Si eres propietario de un inmueble y decides alquilarlo, ya sea una casa, departamento, local comercial o terreno, es importante que conozcas las obligaciones fiscales que tienes ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en México. El presente artículo aborda el tratamiento del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el contexto del arrendamiento de terrenos, un tema de interés para personas físicas que obtienen ingresos por esta actividad.
Obligaciones Fiscales al Rentar una Propiedad
Al rentar una propiedad, estás obligado a registrarte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Esto te permite hacerlo legalmente e informar tus ingresos. Además, debes elegir el Régimen de Arrendamiento, el cual está destinado a quienes reciben ingresos por rentar inmuebles.
Entre las obligaciones del arrendador, sobresale la que podría ser la principal característica que delate si el dueño de una propiedad está actuando bajo la legalidad o fuera de ésta. Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso.
Impuestos a Considerar
- Impuesto Sobre la Renta (ISR): Este impuesto se calcula sobre el ingreso neto que recibes por la renta, es decir, después de restar ciertas deducciones permitidas por la ley, como mantenimiento o comisiones de administración. La tasa varía en función de los ingresos mensuales, y se paga de forma mensual o trimestral si los ingresos son menores a $26,411.52 pesos al mes. Para calcular este impuesto, el SAT publica tablas anuales que indican las tasas correspondientes a diferentes rangos de ingresos.
- Impuesto al Valor Agregado (IVA): Si rentas un inmueble comercial, deberás pagar el IVA del 16%. El arrendamiento de locales comerciales, casa habitación amueblada o que se destine a hoteles o a casas de hospedaje causa IVA al ser un acto gravado. Este impuesto se liquida mensualmente junto con las demás obligaciones fiscales.
Deducciones Permitidas
Una ventaja de cumplir con tus obligaciones fiscales es que puedes deducir ciertos gastos relacionados con el inmueble que rentas. Algunos de estos gastos incluyen:
- Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos.
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
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En el caso del Régimen de arrendamiento, los contribuyentes que pertenecen a él tienen el derecho de aplicar deducciones autorizadas (artículo 115 LISR) para la determinación del ISR, aunque también pueden optar por utilizar la deducción del 35 % aplicable sobre el total de los ingresos por arrendamiento correspondientes al periodo por el cual se calcula el tributo.
Acreditamiento del IVA
Una pregunta muy recurrente por parte de las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes, es la siguiente: Si deduzco el 35% de mis ingresos (deducción opcional) y realicé gastos deducibles con IVA pagado a los proveedores de bienes y servicios ¿puedo acreditar dicho IVA?
La respuesta es SI. Toda vez que para que sea acreditable el IVA, este debe de corresponder a erogaciones que sean deducibles para efectos del ISR (Art. 5 fracción I de la Ley del Impuesto al Valor Agregado). Es decir, que no importando el tipo de deducción ejercida (listado u opcional), si cumplen con la característica de deducible, será acreditable para efectos del IVA.
El arrendamiento de casa habitación y fincas utilizadas con fines agrícolas o ganaderos se encuentran exentos del impuesto al valor agregado (art. Siendo así, el hecho de que el contribuyente hubiese optado por aplicar la deducción opcional del 35 % de los ingresos por arrendamiento para el ISR, no implica que los gastos con CFDI dejen de ser deducibles (siempre que reúnan los requisitos fiscales); en consecuencia, el IVA desglosado en ellos es acreditable en la determinación del pago definitivo de IVA (art.
Consecuencias de No Declarar Ingresos
Si decides no declarar los ingresos que recibes por la renta, podrías enfrentar sanciones graves por parte del SAT. Las consecuencias incluyen multas, recargos, e incluso auditorías. Y por si fuera poco, el SAT podría echarse un clavado en tus cuentas de hasta 5 años atrás.
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Recomendaciones Finales
Para cumplir con las normativas fiscales, los propietarios de inmuebles en renta deben estar registrados en el SAT bajo el Régimen de Arrendamiento. Es fundamental llevar un registro claro de los ingresos y gastos relacionados con el inmueble, ya que estos datos serán necesarios para el cálculo del ISR y las deducciones que se pueden hacer.
Cumplir con estas obligaciones no solo te ayudará a mantener una buena relación con el SAT, sino que también te permitirá optimizar tu situación fiscal. Además, operar de manera formal y mantener un registro adecuado de tus transacciones es una manera eficiente de prevenir revisiones fiscales que podrían implicar sanciones si no has cumplido con las normativas. Estar registrado correctamente en el SAT, pagar los impuestos correspondientes y aprovechar las deducciones fiscales permitidas son aspectos clave para evitar problemas legales y maximizar tus ingresos.
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