Si eres propietario de un inmueble y decides alquilarlo, ya sea una casa, departamento, local comercial o terreno, es importante que conozcas las obligaciones fiscales que tienes ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en México.
Si rentas tu casa en México y no declaras los ingresos ante el SAT, estás cometiendo evasión fiscal. Esto puede traer consecuencias serias como multas, auditorías, créditos fiscales e incluso procesos legales en casos graves.
En esta guía te explicamos qué pasa si no pagas impuestos por rentar tu propiedad, cuáles son tus obligaciones fiscales como arrendador y cómo cumplirlas para evitar sanciones y proteger tu patrimonio.
Consecuencias de No Pagar Impuestos por Arrendamiento
Si no pagas impuestos por rentar tu casa en México, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) lo considera evasión fiscal y esto puede tener consecuencias legales importantes. El organismo está facultado para detectar estas omisiones a través de cruces de información, denuncias o auditorías, y puede aplicar diversas sanciones, entre ellas:
- Multas económicas: se aplican sanciones que pueden ir desde los $1,400 hasta más de $17,000 pesos por cada obligación omitida, y pueden acumularse si persiste la falta.
- Auditorías fiscales: el SAT puede revisar tus finanzas personales, solicitando información detallada sobre tus ingresos mensuales, cuentas bancarias, contratos de arrendamiento, etc.
- Suspensión de actividades: en casos graves, puede suspenderte como contribuyente, lo que impide realizar actividades legales bajo tu nombre.
- Créditos fiscales: si el SAT determina que debes dinero, genera un crédito fiscal que incluye el monto original del impuesto, más recargos, actualizaciones y multas.
- Acciones legales: en casos extremos, si se detecta fraude o intención de evadir de forma reiterada, pueden iniciarse procesos penales.
Cumplir con tus obligaciones fiscales como arrendatario no solo te evita sanciones, también te da seguridad jurídica y acceso a deducciones fiscales que pueden beneficiarte económicamente.
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Impuestos Correspondientes por Alquilar un Inmueble
El pago de impuestos al rentar una casa habitación varían según el tipo de inmueble y el régimen fiscal del arrendatario. Los principales son:
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Se paga por los ingresos obtenidos por el arrendamiento de la propiedad. Se calcula sobre el total recibido por la renta, descontando los gastos deducibles permitidos por la ley. El ISR es un impuesto que se paga por los ingresos obtenidos de la renta de un inmueble. La tasa varía en función de los ingresos mensuales, y se paga de forma mensual o trimestral si los ingresos son menores a $26,411.52 pesos al mes. Para calcular este impuesto, el SAT publica tablas anuales que indican las tasas correspondientes a diferentes rangos de ingresos.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
No aplica si la renta es para uso habitacional. Si rentas un local comercial, oficina o inmueble con fines comerciales, debes trasladar el 16% de IVA al inquilino. Este impuesto también se debe declarar y enterar al SAT. El IVA, que es del 16%, solo se aplica en ciertos casos, como la renta de locales comerciales, casas amuebladas o inmuebles utilizados para servicios de hospedaje. Este impuesto se liquida mensualmente junto con las demás obligaciones fiscales.
Al rentar bienes inmuebles y obtener ingresos por ello, debes registrarte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) en México, y cumplir con tus obligaciones fiscales ante el SAT. Lo ideal es consultar a un contador o verificar tu situación fiscal directamente en la web del organismo tributario para saber en qué régimen debes tributar y qué obligaciones fiscales aplican en tu caso. Recuerda que la responsabilidad fiscal es del propietario, no del inquilino.
¿Cuánto Pagar de Impuesto Sobre la Renta (ISR) como Arrendador?
El monto que debes pagar de ISR depende del régimen en que tributes, pero una estimación común para personas físicas con ingresos por arrendamiento es aproximadamente el 10 % del valor mensual de la renta. Una ventaja importante es que puedes restar ciertos gastos del ingreso total antes de calcular el impuesto. Esto se llama deducción fiscal. El SAT permite a los arrendadores deducir varios gastos relacionados con el mantenimiento y administración del inmueble arrendado.
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Deducciones Autorizadas para Arrendadores
Los arrendadores pueden deducir ciertos gastos que les ayuden a reducir su base gravable. Aquí te dejamos una lista de los gastos que puedes deducir al declarar tus ingresos por arrendamiento. Las deducciones para arrendamiento te ayudan a bajar tu ISR si rentas inmueble.
| Concepto de Deducción | Descripción |
|---|---|
| Impuesto predial y contribuciones locales | Es la contribución municipal que pagas por ser propietario de un inmueble. Puedes deducir el monto pagado en el año fiscal, siempre que cuentes con el comprobante fiscal (CFDI). Son pagos obligatorios a gobiernos estatales o municipales distintos al predial, como derecho de recolección de basura, derecho por suministro de agua, licencias o permisos relacionados con el uso del inmueble. |
| Gastos de mantenimiento y conservación | Incluye servicios como reparaciones, pintura, impermeabilización, limpieza, jardinería o mantenimiento de elevadores y áreas comunes (si aplica). Deben estar directamente relacionados con la conservación del inmueble y contar con factura. |
| Intereses reales de créditos hipotecarios o préstamos destinados al inmueble | Si compraste el inmueble con un crédito hipotecario, puedes deducir los intereses reales pagados al banco (es decir, el interés menos la inflación). Aplica solo si el préstamo es para casa habitación y tienes el comprobante emitido por la institución financiera. Si tomaste un préstamo para adquirir o mejorar el inmueble que estás arrendando, puedes deducir los intereses reales que pagas por ese crédito. |
| Primas de seguros sobre la propiedad | Puedes deducir el costo del seguro de tu propiedad, siempre que cubra riesgos como incendio, terremoto o robo. Es necesario que el contrato esté a tu nombre y que el seguro esté relacionado directamente con el inmueble en renta. |
| Salarios, comisiones y honorarios relacionados con el arrendamiento | Si pagas salarios a empleados o comisiones a agentes inmobiliarios para gestionar el arrendamiento de tus propiedades, esos pagos también pueden ser deducibles. La clave es que estos servicios sean para efectos del arrendamiento y no para fines personales. |
| Inversiones en construcciones, adiciones y mejoras | Las inversiones en construcciones, adiciones y mejoras que realices en el inmueble también son deducibles, pero deben estar directamente relacionadas con el uso del inmueble como arrendamiento. |
Estas deducciones ayudan a reducir la base sobre la que se calcula el impuesto y, por lo tanto, el monto final que debes pagar.
Opción por la Deducción Ciega del 35%
Ahora, si todo este tema de deducciones te suena complicado y prefieres no meterte en tantos detalles, puedes optar por la deducción ciega, que te permite deducir un 35% de tus ingresos por arrendamiento sin necesidad de presentar un desglose de los gastos, según el segundo párrafo del artículo 115 de la Ley del ISR. Es una opción más simple, pero ojo, no todas las personas pueden aplicarla. La deducción ciega tiene varias ventajas. Te permite ahorrar tiempo y esfuerzo al no tener que recolectar recibos y justificantes de gastos. Sin embargo, no siempre es la mejor opción, ya que puede que el 35% sea menor a lo que podrías deducir si pides todas las facturas correspondientes. Si decides ir por la deducción ciega, solo tienes que asegurarte de que tus ingresos por arrendamiento estén dentro de los límites establecidos para esta opción. Si no superas un monto específico, puedes optar por ella sin problema. ¡Es fácil y rápido! Date de alta en el RFC, emite CFDI y deduce predial, mantenimiento, intereses, salarios, mejoras o, sin facturas, resta 35 % fijo; evalúa cuál conviene. Evalúa bien cuál te conviene más.
Régimen de Arrendamiento y Obligaciones Fiscales Detalladas
El régimen de arrendamiento es una categoría fiscal destinada a las personas físicas que obtienen ingresos por arrendar inmuebles, ya sea por vivienda, locales comerciales o terrenos. Si eres de esos que arriendan propiedades, debes inscribirte en el RFC (Registro Federal de Contribuyentes) para que puedas cumplir con tus obligaciones fiscales, tal como lo señala el Servicio de Administración Tributaria (SAT) dentro de las obligaciones del régimen de arrendamiento y, lo más importante, aprovechar las deducciones fiscales que tienes a tu disposición. No hacerlo podría traerte problemas con el SAT. Para cumplir con las normativas fiscales, los propietarios de inmuebles en renta deben estar registrados en el SAT bajo el Régimen de Arrendamiento. Es fundamental llevar un registro claro de los ingresos y gastos relacionados con el inmueble, ya que estos datos serán necesarios para el cálculo del ISR y las deducciones que se pueden hacer. Como arrendador, tienes varias responsabilidades fiscales que cumplir. Si vas a rentar tu casa habitación legalmente y quieres estar al día con tus impuestos, estas son las principales obligaciones fiscales que debes cumplir bajo el régimen de arrendamiento:
- Inscribirse y mantener actualizada la información en el RFC: puedes inscribirte en línea desde el portal del SAT si eres persona física con CURP. Solo necesitas llenar un formulario y descargar tu constancia con el QR. Si eres persona moral o menor de edad, el trámite se hace presencial con cita. Desde octubre de 2024, el SAT simplificó el proceso: basta con tu INE para inscribirte presencialmente, sin necesidad de CURP ni comprobante de domicilio. Debes registrarte en el Régimen de Arrendamiento dentro del portal del SAT, indicando que obtienes ingresos por rentas de casas habitación. Además, es obligatorio actualizar tus datos (como domicilio o actividades económicas) mediante un aviso en línea.
- Llevar contabilidad: si decides aplicar deducciones fiscales (como gastos o mejoras al inmueble), es necesario llevar registros contables que respalden tus declaraciones y gastos. Además, aunque no te guste mucho, tienes que llevar un control de todos los ingresos y egresos relacionados con tu actividad de arrendamiento.
- Emitir facturas electrónicas (CFDI) por las rentas: por cada pago de renta debes expedir un CFDI de arrendamiento, que incluya datos como el RFC del arrendatario y el número de cuenta predial del inmueble. El SAT incluso proporciona un ejemplo oficial de cómo debe llenarse una factura por renta amueblada. Sí, es obligatorio expedir CFDI por cada pago de renta que recibas como arrendador. Cada vez que te paguen por el arrendamiento de tu inmueble, debes generar el comprobante fiscal digital correspondiente. Cumplir con esta obligación te permite respaldar tus ingresos ante el SAT y mantener tu situación fiscal en orden durante todo el año.
- Solicitar comprobantes fiscales por gastos que piensas deducir: para deducir partidas como predial, mantenimiento, mejoras, seguros o intereses reales, necesitas contar con comprobantes fiscales válidos. Para que el SAT acepte estas deducciones, guarda todas las facturas que respalden cada gasto, ya que sin comprobantes válidos no podrás aplicarlas en tu declaración como arrendador.
- Presentar declaraciones provisionales mensuales del ISR (y en su caso, de IVA): debes presentar pagos provisionales del ISR, mensuales o trimestrales dependiendo del monto de tus ingresos (si tus ingresos son menores a $26,411.52 pesos mensuales, puedes declarar trimestralmente). El IVA solo es aplicable si rentas viviendas amuebladas, locales comerciales u otros inmuebles sujetos a este impuesto.
- Presentar declaración anual: cada abril debes presentar tu declaración anual, donde reportas todos tus ingresos por arrendamiento, aplicas deducciones y calculas el ISR que corresponda. También puedes optar por una deducción opcional del 35 % en lugar de deducir gastos específicos. De acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT), también debes presentar tu declaración anual a más tardar el 30 de abril del ejercicio siguiente.
Pasos para Realizar el Trámite de Inscripción en el RFC (en línea)
A continuación se detallan los pasos para la inscripción al RFC, especialmente útil si eres persona física con CURP:
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- Ingresa a la sección trámites y de la barra superior, elige la opción RFC.
- Del apartado inscripción, selecciona la opción con CURP.
- Llena los datos solicitados por el formulario electrónico: inscripción al RFC.
- Envía tu trámite al SAT e imprime la hoja previa con el número de folio asignado a tu trámite.
- Recibe y guarda el acuse de Inscripción en el RFC con la cédula de identificación fiscal.
Cumplir con estas obligaciones fiscales no solo te evita problemas legales, también te permite mantener una buena reputación fiscal, obtener beneficios financieros y proteger tu patrimonio. Operar de manera formal y mantener un registro adecuado de tus transacciones es una manera eficiente de prevenir revisiones fiscales que podrían implicar sanciones si no has cumplido con las normativas. Estar registrado correctamente en el SAT, pagar los impuestos correspondientes y aprovechar las deducciones fiscales permitidas son aspectos clave para evitar problemas legales y maximizar tus ingresos.
Novedades y Reformas Fiscales en Arrendamiento (2020-2025)
Si rentas una propiedad, seguramente te has preguntado cómo funcionan los impuestos y qué cambios han habido en los últimos años. En respuesta a estas inquietudes, te explicamos de manera clara los cambios más importantes en el pago de impuesto y cómo afectan a quienes rentan una casa en 2025.
Reforma Fiscal del 2020
La reforma fiscal del 2020 no va enfocada como tal en el cambio de regimen o de porcentajes de impuestos por arrendamiento. Establece que, si hay un juicio en el que se condene a los arrendatarios (inquilinos) al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial civil deberá requerir al arrendador (propietario) los comprobantes fiscales para el pago de las rentas vencidas, dándole un plazo de cinco días.
Reforma Fiscal del 2022 y Régimen Simplificado de Confianza (RESICO)
Dos años después de la Reforma Fiscal del 2020, el Gobierno Federal aprobó una nueva reforma fiscal, con la finalidad de obtener una recaudación fiscal más alta por parte de la autoridad hacendaria al disminuir el impuesto por arrendamiento. El Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) ha cambiado la forma en que se paga el ISR por arrendamiento en México. Con la Reforma Fiscal, las personas físicas que realicen actividades empresariales, profesionales o renten inmuebles pueden optar por pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR) bajo el nuevo régimen, siempre que sus ingresos anuales no superen los $3,500,000.00 MXN. El cálculo del Impuesto sobre la Renta (ISR) para quienes rentan inmuebles bajo el nuevo régimen se realiza con base en tarifas progresivas, dependiendo del monto mensual de los ingresos por arrendamiento. Antes de la reforma, el impuesto por arrendamiento podía oscilar entre el 0% y el 35%, dependiendo del monto de la renta mensual pactada en el contrato. Si te preguntas cuánto se paga de impuesto por rentar una casa o un local comercial en México, la respuesta dependerá de tu régimen fiscal y del monto de la renta.
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