El mercado de arrendamiento de bienes raíces ha experimentado un crecimiento significativo en México en los últimos años. Con este aumento, surge la necesidad de comprender adecuadamente las obligaciones fiscales y legales que los arrendadores deben cumplir ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
Muchos sueñan con vivir de sus rentas para no tener que trabajar. Y algunos lo hacen, aunque con toda la comodidad de recibir íntegras las ganancias, lo que significa que evaden al fisco. Antes que nada, debes conocer qué tipo de contribuyente es un arrendador; es decir, el propietario del bien alquilado. El cumplimiento de las obligaciones fiscales es esencial tanto para los arrendadores como para los arrendatarios en México. La comprensión de estas obligaciones y responsabilidades es crucial para evitar problemas legales y sanciones financieras.
¿Qué es el Régimen de Arrendamiento y quién debe registrarse?
El SAT ha establecido un régimen fiscal específico para los arrendadores de bienes raíces. Esto significa que los ingresos generados por el arrendamiento de propiedades deben ser reportados y están sujetos a impuestos.
El Régimen de Arrendamiento es la modalidad fiscal en la que deben registrarse todas las personas físicas o morales que obtienen ganancias por rentar o alquilar bienes inmuebles como casas, departamentos, locales comerciales, terrenos, bodegas, etc. Registrarse bajo este régimen fiscal es indispensable para llevar a cabo cualquier actividad relacionada con el arrendamiento. Esto garantiza la transparencia y el cumplimiento de las obligaciones fiscales.
Según Título Sexto, Capítulo I del Código Civil Federal, existe arrendamiento cuando las partes implicadas se obligan de forma recíproca y voluntaria, una a conceder el uso y goce temporal de un inmueble (arrendador) y la otra a pagar un precio por ese uso o goce (arrendatario).
Lea también: ¿Qué es el Arrendamiento de Bienes Muebles según el SAT?
Esto de registrarse en el SAT es obligatorio. Si eres dueño de un depa y lo rentas: Si tienes un inmueble en renta (ya sea un departamento o una casa), tienes que registrarte ante el Servicio de Administración Tributaria y pagar ciertos impuestos, como el ISR (Impuesto sobre la Renta) y, a veces, también el IVA. No hay de otra: el arrendamiento es una actividad que el SAT considera generadora de ingresos, así que el registro es obligatorio desde el primer peso que recibas por la renta.
¿Puedo rentar un inmueble sin darme de alta en el SAT? No, no puedes. Si eres persona física y rentas un inmueble, debes darte de alta en el SAT, aunque lo hagas de forma esporádica u ocasional.
¿Cómo darse de alta en el Régimen de Arrendamiento del SAT?
Para hacerlo es necesario estar inscrito ante el Registro Federal de Contribuyentes. Una vez que tengas tu clave del RFC, puedes inscribirte en el Régimen de Arrendamiento a través del portal del SAT de la siguiente manera:
- En el menú principal da clic en la opción "Trámites del RFC".
- Busca la opción "Actualización del RFC", posteriormente elige "Presenta el aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones fiscales".
- Una vez dentro, ubica el botón "Iniciar".
- Ingresa con tu RFC y contraseña y/o e.firma.
- Llena los datos que te solicita y en la parte que dice "Tipo de ingresos" debes elegir la opción "Cobras renta por el alquiler de casa habitación, oficinas, locales". Da clic en "Continuar".
- En la sección que dice "Ubica el subgrupo o la actividad", selecciona el tipo de inmueble que vas a rentar. (Es importante tomar en cuenta que la renta de una casa-habitación no genera IVA. En cambio, la renta de oficinas y locales sí genera IVA).
- Posteriormente, aparecerán las obligaciones de acuerdo al inmueble que hayas seleccionado. Si elegiste varias opciones, tendrás que poner el porcentaje de ganancia por cada uno de ellos.
- Confirma tus obligaciones fiscales.
- Imprime y guarda tu acuse de movimientos de actualización de situación fiscal.
Principales Obligaciones Fiscales del Arrendador Persona Física
Además de la inscripción al régimen de arrendamiento correspondiente, el arrendador tiene otras obligaciones. Entre las obligaciones del arrendador arriba enunciadas, sobresale la que podría ser la principal característica que delate si el dueño de una propiedad está actuando bajo la legalidad o fuera de ésta.
Emisión de Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI)
Es indispensable emitir un CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet) por cada pago recibido por parte del arrendatario. Estos comprobantes deben cumplir con los requisitos establecidos por el SAT, como incluir sus datos fiscales actualizados y los del arrendatario, así como la cuenta predial del inmueble. Los CFDI deben ser proporcionados al arrendatario dentro de los plazos estipulados.
Lea también: Todo sobre la Clave SAT para Arrendamiento
Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato. Es obligatorio que pongas la cuenta predial en tu factura. Sin excusas. Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso.
Declaraciones Mensuales, Trimestrales y Anuales
Adicionalmente, el arrendador debe presentar declaraciones mensuales o trimestrales, según sea el caso, además de declaraciones anuales de impuestos sobre los ingresos generados por el arrendamiento de propiedades. El cumplimiento oportuno de estas obligaciones es esencial para evitar sanciones y multas por parte del SAT. Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT.
Impuesto sobre la Renta (ISR) e Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Aquí es donde la cosa se pone interesante. Si eres persona física: Si rentas un depa por $12,000 al mes, tendrás que pagar ISR sobre esa cantidad. Ojo: el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está exento de IVA, así que si rentas tu depa o casa para vivienda solo pagas ISR; el IVA del 16% aplica cuando rentas locales comerciales u oficinas. La ley fiscal hace una distinción significativa entre poner en alquiler una casa-habitación amueblada o sin muebles, la cual consiste en el cobro del IVA. Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante.
Deducciones para Reducir Impuestos
Si eres arrendador, tienes algunas opciones para reducir la cantidad que tienes que pagarle al SAT. Ojo, que si no haces bien las deducciones, podrías terminar pagando más de lo necesario.
Cabe señalar que el arrendador puede solicitar comprobantes fiscales para deducir gastos. El SAT especifica que puede hacerlo en los siguientes casos:
Lea también: Contabilización Arrendamiento de Vehículos
- Pago de sueldos y salarios, así como las cuotas que haya pagado al IMSS como patrón.
- Gastos de mantenimiento, reparaciones y pagos de servicios, siempre y cuando no hayan sido pagados por el arrendatario.
- Intereses por préstamos utilizados en el inmueble, siempre y cuando se tenga el CFDI.
- Impuesto predial del inmueble que está rentando.
- Inversiones realizadas en el inmueble arrendado, como construcciones, adiciones y mejoras.
Las personas físicas pueden deducir gastos como el predial, el mantenimiento y los seguros del inmueble. Si tienes una casa o depa en renta, asegúrate de que esos recibos estén al día.
¿Puedo deducir las mejoras o remodelaciones de un inmueble que rento? Sí, pero solo si las mejoras son necesarias para el uso del inmueble. Si remodelas para ponerle más glamur, lo siento: eso no se deduce. Únicamente cuando las mejoras sirven para mantener o mejorar el inmueble puedes deducirlas. La clave está en que sean necesarias y no un gasto puramente estético o de lujo personal.
Consecuencias de No Cumplir con las Obligaciones Fiscales
Si te haces el chistoso y no pagas los impuestos o no registras tus ingresos, el SAT te va a salir con que “¡lo que pasó, pasó!”… pero no es así. Podrían pedirte pagos retroactivos, multas y recargos. Mejor no te arriesgues. Si te pillan con ingresos no declarados, prepárate para la fiesta. Te exigirán todo lo que debes y te pondrán sanciones. Así que mejor cumple con lo que te toca, que nadie quiere una fiesta con el SAT.
tags: #obligaciones #fiscales #arrendamiento #personas #físicas #SAT