¿Sabías que el régimen de arrendamiento en México no es igual para todos? Es decir, si eres una persona física o una moral, las reglas cambian un poquito. Si rentas un depa o eres el dueño de una empresa que renta oficinas, ¡tienes que leer esto! El régimen de arrendamiento no tiene por qué ser un dolor de cabeza. Si eres una persona física o una moral, simplemente sigue las reglas, registra tus ingresos, emite las facturas y deduce los gastos correctos.
¿Qué es el IVA y cómo afecta al arrendamiento?
El mejor ejemplo de un impuesto indirecto es el IVA. El IVA es un impuesto para todos los consumidores del que parece no haber escapatoria, ¿verdad? Pues la buena noticia es que tiene exenciones. Como sabes, este impuesto al consumo es una de las herramientas de recaudación más importantes del país.
Traslado del Impuesto
Ahora bien, ¿qué se entiende por traslado del impuesto? Esta tasa se aplica a la generalidad de las actividades económicas gravadas. En esta tasa, el consumidor no paga el gravamen. Por definición legal, se trata de actos afectos a la LIVA a los que se otorga el beneficio de la exención, aunque perdiendo el derecho de acreditar el impuesto trasladado por las erogaciones identificadas con esos actos. En tanto, hay una consideración más, la cual no debe confundirse con las operaciones exentas de IVA. Se trata de aquellos productos y servicios que no se contemplan en la LIVA y son todos los actos que, de acuerdo a las definiciones contenidas en ella, no sean enajenación, prestación de servicios, uso o goce temporal ni importación.
Exención vs. Tasa del 0%
Existen muchas ideas erróneas sobre las exenciones de IVA, lo que puede llevar a confusiones y problemas fiscales.Exención de IVA: La actividad no está sujeta al pago del impuesto, lo que significa que el contribuyente no lo traslada ni lo declara.Tasa del 0%: La operación está gravada, pero con un impuesto del 0%. Un ejemplo claro es el de los alimentos básicos. La venta de pan está gravada a tasa 0%, por lo que el panadero puede acreditar el IVA que paga en la compra de harina o equipo.El acreditamiento es el IVA Trasladado al contribuyente por la venta de bienes y servicios que realiza, así como el impuesto que pagó por sus compras y gastos de operación. Los “excentos de IVA” son un privilegio otorgado por la Ley y su aplicación es perfectamente legal.
Realidad: Si bien no trasladar el IVA a los clientes puede hacer que los productos o servicios sean más accesibles, también implica que el contribuyente no puede acreditar ni solicitar devoluciones del IVA pagado en sus compras o gastos. Realidad: No es lo mismo. La tasa del 0% sí permite acreditar el IVA pagado en insumos y gastos, lo que puede generar devoluciones fiscales. Realidad: Las exenciones de IVA están definidas por la ley y aplican solo a ciertas actividades específicas, como educación, servicios médicos y arrendamiento de vivienda. Realidad: Todos los contribuyentes deben expedir CFDI si sus clientes lo requieren, independientemente de si sus actividades están exentas de IVA.
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¿Cuándo aplica la exención de IVA en arrendamiento?
El IVA es un impuesto para todos los consumidores del que parece no haber escapatoria, ¿verdad? Pues la buena noticia es que tiene exenciones.
- Construcciones adheridas al suelo, destinadas a casa-habitación.
- Exención de en exportaciones.
- Servicios prestados en forma gratuita.
- Servicios médicos.
Los bienes no determinan si están sujetos al IVA o no, lo que determina es su finalidad, si están destinados a uso residencial entonces están exentos del IVA mientras esta no este amueblada. Tenga en cuenta que una vivienda no se considera propiedad amueblada si está dotada de bienes adheridos permanentemente a su construcción. Además de los elementos de cocina y baño, alfombras y tapices, calentadores para agua, guardarropa y armarios, cortinas, cortineros, teléfono y aparato de intercomunicación, sistema de clima artificial, sistema para la purificación de aire o agua, chimenea no integrada a la construcción y tendederos para el secado de la ropa.
Sin embargo, si se alquila ya amueblado, ahora estará sujeto al IVA 16%. Otro caso en el que estás obligado a pagar el IVA es si el inmueble se utiliza como oficina, local, hotel u hostal.
Artículo 20 Exenciones de pago del IVA por arrendamiento:
II.-Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa- habitación. Si un inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagará el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa- habitación. Lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje.
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Artículo 45 Casa habitación amueblada:
Para los efectos del artículo 20, fracción II de la Ley, cuando se otorgue el uso o goce temporal de un bien inmueble destinado a casa habitación y se proporcione amueblado, se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles.
Obligaciones Fiscales del Arrendador
Para operar dentro del marco legal y optimizar la carga fiscal, los arrendadores en México deben cumplir con una serie de obligaciones fundamentales.
Inscripción y Actualización en el RFC
El primer paso ineludible para cualquier persona física que pretenda obtener ingresos por el arrendamiento de bienes inmuebles es la inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) ante el SAT. Esta inscripción debe realizarse bajo el régimen fiscal que corresponda a su actividad, ya sea el Régimen de Arrendamiento (comúnmente identificado con el código 606) o, si se cumplen los requisitos, el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO). Una vez inscrito, no basta con solo tener el RFC. Es una obligación continua mantener la información fiscal actualizada. Esto incluye notificar al SAT cualquier cambio de domicilio fiscal, modificaciones en las actividades económicas que generen un aumento o disminución de obligaciones fiscales (por ejemplo, si además de arrendar, inicia una actividad profesional), o la suspensión de actividades si se deja de percibir ingresos por arrendamiento. El incumplimiento en la actualización de datos puede generar requerimientos y posibles sanciones por parte de la autoridad.
Emisión Obligatoria de CFDI
Por cada pago de renta que el arrendador reciba, está legalmente obligado a emitir un Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) o factura electrónica. Este documento es la piedra angular del cumplimiento fiscal en el arrendamiento.
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Requisitos clave de un CFDI de ingresos por arrendamiento:
- RFC válido tanto del arrendador (emisor) como del arrendatario (receptor).
- Régimen fiscal del emisor: debe indicarse la clave del régimen bajo el cual tributa el arrendador, por ejemplo, "606 - Arrendamiento" o "626 - Régimen Simplificado de Confianza".
- Descripción detallada del servicio: usualmente se refiere al "uso o goce temporal del bien inmueble", especificando el periodo que cubre la renta.
- Monto de la renta y el desglose de los impuestos correspondientes, como el IVA trasladado si el arrendamiento está gravado con este impuesto.
- Número de cuenta predial del inmueble arrendado: Este es un dato específico y de cumplimiento obligatorio que debe incluirse en el CFDI. En su defecto, pueden ser los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable.
- Uso del CFDI: El arrendador debe solicitar al inquilino la clave de "Uso del CFDI" que este le dará al comprobante para sus propios fines fiscales. Comúnmente, para el inquilino que deduce la renta como un gasto general, será "G03 - Gastos en general", pero podría ser otro dependiendo de la actividad del arrendatario.
La omisión en la expedición de estos CFDI no es un asunto menor. Las multas pueden ser considerables, oscilando, según diversas fuentes, entre $400 y $97,000 pesos o de $1,200 a $79,000 pesos , dependiendo de la gravedad y reincidencia. Más allá de las sanciones económicas, existe una implicación legal significativa: la imposibilidad de exigir judicialmente el pago de rentas vencidas si no se han emitido los CFDI correspondientes. La reforma fiscal del año 2020 estableció que, en caso de un juicio por rentas no pagadas, la autoridad judicial debe requerir al arrendador la presentación de los CFDI. Si no se presentan, se debe informar al SAT. Esta vinculación transforma al CFDI de arrendamiento. Ya no es solo un requisito para el cumplimiento tributario del arrendador y un documento que permite al inquilino deducir el gasto , sino que se erige como una prueba fundamental en el ámbito civil y mercantil para la protección de los derechos contractuales del propietario. Así, la emisión correcta y oportuna de los CFDI de renta se convierte en una herramienta de doble filo: asegura la conformidad fiscal y resguarda la capacidad del arrendador para actuar legalmente ante incumplimientos de pago. La omisión, por tanto, conlleva consecuencias directas tanto en el ámbito fiscal como en el legal.
Presentación de Declaraciones Provisionales y Anuales
El cumplimiento fiscal del arrendador también incluye la presentación periódica de declaraciones de impuestos:
- Declaraciones Provisionales de ISR: Estos son pagos a cuenta del impuesto anual y deben presentarse, por regla general, de forma mensual. Algunas disposiciones permiten la presentación trimestral si los ingresos mensuales del arrendador no superan un cierto umbral.
- Declaraciones Definitivas de IVA: Estas son siempre mensuales y aplican cuando el arrendamiento causa IVA (ej. locales comerciales, casas habitación amuebladas).
- Declaración Anual de ISR: Se presenta a más tardar en el mes de abril del año siguiente al ejercicio fiscal que se declara. En esta declaración se consolidan todos los ingresos obtenidos durante el año, se aplican las deducciones anuales (si se optó por gastos comprobados), se consideran las deducciones personales a las que tenga derecho la persona física, y se restan los pagos provisionales realizados y las retenciones de ISR que le hubieran efectuado.
El SAT ha implementado herramientas en su portal de internet para facilitar la presentación de estas declaraciones, muchas de las cuales incluyen información precargada. Esta precarga de datos se basa fundamentalmente en la información contenida en los CFDI emitidos por el propio arrendador (por sus ingresos) y en los CFDI recibidos (por sus gastos, si opta por esa modalidad de deducción). Si bien esta funcionalidad puede agilizar el proceso, no exime al contribuyente de su responsabilidad de revisar, verificar y, en caso necesario, modificar o complementar la información presentada por la autoridad. Errores en los CFDI emitidos o en los recibidos de proveedores pueden conducir a una precarga incorrecta, lo que afectaría directamente el cálculo del impuesto. Por ejemplo, el sistema podría incluir como ingreso cobrado un depósito en garantía, el cual no constituye un ingreso gravable en el momento de su recepción. Por ello, los arrendadores deben ser diligentes en la revisión de la información precargada y no aceptarla de forma automática. La exactitud de sus propios CFDI de ingresos y la correcta gestión y validación de los CFDI de gastos son cruciales para una declaración precisa y para evitar contingencias fiscales.
El Régimen General de Arrendamiento (Personas Físicas - Código SAT 606)
El Régimen de Arrendamiento, identificado con el código 606 por el SAT, es el esquema tradicional bajo el cual tributan las personas físicas que obtienen ingresos por rentar bienes inmuebles. Este régimen ofrece dos alternativas principales para la deducción de gastos para efectos del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Es crucial destacar que el contribuyente debe elegir una de estas opciones y aplicarla de manera consistente para todos sus inmuebles arrendados durante todo el ejercicio fiscal.
La Deducción Ciega (Opcional del 35%)
Esta modalidad, también conocida como deducción opcional, representa una simplificación administrativa significativa para el arrendador.
Descripción y Cálculo:
Permite deducir un monto fijo equivalente al 35% del total de los ingresos por renta efectivamente cobrados durante el periodo (mes o año), sin la necesidad de contar con Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) que amparen gastos específicos. Adicionalmente a este porcentaje fijo del 35%, la ley permite deducir el pago del Impuesto Predial correspondiente al inmueble arrendado y al año fiscal en curso. Este gasto sí debe estar amparado con el comprobante oficial o CFDI respectivo.
Ventajas:
- Simplicidad administrativa: Es la principal ventaja. Resulta ideal para arrendadores que tienen pocos gastos comprobables, o para aquellos que prefieren evitar la tarea de recolectar, validar y resguardar meticulosamente los CFDI de cada uno de sus gastos.
- Menor carga documental: Se reduce la necesidad de conservar múltiples facturas de gastos, siendo las más importantes el CFDI del pago del predial y, por supuesto, los CFDI que el arrendador emite por los ingresos de renta.
Desventajas:
- Potencial pago mayor de ISR: Si los gastos reales y comprobables del arrendador (que podrían incluir conceptos como depreciación del inmueble, intereses reales de créditos hipotecarios, gastos de mantenimiento significativos, etc.) superan de forma consistente el 35% de los ingresos más el monto del predial, optar por la deducción ciega podría resultar en el pago de un ISR más elevado del que correspondería si se dedujeran los gastos reales.
- Desaprovechamiento de deducciones importantes: No permite capitalizar fiscalmente inversiones considerables o gastos elevados que se realicen en el inmueble para su conservación o mejora.
La Deducción de Gastos Comprobados (Reales)
Esta alternativa consiste en restar de los ingresos por arrendamiento el monto exacto de todos los gastos e inversiones que fueron estrictamente indispensables para llevar a cabo la actividad de arrendamiento y, por ende, para la obtención de dichos ingresos.
Requisito Clave:
La condición sine qua non para esta modalidad es que cada gasto que se pretenda deducir debe estar amparado por un CFDI válido. Este CFDI debe cumplir con todos los requisitos fiscales establecidos por el SAT, tales como contener el RFC del emisor y del receptor (arrendador), una descripción clara del bien o servicio, el desglose de impuestos (IVA, si aplica), la clave correcta de "Uso del CFDI" que el arrendador le dará (generalmente "G03 - Gastos en general" o claves de inversión "I" para activos), y la forma de pago adecuada. Es importante recordar que, para gastos cuyo monto exceda los $2,000.00 MXN, el pago debe haberse realizado mediante medios electrónicos bancarizados (transferencia, tarjeta de crédito o débito, cheque nominativo) para que proceda su deducción.
Catálogo Detallado de Gastos Deducibles Comprobados (con "Uso de CFDI" sugerido):
Los arrendadores que elijan esta opción pueden deducir una variedad de conceptos, siempre que sean estrictamente necesarios para su actividad y estén debidamente documentados:
- Impuesto Predial: Correspondiente al inmueble arrendado y al ejercicio fiscal en curso. Uso de CFDI sugerido: "G03 - Gastos en general" si el CFDI es emitido por la tesorería municipal o una entidad autorizada. Si el pago se realiza mediante un formato de pago referenciado, el comprobante bancario de dicho pago junto con la línea de captura emitida por la autoridad fiscal son los documentos soporte.
- Gastos de Mantenimiento Menor: Aquellos necesarios para conservar el inmueble en buenas condiciones de uso y funcionamiento, siempre que no constituyan adiciones o mejoras que incrementen el valor del activo (mejoras capitalizables). Ejemplos incluyen pintura, servicios de plomería, reparaciones eléctricas, impermeabilización, limpieza de tinacos, etc.. Uso de CFDI sugerido: "G03 - Gastos en general".
- Intereses Reales Pagados por Créditos Hipotecarios: Aplica si el préstamo hipotecario se utilizó para la adquisición, construcción o mejora del bien inmueble que se está arrendando. Los "intereses reales" son aquellos que exceden el componente inflacionario del periodo. Esta deducción es particular, ya que generalmente se aplica únicamente en la declaración anual y se requiere la constanci...
¿Qué Ingresos se consideran para el ISR?
La Ley del Impuesto Sobre la Renta en su artículo 114 tipifica lo que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, y en su fracción I menciona como ingreso gravable al arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma. Para efectos de este capítulo nos enfocaremos únicamente a lo relacionado con el arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles.
- Ingresos Gravables: La Ley del Impuesto Sobre la Renta en su artículo 114 tipifica lo que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, y en su fracción I menciona como ingreso gravable al arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
- Ingresos en Crédito: El segundo párrafo de este artículo, obliga a declarar y a calcular el impuesto que corresponda a los ingresos en crédito, hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
- Ingresos Exentos: Los únicos ingresos exentos relacionados con el arrendamiento, son los contemplados en el artículo 93, fracción XVIII de la Ley, son los que se refieren a los que provengan de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de Ley.
¿Qué gastos puedo deducir como persona física?
Las personas físicas que obtengan ingresos por arrendamiento de inmuebles, de acuerdo con el artículo 115 de la Ley, podrán efectuar las siguientes deducciones:
- Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados. Para efectos de la deducción de salarios, comisiones y honorarios, tomar en cuenta el tope que señala el artículo 148, fracción VI.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
El Reglamento en su artículo 143, permite a los arrendadores de inmuebles que para la realización de la actividad utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, la deducción de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que se cumpla con los requisitos a que se refiere el artículo 30 del Reglamento.
Deducción Opcional y Predial
El segundo párrafo del artículo 115 de la Ley da la opción de deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento de inmuebles, en sustitución de las deducciones mencionadas, excepto el impuesto predial de dichos inmuebles correspondientes al año de calendario o al período durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
Ejemplo:
Ingresos por arrendamiento cobrados en el período $Por: Tasa de deducción sin comprobantes 35%Deducción sin comprobantes $Más: Impuesto predial correspondiente al período $TOTAL DE DEDUCCIONES $
El artículo 196 del Reglamento, hace las siguientes observaciones:
- Inmuebles y plazos para ejercer la opción Los contribuyentes que adopten la opción lo deberán hacer por todos los inmuebles que den en arrendamiento, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.
- Debe ejercerse la opción a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
¿Qué pasa si no cumplo con mis obligaciones fiscales?
Si te haces el chistoso y no pagas los impuestos o no registras tus ingresos, el SAT te va a salir con que “¡lo que pasó, pasó!”… pero no es así. Podrían pedirte pagos retroactivos, multas y recargos. Si te pillan con ingresos no declarados, prepárate para la fiesta. Te exigirán todo lo que debes y te pondrán sanciones.
Consideraciones Adicionales
Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro. Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT.
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