Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme a la ley a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.
Procedimiento de cálculo del impuesto
Para determinar la ganancia, se debe considerar la diferencia entre el precio de enajenación y las deducciones autorizadas. El procedimiento técnico para establecer el pago provisional se estructura de la siguiente manera:
- Determinación de la ganancia: Se calcula conforme a los artículos 120 y 121 de la LISR: Ganancia = Precio de enajenación − Deducciones autorizadas.
- Ganancia acumulable por año: La ganancia total se divide entre el número de años de tenencia del inmueble, sin exceder de 20 años.
- Aplicación de la tarifa: Se aplica la tarifa correspondiente (tomando como base la estructura del artículo 96 de la Ley) a la ganancia acumulable por año para obtener una tasa efectiva.
- Cálculo final: El pago provisional se determina multiplicando la tasa efectiva por la ganancia total, o bien, multiplicando el impuesto resultante de la ganancia anual por el número de años de tenencia.
Responsabilidades de los fedatarios públicos
En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Asimismo, los fedatarios deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente la información relativa a la determinación de dicho cálculo y deberán expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado. Adicionalmente, dentro de los quince días siguientes a aquel en el que se firme la escritura o minuta, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas la información respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
Ejemplo práctico de determinación
A continuación, se presenta una tabla esquemática que ilustra cómo se desglosan los conceptos fundamentales para el cálculo del pago provisional:
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| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | $5,000,000 |
| Costo actualizado + deducciones | $2,000,000 |
| Ganancia total | $3,000,000 |
| Años de tenencia | 15 |
| Ganancia acumulable (por año) | $200,000 |
Consideraciones adicionales y disposiciones especiales
Tratándose de la enajenación de otros bienes, el pago provisional será por el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el monto total de la operación, y será retenido por el adquirente si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en México. No se efectuará la retención ni el pago provisional cuando se trate de bienes muebles diversos de títulos valor o de partes sociales y el monto de la operación sea menor a $227,400.00.
Es importante destacar que, además del ISR federal, los estados cobran un impuesto local sobre la enajenación de inmuebles, que generalmente oscila entre el 2% y el 5% del valor de la operación o del avalúo, aplicando el que resulte mayor. Las disposiciones fiscales que establecen cargas a los particulares son de aplicación estricta, por lo que el uso de conceptos específicos en la ley tiene trascendencia directa en la interpretación jurídica y en la obligación tributaria del contribuyente.
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