La plusvalía inmobiliaria se refiere al incremento en el valor de una propiedad con el paso del tiempo. Es uno de los principales indicadores de éxito en el mundo de las inversiones en bienes raíces. Invertir en una propiedad con un alto potencial de plusvalía puede beneficiarte enormemente en el futuro, ya que podrías venderla a un precio mayor al que la compraste. La plusvalía es el incremento del valor de una propiedad con el paso del tiempo. La plusvalía inmobiliaria representa uno de los principales atractivos para quienes invierten en bienes raíces. La plusvalía es el incremento del valor de un terreno con el tiempo, debido a diversos factores. Con esto nos referimos al valor agregado que adquiere una vivienda con el paso del tiempo, debido principalmente a mejoras en el entorno y en el inmueble mismo.
Factores que Influyen en la Plusvalía de una Propiedad
En la plusvalía intervienen diferentes factores, los cuales vale la pena conocer antes de comprar una casa o departamento para en un futuro, poder hacer una mejor venta. Existen factores independientes al valor real del inmueble que intervienen en la plusvalía. La plusvalía de una casa es el incremento de su valor con el tiempo, influenciado por diversos factores. Si no sabes qué es la plusvalía, se trata del aumento del valor de un inmueble con el paso del tiempo. En la Ciudad de México, la plusvalía puede subir anualmente entre un 3% y 8%, dependiendo de la zona.
Ubicación y Entorno
- Ubicación: La zona donde se localiza la vivienda influye en su valor. Una buena ubicación es aquella que no exige recorrer largas distancias para tener acceso a servicios básicos, comercios y opciones de entretenimiento. De acuerdo a los avalúos comparativos de mercado, entre mayor desarrollo comercial presente la zona, mejor será la plusvalía de la vivienda, incluso superando una zona residencial. Zonas como la Condesa, Roma Norte, Cuauhtémoc o Tabacalera han tenido un aumento constante de plusvalía gracias a su conectividad, servicios, oferta cultural y cercanía con centros financieros.
- Accesibilidad: Acceder al inmueble debe ser sencillo y lo ideal es que haya más de dos vías de comunicación que te permitan llegar a él.
- Servicios e Infraestructura: Se toman en consideración la calidad y mantenimiento de los servicios de la zona como pavimentación, drenaje, alcantarillado, alumbrado y transporte público. Así como la eficiencia del suministro del agua, electricidad, entre otros. Sí. La estabilidad y calidad en los servicios básicos como agua, electricidad, drenaje y recolección de basura influyen en la percepción de valor de una zona. El entorno de la casa o departamento a comprar también influye en la plusvalía. Es por eso que las calles deben estar en las mejores condiciones (pavimentadas), además de que se debe tener acceso a agua potable, servicio eléctrico y transporte público. Los impuestos, incluido el predial, son esenciales para financiar los servicios e infraestructuras que mejoran la calidad de vida en una comunidad.
- Desarrollo Urbano: Las construcciones futuras como centros comerciales o carreteras, favorecen el valor de los inmuebles de la zona. Si en la zona donde tienes pensado comprar existen planes de desarrollo urbano, esto podría aumentar el valor de tu propiedad. Vialidades, parques, plazas, centros comerciales o alternativas de transporte público dan un valor extra al vender una casa o departamento. Nuevas construcciones como centros comerciales, vialidades, escuelas o estaciones de transporte público tienden a elevar el valor de las propiedades cercanas. Las zonas donde los ingresos promedio de los residentes son más altos suelen atraer desarrollos de mayor calidad y mejor infraestructura.
- Amenidades: Que una casa o departamento se cotice mejor en un fraccionamiento que en otro, también se relaciona con sus amenidades. Es decir, tener acceso a un gimnasio, alberca, pistas para correr o andar en bicicleta, áreas verdes, zonas de juegos infantiles, entre otros, es un valor agregado para cualquier vivienda, ya que permite a las personas tener una mejor experiencia en el desarrollo sin tener que salir del mismo. Otro beneficio extra es tener vistas al mar, a la ciudad o a un área verde, pues esto vuelve más atractiva a la propiedad a la hora de venderla.
- Condiciones Ambientales y Riesgos: De igual forma, se valora el riesgo de la zona ante diversas condiciones ambientales y desastres naturales, como afectaciones por lluvias o movimientos telúricos. El riesgo de desastres naturales, como aluviones o inundaciones, afecta negativamente su plusvalía.
- Oferta y Demanda: La oferta y demanda de terrenos en el sector influye en el precio final de tu inmueble. Cuando la oferta supera la demanda, los precios se ajustan a la baja.
Calidad y Mantenimiento del Inmueble
- Aunque la condición actual del inmueble determina el valor, el mantenimiento y las mejoras que se realicen antes de ofrecerlo al público permiten elevar el precio de venta final. Calidad de la vivienda. Procura mantener en buen estado la construcción, las ventanas, los baños, la instalación eléctrica y de gas, y de ser posible, la fachada de la propiedad. Además, hay que tener en cuenta que una remodelación disminuye significativamente la edad del inmueble y acrecienta el tiempo de vida útil, favoreciendo así el valor que se dictamina en el avalúo comercial. El último factor, pero no menos importante, es cómo mantienes tu terreno. Cuando está lleno de maleza, neumáticos o escombros, su plusvalía será baja e implica que es el comprador o compradora quien deberá invertir en la limpieza.
Estrategias para Aumentar la Plusvalía de tu Propiedad
Pese a que la mayoría de los factores dependen de la zona donde se encuentra el inmueble, como vendedor, deberás concentrarte en realizar las adecuaciones físicas necesarias que te permitan incrementar el valor de tu propiedad. Si ya eres propietario de un inmueble, existen acciones concretas que puedes ejecutar para incrementar su valor de mercado. No necesitas remodelar todo el inmueble.
Mejoras en Áreas Clave
- Cocina y Baño: Aunque la vivienda tenga una apariencia neutra, tanto la cocina como el baño delatan la antigüedad del inmueble. Los acabados de una cocina son los que más encarecen el precio de venta o renta de una vivienda, de modo que si solo tienes el presupuesto para invertir en una habitación, deberías concentrarte en esta área. Recuerda que a las personas les llama la atención un espacio amplio y ventilado con suficientes áreas de guardado para disminuir el desorden. Si buscas algo accesible pero que dé realce, contempla el uso de azulejo, concreto aparente y madera. No descartes por completo el mármol o el granito, ya que estos materiales son ideales para las barras y cubiertas de cocina. También, utilizar colores neutros en la cocina (tanto en paredes como en el mobiliario) generará una impresión de limpieza y orden. Para que no signifique un gran gasto, solo concéntrate en cambiar los muebles de baño a unos más actuales, ampliar el tamaño del espejo y agregar un gabinete donde puedan guardarse los artículos de higiene. Asimismo, cambia la tasa de baño por una de menor carga e implementa válvulas de ahorro en las llaves para reducir el consumo de agua. Nuestra experta nos indica que una excelente cocina y los baños son áreas clave que al planearlas de una buena manera y hacerlas realidad, le darán un plus a la casa. Recámara principal con baño amplio y walk-in closet: uno de los mayores diferenciadores para el comprador es contar con estos elementos en la habitación principal.
- Pisos: El piso es otro de los componentes de toda vivienda que más llama la atención al entrar y el que más desgaste tiene. Aunque su repercusión no es tan grande en el valor de la vivienda, puede influir en la decisión de compra. Enfócate en pisos que sean fáciles de limpiar y evita la colocación de baldosas estampadas, ya que en su mayoría son impresas y con el uso se llegan a despintarse. Además, la loseta que le pongas a la residencia es fundamental para el valor de la vivienda, debido a que será algo que no renueves en poco tiempo.
- Iluminación: La iluminación influye en el estado de ánimo de los compradores. Entre mayor iluminación tenga una habitación (principalmente luz natural), las personas se sentirán más felices. Si la vivienda no cuenta con amplias ventanas, puedes agregar focos en cada rincón para mantener una iluminación completa. Utiliza focos que asemejen la luz natural y de preferencia que sean led. Tener una casa con un diseño de iluminación no es sólo para realzar los espacios de la misma, también es para que sea funcional. Sin una iluminación bien planeada que combine la luz natural con la artificial, las diferentes tareas del hogar serán más complicadas. No basta con que se vea bonito; debe permitir estudiar, cocinar, trabajar y convivir de forma eficiente.
- Espacios de Almacenamiento y Funcionalidad: Los espacios de almacenamiento de un inmueble encarecen su precio en el mercado. Aprovecha los espacios muertos de la casa para fijar un armario que le permita a los futuros dueños organizar esos artículos que no tienen una ubicación específica. Closets y almacenamiento: Añade soluciones de organización. El home office es ahora un requisito, no un lujo.
- Eficiencia Energética y Aislamiento: Las casas que consumen menos energía no solo brindan mayor confort, sino que también son más atractivas para compradores conscientes del ahorro a largo plazo. No solo se trata de embellecer la apariencia del inmueble, las puertas y ventanas deben ofrecer un plus como incluir recubrimientos que aíslen el frío y el ruido exterior. En ciudades con climas extremos como Mexicali o que llueve mucho como en Tijuana, es necesario contar con aislamiento adecuado en toda la casa. Materiales como el poliuretano esperado ayudan a mantener la casa fresca en verano y cálida en invierno, reduciendo además el desgaste del inmueble con el tiempo, el uso y el clima. Paneles solares: Reducen costos de electricidad.
- Seguridad: Nada como la sensación de estar tranquilos en nuestro propio hogar. Es por esto que no debemos prescindir de agregar elementos de seguridad que serán muy apreciables para un comprador. Desde cerraduras inteligentes hasta cámaras controladas remotamente son opciones ideales para invertir en tu propiedad y mantenerla segura.
- Exteriores y Paisajismo: No es necesario contar con un amplio jardín para brindar un ambiente natural dentro de la vivienda. Puedes habilitar una zona del inmueble con plantas que no requieran mucho mantenimiento, sembrar pasto en el patio trasero y colocar accesorios para invitar a los nuevos propietarios a aprovecharlo.
- Otras Mejoras: Pintura exterior e interior: Renueva cada 3-5 años. Cochera techada: protege tu auto del sol y añade funcionalidad al espacio. Área de lavado interior y refrigerada: imprescindible para la comodidad diaria.
Consideraciones antes de Invertir en Mejoras
Todas estas transformaciones, además de las reparaciones necesarias del inmueble, requerirán de inversión. Antes de iniciar este proceso, cotiza con diferentes proveedores el costo de los materiales y la mano de obra, haz una comparación entre el valor potencial de la propiedad con las remodelaciones y el costo de la remodelación. De esa forma, también sabrás si es viable realizar todos los cambios o elegir solo los indispensables. Inversión: 1-3% del valor de la propiedad. Si planeas vender tu casa en unos años, comienza a prepararla desde ahora. No pienses solo en tu gusto personal, sino en cómo esas mejoras pueden funcionar también para compradores potenciales.
Cálculo de la Plusvalía Inmobiliaria
En el mundo de los bienes raíces, conocer cómo calcular la plusvalía de una propiedad es una habilidad clave. Calcular la plusvalía de una propiedad requiere comparar su valor de compra con su valor actual o de venta. Por ejemplo, si compraste una casa por $1,000,000.00 y su valor actual es de $1,200,000.00, la plusvalía es del 20%. El avalúo de una casa es un factor clave para determinar su valor actual y proyectar cuánto puede aumentar su precio en el futuro. Ten en cuenta que la plusvalía no siempre es lineal.
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Impuestos sobre la Plusvalía Inmobiliaria
Cuando vendes una propiedad con ganancia, debes cumplir con obligaciones fiscales ante el SAT. En México, la ganancia obtenida por la venta de un inmueble está sujeta al Impuesto Sobre la Renta (ISR). Además del ISR federal, algunos municipios cobran el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) al comprador, que se calcula sobre el valor catastral de la propiedad. Cuando alguien vende una propiedad a un precio mayor del que pagó por ella es porque, en muchas ocasiones, se toma en cuenta su plusvalía.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalía Municipal
¿Has oído hablar del impuesto de plusvalía municipal? Se trata de un tributo que hay que pagar al ayuntamiento si vendes una casa o la recibes por herencia o donación. Su verdadero nombre es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y su objetivo principal es gravar el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos en el momento de su transmisión. Para calcular si ha existido ese incremento, debes restar el valor que tenía el terreno tiempo atrás cuando lo adquiriste del que se le asigne cuando lo transmitas. Si el resultado es positivo, habrá que pagar el impuesto, pero si ha habido pérdidas no hay que tributar. Además, solo se paga al transmitir un terreno urbano, que son los que tienen recibo de IBI urbano, no rústico.
En ventas, es el vendedor, excepto si no reside en España, en cuyo caso le sustituye el comprador. En las herencias, lo pagan los herederos, ya hereden la propiedad plena, el usufructo o la nuda propiedad.
Para determinar la base imponible sobre la que se aplicará el impuesto en función de cuánto has ganado y en qué tiempo (los años que han pasado entre la adquisición y la transmisión), Hacienda admite dos formas distintas de hacerlo, que dan como resultado importes diferentes. Si la diferencia es positiva, ha habido ganancia y, por tanto, hay que pagar el IIVTNU. Se toma el valor catastral del suelo en el momento de la venta (o herencia) y se le aplican unos coeficientes que fija cada ayuntamiento según el número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, aunque no pueden superar unos máximos que establece cada año el Gobierno.
Sobre la base imponible que acabas de calcular, se aplica el tipo impositivo para establecer la cuota, lo que vas a pagar. El porcentaje dependerá del municipio en el que se encuentre el inmueble, ya que lo fijan los ayuntamientos. Pueden establecer el mismo para todas las transmisiones o tipos distintos según en cuánto tiempo se ha generado la ganancia, pero nunca pueden exceder del 30% (en Navarra, el tipo mínimo no puede ser inferior al 8% ni el máximo superior al 25%).
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Hay dos métodos distintos para determinar la base imponible, que te pueden resultar más o menos favorables según el caso. Con ganancias altas, el método objetivo ofrece ventajas. En cualquier caso, necesitarás hacer las cuentas para saber cuál te interesa más. Si no estás conforme cuando recibas la liquidación del impuesto, puedes recurrir, pero antes págalo para evitar sanciones. Lo habitual es un recurso de reposición en el plazo de un mes. Las localidades con un menor coste del IIVTNU (la Plusvalía Municipal) para nuestro ejemplo son Bilbao (850 euros), Burgos, Santander, Palma y Gijón.
Los contribuyentes que tenían una resolución firme en vía administrativa, pero aún estaban dentro del plazo de dos meses para reclamar judicialmente, también están a tiempo de solicitar la devolución del impuesto.
Métodos para Calcular la Base Imponible del IIVTNU
| Método de Cálculo | Descripción | Condición para Pago |
|---|---|---|
| Método Real | Restar el valor que tenía el terreno cuando se adquirió del que se le asigne en la transmisión. | Si el resultado es positivo (ha habido ganancia). |
| Método Objetivo | Tomar el valor catastral del suelo en el momento de la venta (o herencia) y aplicar coeficientes fijados por el ayuntamiento según los años transcurridos entre adquisición y transmisión. | Base imponible sobre la que se aplica el tipo impositivo para establecer la cuota. |
Impuesto Predial
El impuesto predial es una contribución que los propietarios deben pagar anualmente por sus bienes inmuebles. Cuando pagas el predial, contribuyes al desarrollo de tu comunidad. Estas mejoras hacen que la zona sea más atractiva para compradores e inversionistas, aumentando el valor de las propiedades. Un predial bien gestionado puede ser una herramienta poderosa para mejorar la plusvalía inmobiliaria de tu propiedad. Evitar retrasos en el pago del impuesto predial tiene beneficios más allá de evitar multas.
Factores que Reducen la Plusvalía
- Las colonias con altos índices delictivos experimentan depreciación constante, sin importar la calidad de la construcción.
- Contaminación y factores ambientales adversos.
- Obstrucción de vista o luz natural.
- Modificaciones estructurales sin permisos.
- Deterioro del desarrollo urbano circundante.
- La plusvalía puede verse afectada temporalmente si hay una baja generalizada en los precios del mercado inmobiliario.
- Hacer modificaciones o ampliaciones de tu vivienda sin un experto es uno de los errores más grandes y comunes que no debes cometer, sobre todo para cuidar tu dinero. Aunque pueda parecer más económico al inicio, puede afectar gravemente la distribución, ventilación y atractivo visual de la casa, lo que termina restando valor.
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