En el sector inmobiliario existen varios tipos de avalúos, siendo el avalúo catastral uno de los más relevantes para los contribuyentes. Los avalúos catastrales son un análisis estadístico que se realiza a los inmuebles del país y, a partir de ellos, se establece la base sobre la que se determinan las tarifas que se cobrarán anualmente por cada uno de los impuestos relacionados con las propiedades.
Recapitulando, el avalúo catastral “es el valor de un predio, resultante de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60 % del valor comercial o superar el valor de este último”. El avalúo catastral es el valor fiscal que el Estado le asigna a una propiedad, no necesariamente igual al valor comercial de mercado.
Factores que influyen en el valor catastral
Mediante el avalúo catastral se determina el valor no comercial de una propiedad a partir de sus metros cuadrados de construcción y de terreno. Otros aspectos que influyen en este cálculo incluyen:
- Ubicación del inmueble: Este es el primero de los aspectos que influye en lo que es un avalúo catastral.
- Tamaño del terreno: El valor catastral podría aumentar o disminuir debido a la extensión del lote.
- Uso del inmueble: Por las condiciones de consumo de una propiedad habitacional no se pagará igual que por las de un local comercial.
- Construcción: La calidad de la construcción, los materiales usados y su resistencia son de gran importancia.
- Valor del suelo: Este valor es el mismo para todos los inmuebles, dependiendo de en qué manzanas o colonias se ubiquen.
El avalúo catastral en la declaración de renta
Al hacer la declaración de renta, una persona natural debe incluir sus bienes inmuebles dentro del patrimonio bruto al 31 de diciembre del año gravable. Es fundamental distinguir entre el avalúo catastral y el autoavalúo catastral; el primero lo determina la autoridad catastral, mientras que el segundo es un valor autoestimado por el dueño pero validado por la autoridad.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 72 del Estatuto Tributario, los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente.
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| Concepto | Descripción |
|---|---|
| Avalúo Catastral | Valor fijado de oficio por la autoridad catastral. |
| Autoavalúo Catastral | Valor autoestimado por el dueño y validado por la autoridad. |
| Costo Fiscal | Valor que se resta al precio de venta para determinar la ganancia ocasional. |
Consideraciones sobre el costo fiscal
El costo fiscal es el valor que se resta al precio de venta para determinar la ganancia ocasional o renta por la enajenación del bien. Para hacer uso de esta opción, el avalúo catastral considerado debe ser el que figure en la declaración del impuesto predial unificado o en la declaración de renta del año anterior al de la venta. Es importante resaltar que, para beneficiarse de esta medida, dicho avalúo debía existir y estar reportado en el año previo.
En el caso de contribuyentes obligados a llevar contabilidad, se declara el inmueble por su costo fiscal, generalmente equivalente al costo de adquisición ajustado. En contraste, el avalúo catastral usado en la declaración de renta utiliza un modelo estandarizado, con un alcance más limitado en cuanto a variables evaluadas, mientras que el avalúo comercial es un análisis para conocer el precio real de un inmueble en el mercado.
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