En ocasiones las operaciones entre particulares no culminan bien, es decir, puede darse el caso de que el deudor no le pague al acreedor ante su insolvencia, y este último haga valer un incumplimiento de contrato vía judicial y derivado de esa acción exista la adjudicación de un inmueble a su favor.
¿Qué Implica la Adjudicación de Terreno Vía Judicial?
La adjudicación, como acto de autoridad judicial, se refiere al imperio para atribuir la propiedad a una persona, si legalmente procede. El juez transmite la propiedad de un bien en favor de un beneficiario, mediante la declaración judicial de adjudicación dentro de un procedimiento de ejecución.
En materia fiscal federal la adjudicación de un inmueble tiene la connotación de una enajenación, aún cuando se realicen a favor del acreedor, en atención al artículo 14, fracción II del CFF.
Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación.
Retención y Carga Fiscal del ISR en Adjudicaciones
Bajo ese orden de ideas, tratándose de personas físicas el notario será el encargado de retener y enterar el ISR causado por la venta o adquisición del inmueble, pero no respecto de empresas o individuos dedicados a actividades empresariales.
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De conformidad con el precepto transcrito, se está presente ante una enajenación de bienes en la cual el deudor es el enajenante y el acreedor el adquirente, pero, el deudor al incurrir en rebeldía -como suele suceder en este tipo de casos- lógicamente no va a cubrir el impuesto sobre la renta, si es que tiene que pagarse cantidad alguna.
Por disposición del Artículo 126, tercer párrafo de la Ley del Impuesto sobre la Renta vigente, el notario tiene que retener el citado impuesto, incidiendo la carga impositiva entonces en el adquirente so pena de nunca obtener la escrituración respectiva.
Determinación del Ingreso Gravable para el Adquirente
Asimismo, las personas físicas que obtengan ingresos por la adquisición de bienes inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para efectos del artículo 130, párrafo último de la Ley, considerarán como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el avalúo practicado en la fecha en que se haya fincado el remate, debiendo en su caso, realizar el pago provisional que corresponda en términos del artículo 132, párrafo segundo de la Ley.
Cálculo del ISR en la Adjudicación de Solo Terreno
Cuando una persona física enajena un inmueble, para determinar la ganancia objeto del Impuesto Sobre la Renta, puede descontar, del ingreso obtenido, el costo del terreno y de la construcción, ambos actualizados. Primero que nada, para hacer el cálculo solo terreno, va a ser necesario hacer el ajuste del precio del terreno.
La actualización del costo del terreno se hace con base en una mecánica diferente a la que se sigue para actualizar las construcciones. El terreno con base en lo dispuesto por el artículo 19 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el cual se hizo la enajenación.
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No obstante, hay casos en los que es imposible saber cuál es el costo de adquisición de cada bien, puesto que al adquirirlo, recibirlo en donación o por adjudicación judicial simple y sencillamente conocemos el valor total sin detalle.
Para lo que hemos expuesto, precisa que cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
El siguiente paso sería calcular la ganancia. Este paso es muy sencillo ya cuando tenemos todos los valores de la transacción actualizados. Una vez obtenida la ganancia anual del enajenante podemos finalmente calcular el ISR: Solo Terreno que deberá pagar el mismo. Para esto necesitaremos consultar la tabla de tarifas del ISR.
Criterio Judicial sobre la Legalidad del ISR en Adquisición por Adjudicación
Asimismo, sirve de apoyo a lo anterior, el siguiente criterio judicial: RENTA. LOS ARTÍCULOS 155 Y 157 DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO Y 202 DE SU REGLAMENTO, NO VIOLAN EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD TRIBUTARIA.
Los ingresos gravables por adquisición de bienes se describen en el Capítulo V del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta, que contiene los artículos del 155 al 157, pero el primero de ellos en su fracción IV y párrafo último remite al diverso artículo 153 de la misma ley, el cual establece que tratándose de enajenación de bienes, ordinariamente, el adquirente no debe pagar dicho tributo, ya que se entiende que no hubo una modificación positiva en su patrimonio, sino una mera sustitución de riqueza, salvo que en la operación obtenga una ganancia surgida porque el valor del bien mediante avalúo sea superior en 10% a la contraprestación convenida o concertada para su enajenación.
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Ahora bien, las expresiones "enajenación" y "contraprestación pactada" no se reducen sólo a la figura típica de la compraventa, porque en ellas se incluyen otras formas como la adjudicación administrativa o judicial realizadas por subasta, ya que por ese medio se trasmite o confiere, a título oneroso, la propiedad de un bien a un particular, en el que el adquirente pagará un precio cierto por la operación relativa, lo cual se corrobora con el artículo 14, fracciones I y II, del Código Fiscal de la Federación, además de que la referida contraprestación en este supuesto se identifica con el precio fijado en el remate al tenor de las posturas del órgano enajenante y del adquirente.
En ese sentido, los artículos 155 y 157 de la Ley del Impuesto sobre la Renta y 202 de su Reglamento, no violan el principio de legalidad tributaria previsto en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, pues en la misma ley se describen tanto el hecho como la base imponible del tributo respecto de los ingresos por adquisición de bienes mediante adjudicación onerosa, aunado a que esa norma reglamentaria únicamente concreta lo dispuesto en ley al señalar que se considerará como ingreso la diferencia entre el precio del remate y el avalúo, pero no contiene, como disposición primaria, los elementos esenciales de la contribución.