El mercado del alquiler en España ha experimentado cambios legislativos profundos en los últimos años, especialmente con la Ley de Vivienda de 2023 y las sucesivas reformas. Esta normativa busca equilibrar los derechos de propietarios y las garantías para los inquilinos, especialmente aquellos en situación de vulnerabilidad. Ante la duda frecuente sobre qué ocurre si un inquilino no paga la renta y no existe un contrato de arrendamiento por escrito, es fundamental aclarar que la ley española permite que los contratos sean verbales, siendo estos perfectamente válidos.
La validez del contrato verbal y el procedimiento de desahucio
Un inquilino sin contrato escrito es, en realidad, un inquilino con contrato verbal. El problema principal en un desahucio de este tipo radica en la dificultad probatoria, ya que en los procesos judiciales es necesario demostrar la existencia de la relación arrendaticia. La prueba más común suele ser el rastro de los pagos de renta realizados a través de entidades bancarias; si el propietario puede aportar justificantes que prueben pagos periódicos, existen elevadas probabilidades de que el juez dicte la existencia de dicha relación.
Para echar a un inquilino en España, el propietario debe acudir a un juicio verbal de desahucio (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Es obligatoria la intervención de un abogado y un procurador. El proceso judicial sigue fases concretas:
- Presentación de la demanda: Se deben exponer los hechos y adjuntar toda la documentación acreditativa.
- Notificación y vista: El juzgado notifica al inquilino, quien dispone de un plazo para oponerse. Si hay oposición, se celebra una vista.
- Ejecución del desalojo (lanzamiento): La fase final donde una comisión judicial hace efectiva la orden del juez.
Impacto de la Ley 12/2023 y protección a inquilinos vulnerables
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, ha introducido modificaciones clave que afectan a los procedimientos de desahucio. Uno de los pilares de la normativa es la protección de personas en situación de vulnerabilidad económica y social documentada. Si un juez acredita dicha situación, el desahucio puede suspenderse temporalmente: hasta 2 meses para propietarios personas físicas y hasta 4 meses para personas jurídicas.
Obligaciones para grandes tenedores
La normativa distingue entre pequeños propietarios y «grandes tenedores» (titulares de más de diez inmuebles, o cinco en zonas tensionadas). Estos últimos tienen obligaciones adicionales:
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- Deben acudir obligatoriamente a un procedimiento de conciliación o intermediación antes de demandar.
- Deben acreditar ante el juzgado que han intentado llegar a un acuerdo con el inquilino vulnerable.
- La demanda no será admitida a trámite sin este certificado de mediación.
Datos clave sobre el proceso de desahucio en 2026
El plazo total del procedimiento varía enormemente según el juzgado y la complejidad del caso. A continuación, se resume la dinámica actual del proceso:
| Situación | Plazo estimado |
|---|---|
| Desahucio sin oposición | 3 - 4 meses |
| Desahucio con oposición | 6 - 12 meses |
| Suspensión por vulnerabilidad (física) | Hasta 2 meses |
| Suspensión por vulnerabilidad (jurídica) | Hasta 4 meses |
Es vital recordar que la nueva normativa busca agilizar los procedimientos para los casos donde no existe vulnerabilidad acreditada, pero exige un cumplimiento estricto de las formalidades, como la reclamación escrita previa al inquilino. Ante un caso de impago, la mejor opción es actuar con rapidez y contar con asesoramiento profesional para asegurar que los derechos de propiedad estén protegidos durante todo el proceso judicial.
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