Al firmar un contrato de arrendamiento, tanto el arrendador como el arrendatario adquieren derechos y obligaciones que deben cumplirse para garantizar una relación de alquiler segura y sin conflictos. En este artículo te explicamos quién es cada uno, sus diferencias y responsabilidades principales.
¿Qué es un arrendador en un contrato de arrendamiento?
El arrendador, también conocido como casero, es el propietario del inmueble que decide poner en alquiler su vivienda o cualquier otro bien inmueble por un tiempo determinado a cambio de una renta mensual. A través del contrato de arrendamiento, el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute de la propiedad bajo condiciones acordadas. Su responsabilidad principal es entregar el bien inmueble en buen estado, asegurándose de que cumpla con los requisitos necesarios para ser habitado o utilizado, ya sea para vivienda o locales comerciales.
¿Qué es un arrendatario?
El arrendatario es la persona que alquila el inmueble del arrendador y paga una cantidad de dinero establecida. En otras palabras, es el inquilino, quien se compromete a cuidar y mantener el inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió. A cambio, disfruta de los derechos de uso de la propiedad según lo estipulado en el contrato de arrendamiento respecto a la duración del arrendamiento. Dentro de las responsabilidades del arrendatario está el pago de la renta en tiempo y forma, y la obligación de no causar daños en el inmueble.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
El arrendador (propietario) no solo cobra la renta. La ley le impone varias obligaciones para asegurar que la propiedad arrendada sea habitable y que el inquilino pueda disfrutarla plenamente. Estas son las principales obligaciones que debe cumplir un arrendador al rentar un inmueble:
- Entregar el inmueble en condiciones habitables: debe dar posesión de la vivienda o local en buen estado, lista para usarse según lo convenido.
- Realizar las reparaciones necesarias para mantener el inmueble: es responsabilidad del arrendador hacer las reparaciones mayores (estructurales, humedad, instalaciones eléctricas o sanitarias importantes, etc.) que se requieran durante la renta, para conservar el inmueble en el mismo estado habitable.
- No intervenir en el uso legítimo del inmueble arrendado: una vez rentado, el arrendador no debe molestar al inquilino en su pacífico uso de la propiedad. No puede entrar sin permiso ni entorpecer el disfrute del bien, salvo para realizar reparaciones urgentes y necesarias (previo aviso) o inspecciones pactadas.
- Respetar el tiempo de uso del inmueble según el contrato de arrendamiento: el arrendador está obligado a respetar la duración del contrato y las condiciones pactadas. No puede dar por terminado el arrendamiento antes de la fecha acordada (salvo incumplimientos graves del inquilino o causas legales) y garantiza al arrendatario el goce pacífico del inmueble durante todo el plazo convenido.
- Pagar las contribuciones y gastos generados por el inmueble: al propietario le corresponden los pagos relacionados con la propiedad en sí, como por ejemplo, el impuesto predial anual. El arrendador no puede trasladar al arrendatario impuestos o cuotas que son por tener la propiedad (salvo que así lo acuerden).
- Registrar el contrato de arrendamiento si es requerido: en algunas jurisdicciones, se exige que el contrato de arrendamiento se formalice por escrito e incluso se inscriba ante alguna instancia gubernamental.
- Devolver el depósito en garantía: si el inquilino entregó un depósito al inicio, al finalizar el contrato, el arrendador deberá devolverlo, a menos que existan rentas pendientes por pagar o daños comprobables en el inmueble. En ese caso, puede deducir del depósito los importes necesarios (o retener la parte proporcional por reparaciones), justificando dichos gastos. Si todo está en orden, el depósito completo regresa al arrendatario.
Una de las preguntas frecuentes en el sector inmobiliario es qué sucede si el arrendador no cumple con sus obligaciones. En estos casos, el arrendatario tiene el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de alquiler de vivienda.
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¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?
El arrendatario (inquilino) también adquiere obligaciones importantes al rentar un inmueble. Al habitar la propiedad ajena, tiene el deber de preservarla y pagar lo acordado, conforme a lo que establece la ley y el contrato. Las principales obligaciones por parte del arrendatario son:
- Pagar la renta a tiempo: es la obligación primordial. El inquilino debe pagar el monto de la renta en la fecha y lugar convenidos (por ejemplo, cada mes en cierto día) sin retrasos. Si no se especificó fecha, deberá pagar conforme a los periodos pactados, pero en general se establece un día límite.
- Responsabilizarse de los perjuicios al inmueble ocasionados por culpa o negligencia: si durante la renta la propiedad sufre daños por mal uso o descuido del arrendatario, de sus familiares, invitados o incluso mascotas, el arrendatario debe cubrir los costos de reparación. Esto incluye desde daños intencionales hasta accidentes por negligencia.
- Respetar el uso convenido del inmueble: el arrendatario se obliga a utilizar la vivienda solo para el fin acordado. Si el contrato dice que es para uso habitacional, no puede destinarla a un negocio, subarrendar cuartos sin permiso, ni realizar actividades ilícitas o no pactadas allí.
- Notificar al arrendador las reparaciones necesarias: cuando el inmueble requiera alguna reparación mayor o urgente (que es obligación del arrendador hacer), el inquilino debe avisar de inmediato al propietario. Si no lo hace y deja pasar el tiempo, podría ser responsable de los daños agravados por la demora.
- Informar al arrendador de actos de terceros en contra del inmueble: si un tercero intenta afectar la propiedad (por ejemplo, una usurpación, allanamiento o un reclamo legal sobre el inmueble), el arrendatario debe dar aviso al arrendador a la brevedad. Esto permite que el dueño tome acciones legales para defender su propiedad.
- Realizar las reparaciones requeridas por el uso cotidiano del inmueble: corresponde al inquilino hacer o costear las reparaciones menores o de mantenimiento derivadas del uso diario. Por ejemplo, cambiar focos, reparar una chapa floja, pintar alguna pared al final si hubo raspones en muros.
- Respetar la estructura del inmueble: el arrendatario no puede modificar la forma o estructura de la propiedad sin autorización expresa del arrendador. Esto significa que no debe tumbar paredes, hacer ampliaciones, cambiar instalaciones fijas, etc.
- Evitar subarrendar el inmueble: salvo que el contrato lo permita, el inquilino no debe subarrendar (rentar a otra persona) ni ceder a terceros el inmueble.
- Devolver el inmueble en buenas condiciones: al finalizar el plazo, el arrendatario debe entregar de regreso la propiedad al arrendador tal y como la recibió, salvo el desgaste natural por el uso y el tiempo.
5 diferencias entre arrendador y arrendatario
Además, el arrendador debe respetar los derechos del arrendatario y no interferir en el uso del inmueble, siempre que se respeten las normas de convivencia y los términos del contrato.
Conocer las diferencias entre arrendador y arrendatario es fundamental para entender los derechos y obligaciones de cada parte en un contrato de alquiler.
Obligaciones Fiscales del Arrendador
Si eres propietario de un inmueble y decides alquilarlo, ya sea una casa, departamento, local comercial o terreno, es importante que conozcas las obligaciones fiscales que tienes ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en México:
- Inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
- Impuesto Sobre la Renta (ISR): Este impuesto se calcula sobre el ingreso neto que recibes por la renta, es decir, después de restar ciertas deducciones permitidas por la ley, como mantenimiento o comisiones de administración. La tasa varía en función de los ingresos mensuales, y se paga de forma mensual o trimestral si los ingresos son menores a $26,411.52 pesos al mes. Para calcular este impuesto, el SAT publica tablas anuales que indican las tasas correspondientes a diferentes rangos de ingresos.
- Impuesto al Valor Agregado (IVA): Si rentas un inmueble comercial, deberás pagar el IVA del 16%. El IVA, que es del 16%, solo se aplica en ciertos casos, como la renta de locales comerciales, casas amuebladas o inmuebles utilizados para servicios de hospedaje. Este impuesto se liquida mensualmente junto con las demás obligaciones fiscales.
Para cumplir con las normativas fiscales, los propietarios de inmuebles en renta deben estar registrados en el SAT bajo el Régimen de Arrendamiento. Es fundamental llevar un registro claro de los ingresos y gastos relacionados con el inmueble, ya que estos datos serán necesarios para el cálculo del ISR y las deducciones que se pueden hacer. El SAT permite a los arrendadores deducir varios gastos relacionados con el mantenimiento y administración del inmueble arrendado.
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Cumplir con estas obligaciones no solo te ayudará a mantener una buena relación con el SAT, sino que también te permitirá optimizar tu situación fiscal. Además, operar de manera formal y mantener un registro adecuado de tus transacciones es una manera eficiente de prevenir revisiones fiscales que podrían implicar sanciones si no has cumplido con las normativas.
Deducciones Permitidas
El SAT permite a los arrendadores deducir varios gastos relacionados con el mantenimiento y administración del inmueble arrendado, como:
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
- Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.
Pagos Provisionales y Retenciones
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal en el que conste el monto del impuesto retenido; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley.
Las personas morales obligadas a efectuar la retención podrán optar por no proporcionar el comprobante fiscal a que se refiere el párrafo anterior, siempre que la persona física que haya otorgado el uso o goce temporal de bienes les expida un comprobante fiscal que cumpla con los requisitos a que se refieren los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación y en el comprobante se señale expresamente el monto del impuesto retenido. En este caso, las personas físicas que expidan el comprobante fiscal podrán considerarlo como comprobante de retención del impuesto y efectuar el acreditamiento del mismo en los términos de las disposiciones fiscales.
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Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y efectúe los pagos provisionales. La institución fiduciaria efectuará pagos provisionales por cuenta de aquél a quien corresponda el rendimiento en los términos del párrafo anterior, durante los meses de mayo, septiembre y enero del siguiente año, mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas.
Comprobantes Fiscales en Juicios de Arrendamiento
Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción.
¿Quién paga el predial? Arrendador, arrendatario o propietario con hipoteca
El impuesto predial es una de esas obligaciones que todos los propietarios de un inmueble deben cumplir, pero que genera dudas cuando entran en juego contratos de renta o créditos hipotecarios.
¿Debe pagarlo el arrendador o el arrendatario? ¿Qué pasa si aún estás pagando tu casa al banco? Estas preguntas son muy comunes, y no conocer la respuesta puede ocasionar recargos, multas e incluso conflictos legales.
Aquí te explicamos, con base en la ley, quién es el verdadero responsable del pago del predial y cómo manejarlo en distintos escenarios.
¿Qué es el impuesto predial y qué grava?
El impuesto predial es un tributo municipal que grava la propiedad o posesión de bienes inmuebles y predios, sean urbanos o rurales.
A diferencia de otros impuestos, el predial se calcula principalmente sobre el valor del suelo y no tanto sobre el de la construcción. Esto significa que el terreno en sí mismo es el que determina gran parte del monto a pagar, aunque las edificaciones también influyen.
Cada municipio establece sus tablas de valores y tarifas, por lo que el importe puede variar mucho de una ciudad a otra.
Base legal del pago del predial en México
La legislación puede variar entre estados, pero un ejemplo claro está en el ARTÍCULO 126 del código fiscal de la ciudad de méxico:"Están obligadas al pago del impuesto predial las personas físicas y morales que sean propietarias del suelo o del suelo y las construcciones adheridas a él, independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero."
Esto significa que el propietario es siempre el obligado principal ante la autoridad fiscal municipal, sin importar si el inmueble está habitado por él, rentado o hipotecado.
Casos prácticos del cobro de impuesto predial
Caso 1: Propietario que vive en su inmueble
Si eres propietario y habitas tu propiedad, no hay discusión: el pago del predial te corresponde directamente.
Recomendaciones:
- Revisa las fechas de vencimiento en tu municipio (muchos ofrecen descuentos por pronto pago).
- Guarda siempre los comprobantes, ya que pueden ser necesarios para trámites posteriores.
Si no pagas, podrías enfrentar multas, recargos e incluso un embargo preventivo.
Caso 2: Arrendador vs. arrendatario
Cuando el inmueble está en renta, la ley sigue señalando al propietario como responsable ante el municipio. Sin embargo, en la práctica, se puede pactar en el contrato que el arrendatario asuma el pago del predial como parte de sus obligaciones.