En México, las viviendas son tan diversas como las familias que las habitan. La comprensión de sus características y las modalidades de tenencia es fundamental para abordar las necesidades habitacionales del país.
De acuerdo con la definición universal de ONU-Habitat, la vivienda adecuada está reconocida como un derecho en los instrumentos internacionales incluidos la Declaración de los Derechos Humanos y el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales. El derecho a una vivienda adecuada es un derecho humano reconocido en la normativa internacional de los derechos humanos como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. La vivienda adecuada debe proveer más que cuatro paredes y un techo, y se deben cumplir una serie de condiciones particulares antes de considerarse como “Vivienda adecuada”.
Tipos de Vivienda Según su Origen y Entorno
La diversidad habitacional en México se manifiesta en diferentes categorías de vivienda, que varían según su desarrollo y ubicación.
Vivienda Formal e Institucional
Comenzamos con la vivienda formal, que a grandes rasgos, es la que se desarrolla por particulares privados y se ubica en suelo urbano. Su característica esencial es la seguridad en la tenencia de la tierra, que es construida con licencias y permisos, estructuralmente segura, cumple niveles de habitabilidad como espacio, seguridad estructural, iluminación, ventilación, agua potable e instalaciones sanitarias y de energía de acuerdo a reglamentos de construcción; cuenta con servicios urbanos básicos como agua, drenaje, electricidad y vialidad. De la misma forma observamos que la vivienda institucional tiene las mismas características que la anterior, con la distinción que es promovida y gestionada por las Instituciones de Vivienda Oficiales.
Vivienda Informal
Por su parte, la vivienda informal es desarrollada por las propias familias en procesos de autoconstrucción, autoproducción y/o autogestión.
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Vivienda Rural y Tradicional
Contrario a lo que se puede creer, existe también la vivienda rural, que está edificada en un entorno rural de producción agropecuaria, con poca accesibilidad a los servicios urbanos básicos. Hay que destacar que la vivienda rural en México es considerada esencial para la arquitectura moderna, ya que es parte de la riqueza con la que cuenta nuestra cultura, pues combina las actividades tradicionales que cotidianamente realizan sus habitantes, así como la necesidad de un refugio y la convivencia con su medio ambiente. En la actualidad, la vivienda maya tradicional ha sufrido pocos cambios desde sus orígenes, pues sigue conservando sus características arquitectónicas. Gracias a los materiales con los que se construye se adapta fácilmente a las necesidades de sus habitantes, pues es fresca cuando hace calor y cálida durante el invierno. Su estructura no sobrepasa los 60 grados, lo que fomenta el escurrimiento de agua; además es tan fuerte que puede resistir los efectos de los vientos huracanados. En algunos pueblos se conserva la costumbre de construir estas casas de manera comunitaria: todos fincan para todos. Finalmente, también se cuenta con la vivienda rural indígena, que es desarrollada por las propias familias en procesos de autogestión y autoproducción comunitaria.
Características de la Vivienda Adecuada
Para que una vivienda sea considerada adecuada, debe cumplir con varios criterios fundamentales, más allá de la mera existencia de un techo y cuatro paredes.
- Asequibilidad: El costo debe ser tal que todas las personas puedan acceder a ella sin poner en peligro el disfrute de otros satisfactores básicos o el ejercicio de sus derechos humanos.
- Durabilidad: Una vivienda se considera como durable si está construida en una zona no riesgosa y cuenta con una estructura permanente y adecuada para la protección de sus habitantes de condiciones climáticas extremas.
- Acceso a Agua Potable Mejorada: Se considera que una vivienda cuenta con acceso a agua potable mejorada, si cuenta con una cantidad suficiente de agua para el uso de la familia. Una cantidad suficiente es por lo menos de 20 litros por persona diarios.
Desafíos en la Tenencia de Vivienda en México
A pesar de la diversidad y la definición ideal, la realidad de la vivienda en México presenta desafíos significativos en cuanto a su asequibilidad y acceso.
Asequibilidad y Acceso
Sin embargo, en nuestro país eso está lejos de suceder, pues de acuerdo con el reporte “Estado Actual de la Vivienda en México (EAVM) 2019” de la Sociedad Hipotecaria Federal, en ese mismo año la asequibilidad de vivienda mostró una caída de 6.8%, lo que implica que al cierre del año fiscal solamente un tercio del mercado hipotecario fuera accesible con respecto al ingreso promedio anual. Según el mismo reporte, la demanda estimada de financiamientos para 2020 era de 851 mil 100 soluciones de vivienda, atendiendo a 3.3 millones de personas. Lo anterior, sin duda, ha contribuido a que en la CDMX los precios de la vivienda hayan tenido un aumento significativo, incluso muy por encima de los precios que existen en el resto del país.
Exclusión y Programas de Subsidio
Desafortunadamente, esta situación excluye tanto a las personas que laboran en el sector formal, pero que tienen ingresos limitados, como a las que laboran en el sector informal y a los que acceden a la vivienda a través de arrendamiento, así como a aquellos que construyen su vivienda en un lote familiar. Adicionalmente, la mayoría de los programas de subsidio se han enfocado principalmente a incentivar la construcción de vivienda, cuando el rezago habitacional se concentra en las necesidades de autoconstrucción, ampliaciones y remodelaciones.
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Estadísticas Clave del Mercado de Vivienda en México (2019-2020)
| Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
| Caída de Asequibilidad de Vivienda (2019) | 6.8% | Reporte EAVM 2019, Sociedad Hipotecaria Federal |
| Porcentaje del Mercado Hipotecario Accesible (2019) | Un tercio | Reporte EAVM 2019, Sociedad Hipotecaria Federal |
| Demanda Estimada de Financiamientos (2020) | 851,100 soluciones de vivienda | Reporte EAVM 2019, Sociedad Hipotecaria Federal |
| Personas Atendidas por Demanda de Financiamientos (2020) | 3.3 millones | Reporte EAVM 2019, Sociedad Hipotecaria Federal |
La Vivienda en la Era Post-COVID
La pandemia de COVID-19 ha acentuado la necesidad de adaptación en el diseño y la construcción de viviendas, influyendo en las características y la percepción de los espacios habitacionales.
A más de un año de que comenzó la pandemia por COVID-19, podemos estar seguros de que los espacios seguirán transformándose y adaptándose a lo que la gente necesite. El mercado inmobiliario y de construcción también tendrá que adaptarse ya que de esta adaptación, dependerá su éxito en la era post-COVID. A partir de ahora la manera de proyectar y construir las ciudades cambiará, no solo en el ámbito de la casa habitación sino en los edificios de oficinas. Cuando la arquitecta menciona que “la casa es un componente arquitectónico fundamental, no solo estructura nuestra vida cotidiana, sino que ha definido la relación de nuestro cuerpo con el espacio y con otras personas: la casa, hoy, es el espacio dicotómico entre la producción y la existencia. Ahora, con una mirada fresca, durante el ciclo “La arquitectura y la ciudad post-COVID”, llevado a cabo por El Colegio Nacional en julio de 2021, Bilbao comentó: “Es vital que entremos en una discusión estructural y política: nos toca no solo imaginarnos la ciudad, sino posibilitarla y, sobre todo, defenderla."
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