En los acuerdos de alto riesgo, cada paso en falso sale caro. Ya se trate de una adquisición, una transacción inmobiliaria o un complejo acuerdo con un proveedor, las partes necesitan claridad antes de invertir tiempo y recursos jurídicos. En el mundo de los negocios, las empresas emergentes y las que lleven años operando, tendrán múltiples encuentros y contactos con otros negocios y clientes. Durante estas sesiones, necesitarán establecer un acuerdo que deje constancia de las conversaciones y decisiones.
La carta de intención, conocida también como el “acuerdo para llegar a un acuerdo” o LOI (Letter of Intent), consiste en una documentación del entendimiento entre las partes sobre su transacción comercial. Utiliza una carta de intenciones para formalizar por escrito los términos y condiciones de negociación en la fase preparatoria del contrato en una transacción mercantil.
¿Qué significa «carta de intenciones»?
Una Carta de Intenciones (LOI) es un documento escrito que resume el entendimiento preliminar entre dos o más partes que pretenden llegar a un acuerdo formal. Su propósito principal es facilitar el inicio de las negociaciones al establecer las bases y directrices que regirán las mismas. Ayuda a las partes a estar de acuerdo en los términos principales antes de la redacción de los documentos legales definitivos, proporcionando una base sólida para la negociación y el entendimiento mutuo. Piense en la carta de intenciones como una hoja de ruta para la negociación.
Entre sus funciones y compromisos de procedimiento se encuentran:
- Establece parámetros de negociación: define qué términos están abiertos a discusión y cuáles son fijos.
- Establece compromisos de procedimiento: plazos, acceso a la due diligence y ventanas de exclusividad.
- Protege la información sensible: las cláusulas de confidencialidad y no captación suelen ser vinculantes.
- Establece reglas y calendario para una negociación futura.
¿Es jurídicamente vinculante una carta de intenciones?
Respuesta por defecto: No. La mayoría de las disposiciones de la LOI son explícitamente no vinculantes. Pero hay excepciones críticas. Una LOI bien redactada separa claramente las cláusulas vinculantes de las no vinculantes.
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¿Es vinculante alguna declaración de las partes? ¿Existen distintos grados de vinculación? Los acuerdos de intenciones son «acuerdos vinculantes» dentro del «ámbito de formación progresivo» del contrato proyectado. Esto es: el acuerdo de intenciones no obliga a la celebración del contrato proyectado ni origina el derecho a reclamar su cumplimiento. No obstante, sí constituye en sí mismo un contrato vinculante con objeto, causa y consentimientos propios, diferenciados del citado contrato proyectado.
Cláusulas vinculantes habituales
- Confidencialidad: Las partes intercambian datos financieros confidenciales, listas de clientes e información de propiedad durante las negociaciones.
- Exclusividad (cláusula No-Shop): El comprador o arrendatario exige una ventana (normalmente de 30 a 90 días) durante la cual el vendedor no puede negociar con competidores.
- Asignación de costes: Si el acuerdo fracasa, ¿quién paga la due diligence, los honorarios legales o las inspecciones?
Práctica recomendada: Identificar explícitamente las secciones vinculantes frente a las no vinculantes. Ejemplo: «Las secciones 5 y 6 (Confidencialidad y Exclusividad) son vinculantes. La aplicabilidad depende del lenguaje utilizado, no del título del documento.
Tipos de cartas de intenciones y documentos afines
Nuestra Carta de Intención puede ser vinculante o no vinculante, dependiendo de lo que las partes pacten, y es bilateral, lo que quiere decir que podrá añadir a las partes involucradas en la negociación. Conviene distinguir los siguientes conceptos:
- Carta de intención vinculante: Las partes están legalmente obligadas a cumplir con los términos y condiciones establecidos en el documento. Su incumplimiento puede acarrear consecuencias legales.
- Carta de intención no vinculante: No impone obligaciones legales estrictas a las partes.
- Hoja de términos (Term Sheet): Es un documento no vinculante con secciones que enumeran los términos y condiciones de una venta o negociación comercial. Es como una carta de intención, pero que contiene solo los términos del acuerdo.
- Memorando de entendimiento (MOU): Es un documento que surge después de una carta de intención. El MOU formaliza los términos de la carta de intención antes de que las partes escriban el contrato definitivo.
Estructura y contenido de la LOI
La estructura de una carta de intención es similar a la de un contrato y puede contener cláusulas similares. Para redactarla correctamente, se suelen seguir estos pasos:
- Paso 1: Identifique a las partes. Utilice nombres y direcciones legales completos.
- Paso 2: Exponga el objetivo. En una o dos frases, describa la operación (Declaración de propósito).
- Paso 3: Esbozar los términos básicos. Enumere los elementos económicos, el objeto del acuerdo y los aspectos estructurales.
- Paso 4: Definir el calendario. Establezca hitos: finalización de la due diligence, ejecución del acuerdo definitivo y fecha de cierre prevista.
- Paso 5: Incluir los derechos de rescisión. Defina cómo puede rescindir cualquiera de las partes.
Comparativa de documentos preliminares
A continuación se presenta una tabla comparativa basada en las características de los documentos utilizados en las fases de negociación preliminar:
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| Característica | Carta de Intención (LOI) | Hoja de Términos (Term Sheet) | Memorando de Entendimiento (MOU) |
|---|---|---|---|
| Propósito principal | Iniciar negociaciones y establecer bases preliminares. | Enumerar de forma esquemática los términos económicos. | Formalizar y detallar el acuerdo antes del contrato final. |
| Estructura | Formato de carta formal o similar a un contrato. | Listado de puntos clave y condiciones. | Documento precontractual estructurado. |
| Vinculación general | No vinculante (salvo cláusulas específicas de confidencialidad). | No vinculante. | Mayor grado de formalidad y compromiso preliminar. |
Declaraciones de las partes y jurisprudencia
En un sistema jurídico singularmente garantista como el Derecho Español, hablar de “intenciones” provoca cierta confusión. Los acuerdos de intenciones no están regulados de manera específica en nuestro Código Civil; el nacimiento de esta figura es fruto de la libertad de pactos de los particulares (artículo 1.255 del Código Civil).
La jurisprudencia del Tribunal Supremo suele dar respuestas casuísticas y diferencia los acuerdos de intenciones del contrato definitivo y del precontrato. En el precontrato existe un acuerdo total de las partes y su voluntad es la del nacimiento de un negocio jurídico futuro objeto del contrato principal. En cambio, las sentencias (tales como la STS de 3 de junio 1998 o la STS de 7 de junio de 2011) confirman que el acuerdo de intenciones se integra dentro de los tratos preliminares y no es más que el punto de partida para seguir negociando, caracterizado en muchos casos por la falta de determinación de su objeto.
Es de vital importancia evitar declaraciones ambiguas. El cumplimiento parcial o el lenguaje posterior en correos electrónicos que se refiera a un "acuerdo final" pueden ser interpretados por los tribunales como la existencia de una obligación contractual real si no se cuida la redacción.
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