El cálculo del IVA en construcciones parcialmente destinadas a casa habitación adquiere especial relevancia cuando se analiza la enajenación de un bien inmueble, entendido como la venta de una propiedad que puede ser una casa, un edificio o cualquier construcción adherida al suelo. El artículo 9o., fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) establece que no se pagará IVA en la enajenación de construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas como casa habitación, excluyendo específicamente a los hoteles.
Esta disposición es fundamental cuando se evalúa el cálculo del IVA en construcciones destinadas a casa habitación, ya que define los supuestos en los que la exención aplica de manera directa. Cuando se trata de construcciones nuevas, el cálculo del IVA en construcciones parcialmente destinadas a casa habitación depende del destino para el cual se edificó, considerando tanto las especificaciones del inmueble como las licencias o permisos de construcción. Se consideran igualmente destinadas a casa habitación aquellas instalaciones y áreas cuyos usos estén dedicados exclusivamente a los moradores del inmueble, siempre que no generen fines lucrativos.
Consideraciones sobre servicios de construcción e instalaciones
El precepto 29 del RLIVA señala además que, para los efectos del artículo 9o., fracción II de la LIVA, se aplicará el mismo tratamiento a la prestación de servicios cuando el proveedor aporte mano de obra y materiales para la construcción de inmuebles destinados a casa habitación, así como para su ampliación o la instalación de casas prefabricadas destinadas a este uso. No obstante, el criterio vinculativo 26/IVA/N del Anexo 7 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMISC 2025) precisa que la exención del IVA en servicios de construcción de casa habitación no incluye los servicios parciales dentro del proceso constructivo.
Esto significa que trabajos como instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, cancelería de fierro o aluminio y cualquier otra labor similar que los desarrolladores contraten con terceros no se consideran, por sí mismos, como ejecución de una construcción adherida al suelo. En este contexto, resulta útil diferenciar las aplicaciones del impuesto según el tipo de inmueble:
- Vivienda usada: La venta de casas o departamentos usados no causa IVA.
- Vivienda nueva (primera venta): Cuando se trata de vivienda nueva vendida por el desarrollador o constructor, sí se paga IVA, pero solo sobre la parte correspondiente a la construcción, no sobre el valor del terreno.
- Locales comerciales, oficinas y bodegas: En los inmuebles con uso comercial, industrial u oficinas, también aplica IVA solo sobre la parte de la construcción; estos inmuebles no se consideran vivienda, por lo que la venta está gravada al 16% en la porción correspondiente a la edificación.
Aspectos legales y operativos
Es debido a lo señalado que el artículo 28 del Reglamento de la Ley del IVA precisa que cuando se enajene una construcción que no estuviera destinada a casa habitación, se podrá considerar que si lo está y gozar por lo tanto de la exención en la enajenación, cuando se asiente en la escritura pública que el adquirente la destinará a ese fin y se garantice el impuesto que hubiera correspondido. Es necesario realizar este tipo de actos jurídicos ante notario, ya que implica que esta actividad cuente con respaldo jurídico.
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De manera imparcial, el notario público tiene que dar una fe de la propiedad de un bien inmueble para certificar que la vendió quién la tenía que vender y comprar quien la tenía que comprar. Además, garantiza que tú, como vendedor, no vas a tener problemas posteriores, y al comprador, que no tendrá problemas con la propiedad. Frente a la complejidad de estas operaciones, el Pleno en Materia Administrativa del Primer Circuito ha determinado que no procede la devolución respecto del IVA cuando una inmobiliaria contrate la prestación de servicios para la construcción de un inmueble que a la postre enajenará, dado que dicha contratación no puede incluirse en el beneficio tributario de exención, pues para que dichas actividades se consideren como exentas deben realizarse directamente con el consumidor final.
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