En el presente capítulo se tratará el tema de la enajenación de un bien inmueble, del cual normalmente la enajenación se lleva ante notario público; él lleva a cabo los cálculos de pago provisional, no obstante es importante saber ¿cuándo se está exentó de ISR? ¿qué deducciones puedo aplicar? ¿qué cálculos debe hacer el notario?
Definición de Ingresos por Enajenación de Bienes
Por otra parte, en lo que hace a las PERSONAS FÍSICAS precisaremos que de acuerdo a la Ley del ISR, (artículo 119) se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.
De acuerdo con el artículo 119 de la LISR, en los casos de permuta se considerará que existen dos enajenaciones.
En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
Supuestos que No se Consideran Ingresos por Enajenación
No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades, ni los que deriven de la enajenación de bonos, valores y otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por enajenación se considere interés en los términos del artículo 8o.
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La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.
Cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajenados dichos bienes al enajenarse esos certificados, salvo que estos les den a sus tenedores derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de acciones.
Enajenaciones a Plazo
Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después de sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.
Exenciones de ISR en la Enajenación de Bienes
Enajenación de Casa Habitación
Las personas físicas se encuentran exentas del pago de ISR por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.
Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
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Adicionalmente, el antepenúltimo párrafo del referido artículo 93 establece que para gozar de la exención, el contribuyente deberá declarar el ingreso proveniente de la enajenación de su casa habitación, cuando esté obligado a ello en los términos del tercer párrafo del artículo 150 de la LISR.
Asimismo, de conformidad con el artículo 129 del RISR, se considera que la casa habitación comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Por ejemplo, si el área del terreno cubierta por las construcciones es de 200 m2, para que se considere que dicho terreno forma parte de la casa habitación no debe ser mayor a 600 m2.
Enajenación de Bienes Muebles
De conformidad con el inciso b) de la fracción XIX del artículo 93 de la LISR, no se pagará el impuesto por los ingresos que deriven de la enajenación de bienes muebles, cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de las enajenaciones y el costo comprobado de adquisición de los bienes enajenados, no exceda de tres veces el SMG del área geográfica del contribuyente elevado al año.
Tanto los bienes muebles como los inmuebles son propiedades físicas. La principal diferencia entre estos conceptos radica en que los bienes muebles es que se pueden trasladar.
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Deducciones Autorizadas para la Determinación de la Ganancia
Para la determinación de la ganancia por la enajenación de bienes, se podrán aplicar las siguientes deducciones:
- El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de la Ley.
- El importe actualizado en los términos del artículo 124 de la Ley, de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, pagados por el enajenante; así como el impuesto local sobre ingresos por arrendamiento de inmuebles (se refiere al impuesto cedular que en su caso se establezca en cada una de las entidades federativas o en el Distrito Federal, en los términos de los artículos 41 y 43 de la Ley del IVA); asimismo, serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
- Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.
Cálculo del Costo de Construcción
En el caso de bienes inmuebles, para determinar el costo de construcción se considera lo siguiente:
- Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción.
- El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.
Cálculo del Impuesto y Pagos Provisionales (Rol del Notario)
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante.
Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
Ejemplo de Cálculo Provisional
Consideremos el siguiente escenario para ilustrar el cálculo provisional del ISR:
- Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia.
- A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28.
- Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
- Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo.
Obligaciones de Información
De conformidad con el artículo 128 de la LISR, las personas físicas que obtengan ingresos por enajenación de bienes deberán informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que señale el SAT mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquél en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional o extranjera, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a $ 100,000.00.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) en la Enajenación de Inmuebles
Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
Otras Consideraciones
Adicionalmente pueden existir otro tipo de enajenaciones de bienes, como son las de venta de acciones, que en este libro por su complejidad y extensión no se abordan.
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