Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. El ISR, o Impuesto Sobre la Renta, es uno de los pagos fiscales que debes declarar ante Hacienda cuando obtienes ingresos en México, ya sea por ofertar algún producto o servicio, por recibir honorarios o, en este caso, por vender algún bien inmueble (casa habitación, bodega, terreno, local comercial, etc.). El ISR por enajenación, también conocido como el impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble, no es una cantidad fija, sino un porcentaje que puede llegar a un máximo del 35% del valor del inmueble.
Aunque la declaración de impuestos puede ser estresante, debes saber que la Ley del Impuesto Sobre la Renta brinda algunas ventajas para quienes desean vender su casa, entre ellas la exención del pago del ISR al momento de la transacción. La ley te permite exentar el ISR cuando vendes tu casa habitación siempre que la operación se formalice ante notario y hasta un tope de 700,000 UDIS.
Requisitos Clave para Exentar el Pago del ISR
Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley. Si se cumple con los requisitos mencionados y el valor del inmueble es menor al límite establecido, entonces es posible exentar el pago del ISR en la venta de la propiedad.
- Ser Persona Física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa. Los trámites de la compra venta deben ser efectuados por alguien que esté inscrito ante el SAT en el régimen de Persona Física.
- Antigua Residencia del Vendedor (Casa Habitación): El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario, y demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta. Es importante que el propietario acredite ser el titular del inmueble por medio de comprobantes de domicilio. El notario revisará que los documentos coincidan con la dirección y conserven una antigüedad mínima de 6 meses anteriores a la venta.
- No Haber Vendido Otra Casa Habitación en los Últimos Tres Años: Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual. La ley solo permite usar este beneficio una vez cada tres años. El notario verificará esta condición directamente con el SAT al momento de hacer el cálculo de impuestos.
- Valor del Inmueble Dentro del Límite: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), límite establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Servicio de Administración Tributaria, que al momento de redacción representa aproximadamente 5,225,861 pesos mexicanos. Las Unidades De Inversión (UDIS) son un valor que el Banco de México actualiza diariamente. Conviene verificar el valor del día (Banco de México) antes de firmar.
- Formalizar la Venta Ante Notario Público: La exención del ISR no se otorga de forma automática. La ley establece que para ser beneficiario de la exención del ISR, los contratos deben formalizarse ante un notario y no permanecer entre privados.
- Superficie del Terreno: Otro de los requisitos que nos pide la Ley, es que el terreno no exceda en superficie 3 veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación. El Notario, con apoyo del avalúo que se realiza, verificará que la superficie del terreno en donde está construida la casa habitación que enajena, no excede. Pues, de lo contrario, también debe hacer el cálculo correspondiente por dicha excedencia.
Resumen de Requisitos para Exentar el ISR
La siguiente tabla resume los requisitos esenciales para aplicar la exención del ISR por la venta de tu casa habitación:
| Requisito | Descripción | Comprobación |
|---|---|---|
| Persona Física | El vendedor debe estar inscrito ante el SAT como Persona Física. | Identificación oficial (INE) |
| Casa Habitación | El inmueble debe haber sido la residencia habitual del vendedor al menos 6 meses antes de la venta. | INE con domicilio, recibos de luz/teléfono fijo, estados de cuenta bancarios/departamentales (últimos 6 meses). |
| Frecuencia | No haber exentado el ISR por otra venta de casa habitación en los últimos 3 años. | Consulta del notario al SAT. |
| Valor del Inmueble | El valor de venta no debe exceder las 700,000 UDIS. | Avalúo y valor de las UDIS del día (Banxico). |
| Formalidad | La operación debe realizarse y formalizarse ante un notario público. | Escrituración pública. |
| Superficie del Terreno | El terreno no debe exceder 3 veces el área construida. | Avalúo. |
El Rol del Notario Público
El notario público es quien da certeza jurídica y se encarga de aplicar la exención del ISR por casa habitación. Los notarios públicos son profesionales en derecho que brindan seguridad y certeza jurídica en diversos actos legales. Por esto, la ley establece que para ser beneficiario de la exención del ISR, los contratos deben formalizarse ante un notario. El notario público no sólo se encargará de dar certeza jurídica a los trámites, también calculará y declarará el ISR ante el SAT, pues esto es una “responsabilidad solidaria” de todo notario público. Primero verifica que la vivienda sea tu domicilio habitual (INE y comprobantes) y consulta al SAT si ya utilizaste la exención en el periodo permitido.
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Con esos datos, calcula si la operación queda totalmente exenta o si existe excedente sobre el tope (700,000 UDIS). Si hay excedente, determina la base, aplica las deducciones procedentes y retiene el impuesto correspondiente en la firma. Después, entrega esa retención al SAT y reporta la operación conforme a la normatividad fiscal, dejando todo asentado en la escritura. El cálculo, la retención y el entero del impuesto que corresponda al pago provisional, se realizará por el Notario.
Qué Sucede al Exceder el Límite de las 700,000 UDIS
Cuando el valor de una propiedad excede las 700 mil UDIS, el ISR se calcula y se aplica sobre el excedente. La exención por casa habitación permite exentar el ISR hasta 700,000 UDIS; solo el excedente paga. Es decir, si la propiedad costara $6,690,000.00, el ISR se aplicaría sobre el millón de pesos excedente, no sobre el valor total de la casa. Ejemplo sencillo: si vendes en $6,200,000 y ese día 700,000 UDIS = $5,800,000, entonces $5,800,000 quedan exentos y $400,000 serían la base sobre la que se calcula el impuesto.
Para disminuir ese excedente, el notario puede restar: costo de adquisición (lo que te costó cuando compraste), mejoras con factura (remodelaciones, ampliaciones), gastos notariales y avalúo con CFDI, y la comisión inmobiliaria con CFDI. Con esa cifra, el notario determina el ISR que toca pagar, cuidando que aproveches correctamente la exención y solo pagues lo que procede.
Deducciones Adicionales si No Aplica la Exención Total
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Es importante mencionar que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra del inmueble, mientras que otras pueden generarse durante el tiempo que se habita la vivienda, pero no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento. El requisito clave es contar siempre con los comprobantes fiscales correspondientes, ya que sin ellos el SAT no acepta esas deducciones al calcular la ganancia.
Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
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- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble.
Conceptos Deducibles para el ISR en Venta de Vivienda
| Concepto Deducible | Descripción | Documentación Requerida |
|---|---|---|
| Costo de Adquisición | Precio original pagado por el inmueble. | Escritura (antes de 2014) o CFDI del notario (a partir de 2014). |
| Inversiones en Mejoras | Gastos en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble. | Facturas correspondientes, aviso de terminación de obra o avalúo (80%). |
| Gastos Notariales | Honorarios y gastos derivados del proceso notarial de la venta. | Factura correspondiente. |
| Comisiones Inmobiliarias | Pagos a mediadores o corredores por la venta del inmueble. | Factura correspondiente. |
| Avalúo | Costo del avalúo del inmueble. | CFDI del avalúo. |
Consideraciones Especiales y Errores Comunes
- Frecuencia de la Exención: La exención por casa habitación para exentar el ISR se puede usar solo una vez cada 3 años por persona. El notario está obligado a consultar al SAT los últimos 5 años para verificar si ya ejerciste la exención en una venta anterior. Por eso conviene planear: si vendiste hace poco con exención, tal vez te convenga esperar para no perder este beneficio.
- Casos de Uso Mixto (Casa + Negocio): Si el inmueble tiene un uso mixto (parte habitacional y parte comercial), normalmente se prueba la parte habitacional (metros cuadrados, planos, dictamen o peritaje). La exención se limita a esa proporción; la porción comercial no queda exenta.
- Copropietarios y Herencia: Cuando se realiza la venta de una casa habitación, es común que varias personas estén involucradas como copropietarios o herederos. La exención por casa habitación es un beneficio fiscal contemplado en el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Este beneficio aplica de forma individual por cada contribuyente. Por eso, cuando hay varios enajenantes, es fundamental analizar caso por caso. Si el inmueble tiene copropietarios, el límite de la exención aplica por persona, de forma proporcional a su participación. En cristiano: cada copropietario puede aplicar su propio tope si cumple requisitos, y el notario calcula por separado la parte exenta y, en su caso, el excedente que sí paga.
- Vendedores Extranjeros Residentes en México: Si quieres exentar el ISR, tendrás que acreditar residencia fiscal en México (por ejemplo, constancia del SAT y documentación migratoria válida). Si no eres residente fiscal, el tratamiento cambia y podría aplicarse retención distinta.
- Importancia de la Declaración Anual: Una vez que se cumplen los requisitos mencionados, se puede exentar el Impuesto sobre la Renta por la venta a realizar, tomando en consideración que el Notario dará aviso a las autoridades fiscales correspondientes y por lo tanto, existe la obligación de declarar la totalidad de los ingresos en la próxima declaración anual incluyendo el ingreso que se haya obtenido por la venta del inmueble (casa habitación), aun cuando se haya exentado; ya que en caso de no hacerlo, se corre el riesgo de perder el beneficio.
Errores Comunes que Cuestan Dinero
- Papeles vencidos o mal dirigidos: INE con otro domicilio, recibos que no coinciden, estados de cuenta desactualizados.
- Intentar aplicarla antes de 3 años desde la última vez que la usaste: el notario consulta con SAT.
- Creer que aplica a terrenos o a casas nunca habitadas: no procede; debe ser tu casa habitación.
- No pedir CFDI de la comisión inmobiliaria o de las mejoras: sin factura, difícil que deduzca.
Checklist para Exentar el ISR Antes de la Firma
- Confirma con tu notario que no has usado la exención en los últimos 3 años; él consultará al SAT.
- Reúne identificación oficial (INE) con el domicilio de la casa y comprobantes recientes: recibos de luz o telefonía fija, y/o estados de cuenta.
- Junta todas las facturas con CFDI: costo de mejoras, avalúo, gastos notariales y comisión de la inmobiliaria; ayudan a disminuir la base si te pasas del tope.
- El día de la firma, verifica el valor de la UDI en Banxico.
- Lleva originales y copias para agilizar el cálculo y exentar el ISR correctamente.
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