Vender una propiedad en México implica entender las implicaciones fiscales, especialmente el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida.
El ISR por enajenación de bienes inmuebles es un impuesto federal que se aplica sobre la ganancia que obtienes al vender una propiedad. No se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la diferencia entre el precio al que vendes y el costo comprobable de adquisición más otras deducciones permitidas.
Ganancia = Precio de Venta - (Costo de Adquisición Actualizado + Deducciones)
¿Cómo se Calcula la Ganancia y Quién lo Hace?
Calcular la base sobre la cual se paga el ISR implica considerar varios factores:
- Precio de Venta: El valor escriturado de la operación.
- Costo Comprobable de Adquisición: Es el valor por el que compraste la propiedad originalmente. Este costo se actualiza por inflación hasta la fecha de venta, lo cual reduce la ganancia fiscal. ¡Es vital tener la escritura de compra original!
- Mejoras y Construcciones Deducibles: Las inversiones que hayas hecho en la propiedad (construcciones, ampliaciones, mejoras significativas) pueden ser deducibles siempre y cuando cuentes con las facturas (CFDI) correspondientes a tu nombre. El simple mantenimiento no suele ser deducible.
- Gastos Notariales y Otros Impuestos de la Compra Original: Lo que pagaste de gastos notariales, ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles), avalúos, etc., cuando compraste la propiedad, también puede ser deducible (con comprobantes).
- Comisión Inmobiliaria de la Venta Actual: La comisión que pagas a la agencia inmobiliaria por la venta es deducible, siempre que te emitan la factura (CFDI) correspondiente.
El cálculo final, la retención y el pago del ISR al SAT son responsabilidad del Notario Público que formaliza la compraventa.
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La Exención del ISR al Vender tu Casa Habitación
La Ley del ISR contempla una exención si la propiedad que vendes es tu casa habitación principal. Para aplicar a esta exención, generalmente debes cumplir estos requisitos:
- Ser Persona Física: La exención aplica a individuos, no a empresas.
- Demostrar que fue tu Casa Habitación: Debes comprobar que viviste en ella durante los últimos 3 años previos a la venta. Se comprueba con tu RFC en recibos de luz (CFE), agua, teléfono fijo, estados de cuenta bancarios o tu credencial del INE con esa dirección. ¡Es crucial tener estos documentos a tu nombre y con la dirección del inmueble!
- Límite de Exención: La exención aplica hasta por un valor de 700,000 UDIs (Unidades de Inversión). El valor de la UDI cambia diariamente, pero a marzo de 2025, esto equivale aproximadamente a $5.8 millones de pesos mexicanos. Si la ganancia de tu venta está por debajo de este monto y cumples los requisitos, ¡no pagarás ISR! Si la ganancia excede este límite, solo pagarás ISR sobre el excedente.
- Frecuencia: Solo puedes aplicar esta exención una vez cada 3 años.
Documentos y Requisitos Adicionales para Exentar el ISR
Para exentar el Impuesto Sobre la Renta en la venta de casa habitación, el vendedor debe:
- Declarar y acreditar que el inmueble a vender es su casa habitación, presentando comprobantes de los últimos 6 meses de:
- Recibo de luz (facturado con RFC y cadena digital).
- Recibo de telefonía fija.
- Estado de cuenta bancario o departamental.
- INE (Comprobante único).
- Declarar ante el Notario, bajo protesta de decir verdad, que no ha vendido una propiedad (casa habitación) y exentado el impuesto en los últimos 3 años.
- Considerar que la propiedad no exceda un valor de 700,000 UDIS (aproximadamente $5,800,000 para 2025). Si excede, se puede exentar lo que corresponda a este monto y se le debe hacer cálculo por la diferencia.
- Asegurarse de que el terreno no exceda en superficie 3 veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
¿Qué se puede deducir en el ISR?
En los casos en que no se pueda exentar el ISR, podrán deducirse algunos conceptos que tomará en cuenta el notario para calcular el impuesto correspondiente.
Para hacerlo, deberán entregarse facturas y comprobantes fiscales.
- Costo comprobado de adquisición (lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble). Se acredita para inmuebles adquiridos antes de abril del 2014 con la escritura correspondiente.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%).
- Gastos notariales.
- Comisiones y mediaciones. Factura con el monto que se paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios.
Otros Impuestos a Considerar
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Lo paga el comprador. La tasa varía en cada municipio.
- IVA: Generalmente, la venta de casa habitación está exenta de IVA. Sin embargo, sí aplica en la venta de locales comerciales, oficinas o construcciones nuevas no destinadas a vivienda.
La Importancia de la Asesoría Profesional
Contar con profesionales te da seguridad y optimiza tu resultado:
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- Asesores Inmobiliarios Profesionales: Te guían en el proceso de venta, te ayudan a preparar la documentación necesaria para el Notario.
- Notario Público: Es indispensable para formalizar la venta y es el experto y responsable legal del cálculo y pago de los impuestos correspondientes (ISR retenido, ISAI).
- Contador: En casos complejos o si tienes otras actividades fiscales, un contador puede ofrecerte asesoría personalizada adicional.
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