El cumplimiento de las obligaciones fiscales para quienes obtienen ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles es un aspecto fundamental de la legislación tributaria en México. El régimen de arrendamiento establece pautas claras y obligaciones tanto para personas físicas como para personas morales ante el SAT, abarcando el pago de ISR e IVA, la emisión de CFDI con cuenta predial, retenciones y las deducciones de mantenimiento y depreciación.
El Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) y el Artículo 113-E
De acuerdo con el Artículo 113-E de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, los contribuyentes personas físicas que realicen únicamente actividades empresariales, profesionales u otorguen el uso o goce temporal de bienes, podrán optar por pagar el impuesto sobre la renta en los términos establecidos en esta Sección, siempre que la totalidad de sus ingresos propios de la actividad o las actividades señaladas que realicen, obtenidos en el ejercicio inmediato anterior, no hubieran excedido de la cantidad de tres millones quinientos mil pesos.
Los contribuyentes a que se refiere el párrafo anterior que inicien actividades, podrán optar por pagar el impuesto conforme a lo establecido en esta Sección, cuando estimen que sus ingresos del ejercicio no excederán del límite establecido en el párrafo anterior. Cuando en el ejercicio citado realicen operaciones por un periodo menor de doce meses, para determinar el monto a que se refiere el párrafo anterior dividirán los ingresos manifestados entre el número de días que comprende el periodo y el resultado se multiplicará por 365.
Para los efectos de los párrafos anteriores, en caso de que los ingresos a que se refiere este artículo excedan de tres millones quinientos mil pesos en cualquier momento del año de tributación, o se incumpla con alguna de las obligaciones a que se refiere el artículo 113-G de esta Ley, o se actualice el supuesto previsto en el artículo 113-I de la misma Ley relativo a las declaraciones, no les serán aplicables a los contribuyentes las disposiciones de esta Sección, debiendo pagar el impuesto respectivo de conformidad con las disposiciones del Título IV, Capítulo II, Sección I o Capítulo III de esta Ley, según corresponda, a partir del mes siguiente a la fecha en que tales ingresos excedan la referida cantidad. En su caso, las autoridades fiscales podrán asignar al contribuyente el régimen que le corresponda, sin que medie solicitud del contribuyente.
Cálculo y pago mensual del impuesto
Los contribuyentes a que se refiere este artículo calcularán y pagarán el impuesto en forma mensual a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquél al que corresponda el pago, y deberán presentar la declaración anual a que se refiere el artículo 113-F de esta Ley. Los contribuyentes determinarán los pagos mensuales considerando el total de los ingresos que perciban por las actividades a que se refiere el primer párrafo de este artículo y estén amparados por los comprobantes fiscales digitales por Internet efectivamente cobrados, sin incluir el impuesto al valor agregado, y sin aplicar deducción alguna, considerando la siguiente tabla:
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| Monto de los ingresos amparados por comprobantes fiscales efectivamente cobrados, sin impuesto al valor agregado (pesos mensuales) | Tasa aplicable |
|---|---|
| Hasta 25,000.00 | 1.00% |
| Hasta 50,000.00 | 1.10% |
| Hasta 83,333.33 | 1.50% |
| Hasta 208,333.33 | 2.00% |
| Hasta 3,500,000.00 | 2.50% |
Los contribuyentes a que se refiere este artículo también podrán aplicar lo dispuesto en esta Sección cuando además obtengan ingresos de los señalados en los Capítulos I y VI del Título IV de esta Ley, siempre que el total de los ingresos obtenidos en el ejercicio inmediato anterior por las actividades mencionadas, en su conjunto, no excedan de la cantidad a que se refiere el primer párrafo de este artículo.
Exclusiones y reincorporación al régimen
Cuando los contribuyentes dejen de tributar conforme a esta Sección, por el incumplimiento de sus obligaciones fiscales, en ningún caso podrán volver a tributar en los términos de la misma. Tratándose de aquellos contribuyentes que hayan excedido el monto de tres millones quinientos mil pesos a que se refiere el primer párrafo de este artículo, podrán volver a tributar conforme a esta Sección, siempre que los ingresos obtenidos en el ejercicio inmediato anterior a aquél de que se trate, no excedan de tres millones quinientos mil pesos y hayan estado al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales.
No podrán aplicar lo previsto en esta Sección las personas físicas a que se refiere el primer párrafo de este artículo en los supuestos siguientes:
- I. Sean socios, accionistas o integrantes de personas morales o cuando sean partes relacionadas en los términos del artículo 90 de esta Ley.
- II. Sean residentes en el extranjero que tengan uno o varios establecimientos permanentes en el país.
- III. Cuenten con ingresos sujetos a regímenes fiscales preferentes.
- IV. Perciban los ingresos a que se refieren las fracciones III, IV, V y VI del artículo 94 de esta Ley.
Obligaciones de facturación y copropiedad
El primer párrafo del artículo 199 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta señala que los comprobantes fiscales que deben expedir las personas físicas que obtienen ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, deberán reunir además de los requisitos generales que debe contener cualquier comprobante fiscal, el de señalar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate o, en su caso, los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable.
Por su parte, el artículo 145 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta señala que tratándose de ingresos que deriven de otorgar el uso o goce temporal o de la enajenación de bienes, cuando dichos bienes estén en copropiedad deberán presentar sus declaraciones de pagos provisionales y del ejercicio, tanto el representante común como los representados, por la parte proporcional de ingresos que les correspondan.
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Diferencias entre personas físicas y morales en el arrendamiento
Si eres dueño de un depa y lo rentas: Si tienes un inmueble en renta (ya sea un departamento o una casa), tienes que registrarte ante el Servicio de Administración Tributaria y pagar ciertos impuestos, como el ISR (Impuesto sobre la Renta) y, a veces, también el IVA. Ojo: el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está exento de IVA, así que si rentas tu depa o casa para vivienda solo pagas ISR; el IVA del 16% aplica cuando rentas locales comerciales u oficinas.
Si eres una persona moral, las reglas son un poquito más complejas. Además de registrar tus ingresos, las empresas deben retener impuestos como ISR e IVA. Las empresas, además de pagar impuestos como el ISR y el IVA, cuando rentan un inmueble a una persona física deben hacer una cosa llamada retención de impuestos al pagar la renta; conforme al artículo 1o.-A, fracción II de la Ley del IVA, la persona moral que usa el inmueble retiene parte del IVA al arrendador persona física.
Deducciones aplicables para reducir el pago de impuestos
Si eres arrendador, tienes algunas opciones para reducir la cantidad que tienes que pagarle al SAT. Ojo, que si no haces bien las deducciones, podrías terminar pagando más de lo necesario:
- Personas físicas: Pueden deducir gastos como el predial, el mantenimiento y los seguros del inmueble. Si tienes una casa o depa en renta, asegúrate de que esos recibos estén al día.
- Personas morales: Las empresas pueden deducir costos de operación (como mantenimiento y limpieza), así como la depreciación del inmueble. Es como si el inmueble fuera perdiendo valor, ¡y eso juega a tu favor!
Consecuencias del incumplimiento fiscal
Si no pagas los impuestos o no registras tus ingresos, el SAT podría pedirte pagos retroactivos, multas y recargos. Si te pillan con ingresos no declarados, te exigirán todo lo que debes y te pondrán sanciones. Así que mejor cumple con lo que te toca para evitar inconvenientes con la autoridad fiscal.
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