Si rentas tu casa en México debes inscribirte en el RFC, emitir facturas y declarar ingresos bajo el Régimen de Arrendamiento. Al rentar una propiedad, estás obligado a registrarte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Esto te permite hacerlo legalmente e informar tus ingresos. Además, debes elegir el Régimen de Arrendamiento, el cual está destinado a quienes reciben ingresos por rentar inmuebles y cuyas obligaciones detalla el Servicio de Administración Tributaria. Una vez registrado, como todos los arrendadores tendrás que emitir facturas electrónicas por las rentas que recibes y declarar tus ingresos periódicamente. Todo arrendador -persona física o moral- que perciba ingresos por rentar un inmueble en México está obligado a emitir un CFDI (factura electrónica) al arrendatario por cada pago recibido.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) en Arrendamientos
El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es uno de los impuestos aplicables por rentar una casa. Si rentas un inmueble comercial, deberás pagar el IVA del 16%. Sin embargo, este impuesto no aplica si la renta es de un inmueble habitacional (una casa o departamento destinado a vivienda), tal como exime el artículo 20 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado. No. El arrendamiento de inmuebles para uso habitacional está exento de IVA conforme al Art. 20 fracción II de la LIVA, siempre que el inmueble se destine exclusivamente a casa habitación. Si el inmueble es de uso mixto (habitacional y comercial), el IVA aplica solo sobre la parte comercial.
Para calcular el impuesto por rentar una casa en México, si la propiedad es comercial, tendrás que agregar el IVA del 16% en tus facturas. Cuando el arrendador es persona moral, la operación solo genera IVA trasladado al 16%.
Retenciones de IVA
Conforme al Art. 106 LISR y Art. 1-A de la LIVA, cuando el arrendatario es una persona moral (empresa, S.A., S. de R.L., etc.), está obligado a retener el 10% de ISR sobre la renta base y 2/3 del IVA trasladado (≈10.667%). Es importante saber que el arrendatario persona física no retiene ISR ni IVA.
Resumen de Aplicación de IVA en Arrendamientos
La siguiente tabla resume la aplicación del IVA en diferentes escenarios de arrendamiento:
Lea también: IVA 21% Excel
| Tipo de Inmueble | Aplica IVA (16%) | Retención de IVA (2/3) | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Uso Habitacional Exclusivo | No | No aplica | Exento conforme al Art. 20 fracción II de la LIVA. |
| Uso Comercial | Sí | Sí, si el arrendatario es Persona Moral | El arrendador cobra el 16% de IVA. El arrendatario Persona Moral retiene 2/3 del IVA. |
| Uso Mixto (Habitacional y Comercial) | Sí, solo sobre la parte comercial | Sí, si el arrendatario es Persona Moral | El IVA aplica únicamente sobre la porción comercial del inmueble. |
Impuesto Sobre la Renta (ISR) en Arrendamientos
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) se calcula sobre el ingreso neto que recibes por la renta, es decir, después de restar ciertas deducciones permitidas por la ley, como mantenimiento o comisiones de administración. Las tasas de ISR pueden variar entre el 1.92% y el 35%, dependiendo del monto total de tus ingresos, según la tarifa de personas físicas del artículo 152 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Pagarás ISR de 1.92 % a 35 %.
Retenciones de ISR
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal en el que conste el monto del impuesto retenido; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley. Juan Pérez es persona física y la compañía La Comercial S.A. de C.V. Dicho de otra manera, el gobierno obliga a una empresa a retener y pagar los impuestos por ti, al menos una parte.
Deducciones Fiscales para Arrendadores
Alguna ventaja debe de tener cumplir con tus obligaciones. Así es, ya que puedes deducir ciertos gastos relacionados con el inmueble que rentas. Entre las deducciones permitidas están:
- Gastos de mantenimiento y reparaciones.
- Pago de comisiones a inmobiliarias.
- Impuestos locales como el predial.
- Intereses reales de créditos hipotecarios.
Estas deducciones te ayudarán a reducir la base del ISR y, por lo que vas a pagar menos impuestos. El Art. 115 de la LISR permite a las personas físicas arrendadoras deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento sin necesidad de comprobar gastos (predial, mantenimiento, reparaciones, etc.). Esta opción se llama "deducción ciega" o deducción opcional. Cuando el arrendador es persona moral, la operación solo genera IVA trasladado al 16%. La persona moral calcula y paga su propio ISR en su declaración mensual de pagos provisionales y en la declaración anual. No aplica la deducción ciega del 35% (que es exclusiva de personas físicas).
Obligaciones y Consecuencias de No Declarar
Las personas físicas arrendadoras deben presentar pagos provisionales de ISR de forma trimestral si sus ingresos provienen únicamente de arrendamiento y no superan los 10 salarios mínimos anuales (Art. 116 LISR). En caso contrario, los pagos son mensuales. Adicionalmente, deben presentar la declaración anual en abril del año siguiente al ejercicio. Si decides no declarar los ingresos que recibes por la renta, podrías enfrentar sanciones graves por parte del SAT. Las consecuencias incluyen multas, recargos, e incluso auditorías.
Lea también: Guía IVA reducido
Además, en casos extremos, el SAT podría congelar tus cuentas bancarias o emprender acciones legales. Podrías ganarte una multita que va desde lo que cuesta una cena de tacos hasta lo que vale un coche usado (¡sí, entre mil y 70 mil pesotes!). Y por si fuera poco, el SAT no se anda con rodeos y podría echarse un clavado en tus cuentas de hasta 5 añitos atrás, plazo de caducidad que fija el artículo 67 del Código Fiscal de la Federación. Si descubren que no has pagado lo que debes, te van a hacer pagar hasta los impuestos de los fantasmas. Así que mejor, evita el drama y regulariza tu situación fiscal antes de que te caiga la voladora.
Una CalculadoraSAT puede ser una herramienta útil para arrendadores y contadores.
Lea también: ¿Cómo localizar tus XML del SAT?