Vender una propiedad es mucho más que trámites; también hay obligaciones fiscales que no todos conocen. El pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) es una de ellas. Se trata de un gravamen que se aplica a la ganancia obtenida por la venta de un inmueble. Te decimos lo que debes saber sobre las casas en México.
Cuando un contribuyente decide vender su casa o poner un terreno en venta en México, debe saber que además de todos los trámites notariales, bancarios y legales para la compraventa, tiene la obligación de pagar el ISR por la ganancia obtenida. Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR).
¿Qué es la Enajenación de un Inmueble?
La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación. En términos sencillos, la enajenación se da cuando una persona entrega el dominio -transmisión u obtención- de una propiedad de bienes inmuebles a otra, ya sea mediante la permuta o compraventa. Esto puede ser a título gratuito o a título oneroso, y de ahí que resulte imperativo el pago tributario correspondiente. Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades.
Si estás pensando en vender un inmueble, debes tener en cuenta que esta transacción puede estar sujeta a este impuesto. El ISR por enajenación de inmueble es un impuesto que se paga cuando se vende un inmueble, ya sea terreno o propiedad. Todas las personas físicas y morales que vendan un inmueble en México están obligadas a pagar el ISR por enajenación de inmueble.
Impuestos al Vender una Casa en México
Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. Estos impuestos se calculan en base a la ganancia obtenida por la venta del inmueble y pueden variar según la legislación fiscal vigente.
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El ISR por enajenación, también conocido como el impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble, no es una cantidad fija, sino un porcentaje que puede llegar a un máximo del 35% del valor del inmueble. El ISAI es un impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad de un bien inmueble y su tasa varía dependiendo del estado en el que se encuentra el inmueble. Es importante tener en cuenta estos impuestos al vender una casa para calcular adecuadamente el costo de la transacción y cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por las autoridades.
El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación. Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. Para ello, se deben tomar en cuenta las características del inmueble, el ingreso generado por la venta y la calidad fiscal del contribuyente. Si el vendedor es extranjero o mexicano residente en el extranjero, se cobrará, de entrada, 25% de impuesto sobre el precio de venta.
¿Cómo se Calcula el ISR por Venta de una Propiedad?
El impuesto por vender una casa en México, conocido como ISR por venta de casa, se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta, conforme a la tarifa anual del artículo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administración Tributaria.
Sin embargo, existen casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir ciertos gastos para reducir la ganancia sujeta a impuestos. Es importante tener en cuenta que el monto del impuesto a pagar no es fijo y depende de factores como las características del inmueble, el ingreso generado por la venta y la calidad fiscal del contribuyente.
Cálculo de la Ganancia Bruta
El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. También se tienen en cuenta las posibles exenciones o deducciones fiscales aplicables.
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Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta. Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios.
En cuanto al proceso de cálculo, es necesario determinar la ganancia en primera instancia. Posteriormente, hay que obtener el porcentaje sobre el excedente del límite inferior (10.88%) con base en el resultado generado. Finalmente, a esta cantidad hay que sumarle la cuota fija de $3,855.14 (también proporcionada en las tabulaciones oficiales). Para ello, es necesario el pago del porcentaje correspondiente de acuerdo con los montos establecidos para cada estado de la República Mexicana.
Ejemplos Prácticos de Cálculo del ISR
Ejemplo 1: Venta de Inmueble por Residente Extranjero
Supongamos que Ramiro compró una propiedad en 1,000,000 pesos y después de algunos años la vendió en 1,500,000 pesos, pero es un ciudadano de Estados Unidos. Para calcular el ISR por enajenación de inmueble, Ramiro debe restar el costo de adquisición (1,000,000 pesos) del precio de venta (1,500,000 pesos), lo que da una ganancia de 500,000 pesos. A esa cantidad se le aplica la tasa del 35% sobre esta ganancia para que arroje el ISR por enajenación. El ISR, en este caso a pagar, sería de 175,000 pesos (resultante de la multiplicación de 500,000 pesos x 35%).
Ramiro ahora debe pagar este impuesto en el momento en que se formalice ante fedatario público y deberá además presentar su declaración anual o en una declaración complementaria, si la venta del inmueble fue su única actividad económica durante ese año; de lo contrario, se le aplicarán multas y recargos por no haber declarado el ingreso de la venta.
Ejemplo 2: Cálculo Notarial con Años de Tenencia
La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida. Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
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Adicionalmente, hay un ISR que debe enterarse al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
Ejemplo 3: Venta de Terreno
Supongamos que Juan compró un terreno en 500,000 pesos y después de algunos años lo vendió en 1,000,000 pesos. Para calcular el ISR por enajenación de inmueble, Juan debe restar el costo de adquisición (500,000 pesos) del precio de venta (1,000,000 pesos), lo que da una ganancia de 500,000 pesos. Luego, Juan debe aplicar una tasa del 20% sobre esta ganancia para calcular el ISR por enajenación de inmueble. Por lo tanto, el ISR a pagar sería de 100,000 pesos (500,000 pesos x 20%).
Es importante que Juan presente y pague este impuesto en su declaración anual de impuestos, o en una declaración complementaria si la venta del terreno fue su única actividad económica en el año. Si no lo hace, puede generar multas y recargos por el pago tardío.
Declaración y Plazos
El ISR por enajenación de inmueble se debe presentar y pagar en la declaración anual de impuestos. Es importante tener en cuenta que el plazo para presentar la declaración anual de impuestos es el 30 de abril de cada año. Si no se presenta en este plazo, se pueden generar multas y recargos por el pago tardío. Año con año, el SAT publica la fecha límite para declarar impuestos para personas físicas y morales. Normalmente, esta fecha se establece entre el 30 de abril y el 31 de marzo, según sea el caso. A su vez, el portal del SAT te recuerda que debes realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar tu declaración.
Una gran ventaja en la actualidad es que este trámite puede realizarse en línea, contando con un registro en la página oficial del Sistema de Administración Tributaria. Para hacer tu declaración, deberás tener a la mano tu Registro Federal de Contribuyente (RFC), así como los comprobantes y facturas de todos tus gastos e ingresos.
Requisitos para Exentar el Pago del ISR en la Venta de una Casa
Existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa. Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos de ley:
- Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa.
- Residencia anterior del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Esto se comprueba con recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente (INE) a nombre del propietario, los cuales deberán tener la dirección del inmueble a vender. Para el caso de los recibos de telefonía fija y luz, deberán además tener el RFC (Registro Federal de Contribuyentes) del vendedor, los cuales deberán ser por lo menos de seis meses antes de la venta. Para exentar el ISR, el inmueble debe haber sido usado como residencia.
- No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Para solicitar la exención del pago del ISR, el vendedor no debe haber vendido otra propiedad en los tres años previos a la venta actual, en los cuales haya exentado el pago de este impuesto.
- Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), que al momento de redacción representa aproximadamente 5,992,459 pesos mexicanos a octubre de 2025.
Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años. Si se cumple con los requisitos y el valor del inmueble es menor al límite, es posible exentar el ISR en la venta del inmueble.
Gastos Deducibles para Reducir el ISR
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Es importante mencionar que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra del inmueble, mientras que otras pueden generarse durante el tiempo que se habita la vivienda, pero no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento. Recuerda la importancia de guardar documentos y comprobantes de pago.
Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente del año relacionado, y a partir de 2014, se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble para poder deducir este costo al momento de la venta.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. Los gastos en mejoras y ampliaciones se pueden deducir. Este avalúo de mejoras deberá ser realizado por un valuador que tenga cédula profesional. Es necesario que las facturas estén en regla. Es recomendable contar con todas las facturas en regla y dar los avisos correspondientes para evitar problemas futuros.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente, o las facturas que te otorgue el fedatario.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles.
El requisito clave es contar siempre con los comprobantes fiscales correspondientes, ya que sin ellos el SAT no acepta esas deducciones al calcular la ganancia.
El Rol del Notario en el Cálculo y Pago del ISR
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios públicos ante quienes se consignen operaciones de enajenación de bienes inmuebles, acreditarán que cumplieron con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR. Cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación, debe calcular el ISR correspondiente y enterarlo por cuenta del contribuyente, a la Entidad Federativa, el 5% sobre la ganancia obtenida. Para el pago del 5% a la Entidad utilizar el formato para el pago del ISR a Entidades Federativas Enajenación de Bienmuebles.
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Herramientas de Apoyo para el Cálculo del ISR
Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración. Existen herramientas para simplificar este proceso. Realiza el cálculo del ISR en segundos y hazlo desde cualquier dispositivo. Imprime un PDF explicando el resultado. ¡Pruébalo Ahora gratis!
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