Vender una casa es una decisión importante que involucra aspectos legales y fiscales. Uno de los impuestos más relevantes en este proceso es el Impuesto Sobre la Renta (ISR), que puede generar muchas dudas entre los propietarios. Muchos propietarios sienten incertidumbre al pensar que el SAT retendrá una gran parte del valor de su propiedad.
Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un tributo que grava los ingresos obtenidos por la venta de un bien inmueble, en este caso, una casa. La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación. Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades.
Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta. El pago del ISR debe realizarse al momento de formalizar la escritura pública ante el notario. No todas las ventas generan ISR. El ISR aplicable es un porcentaje sobre la ganancia de capital obtenida. Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación. Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración. Es importante tener en cuenta que el monto del impuesto a pagar no es fijo y depende de factores como las características del inmueble, el ingreso generado por la venta y la calidad fiscal del contribuyente.
Impuestos Involucrados en la Venta de una Propiedad
Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. Estos impuestos se calculan en base a la ganancia obtenida por la venta del inmueble y pueden variar según la legislación fiscal vigente. El ISAI es un impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad de un bien inmueble y su tasa varía dependiendo del estado en el que se encuentra el inmueble. Es importante tener en cuenta estos impuestos al vender una casa para calcular adecuadamente el costo de la transacción y cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por las autoridades. Al vender tu casa debes calcular ISR sobre la ganancia -exento si cumples requisitos-, ISAI estatal y plusvalía.
Cálculo del ISR por Venta de Casa Habitación
El impuesto por vender una casa en México, se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta.
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Para que no haya sorpresas en la notaría, el cálculo considera la inflación, tus mejoras y los gastos de la operación. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. También se tienen en cuenta las posibles exenciones o deducciones fiscales aplicables. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta, conforme a la tarifa anual del articulo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administracion Tributaria. La tasa es progresiva y puede llegar hasta el 35% sobre la utilidad neta. El ISR por enajenación, también conocido como el impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble, no es una cantidad fija, sino un porcentaje que puede llegar a un máximo del 35% del valor del inmueble.
Exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Además, existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa. Existen condiciones bajo las cuales puedes exentar el pago del ISR al vender propiedades en México. Sin embargo, existen casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir ciertos gastos para reducir la ganancia sujeta a impuestos. Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley.
Estos requisitos incluyen:
- Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa.
- Antigua residencia del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario, y demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta.
- No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual.
- Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), límite establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Servicio de Administración Tributaria. Podrías estar exento de pagar ISR hasta por un monto de 700,000 UDIs. Gracias a la actualización por inflación, para este 2026, esto representa aproximadamente $6.1 millones de pesos. Si tu casa vale menos que esto, el impuesto podría ser cero. Para el momento de redacción, 700 mil UDIs representan aproximadamente 5,225,861 pesos mexicanos.
Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años. Si se cumple con los requisitos mencionados y el valor del inmueble es menor al límite establecido, entonces es posible exentar el pago del ISR en la venta de la propiedad. Esta exención solo se aplica una vez cada tres años, así que conviene planear bien cuándo vendes. La exención por casa habitación es un beneficio fiscal contemplado en el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Este beneficio aplica de forma individual por cada contribuyente.
A continuación, se presenta un resumen de los requisitos para la exención del ISR:
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| Requisito | Descripción |
|---|---|
| Tipo de Contribuyente | Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa. |
| Residencia Habitual | El inmueble debe haber sido la residencia habitual del vendedor, demostrado con recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial, y haber vivido ahí al menos los últimos 6 meses antes de la venta. |
| Frecuencia de Venta | El vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual. Esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años. |
| Valor del Inmueble (UDIs) | El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), que para 2026 representa aproximadamente $6.1 millones de pesos. |
Gastos Deducibles para Reducir el ISR
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Es importante mencionar que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra del inmueble, mientras que otras pueden generarse durante el tiempo que se habita la vivienda, pero no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento.
Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble para poder deducir este costo al momento de la venta. Declara el valor real de compra. Es importante que el valor declarado al comprar la propiedad sea el mismo que en la escritura pública.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. Es recomendable contar con todas las facturas en regla y dar los avisos correspondientes para evitar problemas futuros. Documenta mejoras y gastos, presentando facturas de mejoras realizadas en la propiedad, como remodelaciones o ampliaciones.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles.
Casos Especiales de Exención y Cálculo del ISR
Venta de Casa con Copropietarios o Herederos
Cuando se realiza la venta de una casa habitación, es común que varias personas estén involucradas como copropietarios o herederos. En estos casos, es posible que uno o más de los enajenantes puedan exentar el ISR por cumplir con los requisitos de exención por casa habitación, mientras que otros no. A esto se le conoce como un caso mixto de exención por casa habitación. Por eso, cuando hay varios enajenantes, es fundamental analizar caso por caso. Cuando existe exención por casa habitación en una operación con varios enajenantes, es indispensable realizar un cálculo por persona y por participación. El hecho de que uno de ellos cumpla con los requisitos no significa que todos exentan.
Venta de Casa Habitación con Locales Comerciales
Vamos a dar un ejemplo de cómo se calcula el ISR en la venta de una casa que cuenta con locales y todo está en la misma escritura: Supongamos que Juan es propietario de una casa que cuenta con dos locales comerciales en la planta baja y un departamento en la planta alta. Todo está en la misma escritura. Juan compró la propiedad por un costo de adquisición de 4,000,000 pesos. En este caso, como la propiedad cuenta con locales comerciales, no se puede aplicar la exención del ISR por enajenación de casa habitación. En su lugar, se debe calcular el ISR por enajenación de inmueble. Para calcular la ganancia obtenida, se debe restar el costo de adquisición de la propiedad (en este caso, 4,000,000 pesos) del precio de venta (8,000,000 pesos). La tasa del ISR por enajenación de inmueble es del 20%. Por lo tanto, para calcular el ISR a pagar, se debe aplicar esta tasa sobre la ganancia obtenida. Es importante tener en cuenta que, en este caso, Juan también tendría que considerar la posible existencia de depreciación fiscal por la propiedad, la cual podría reducir la ganancia obtenida y, por ende, el ISR a pagar. La venta de una propiedad que cuenta con locales comerciales en la misma escritura que una casa habitación, implica el cálculo del ISR por enajenación de inmueble al menos del área comercial.
Consideraciones Finales
El ISR en la venta de una casa es un aspecto crucial que no debes pasar por alto al realizar esta transacción. Conocer cómo se calcula, quién lo paga y cómo puedes exentarlo o reducirlo te permitirá tomar decisiones informadas y maximizar tus ingresos. Es fundamental buscar asesoría para cumplir adecuadamente con las obligaciones fiscales. Para hacer tu declaración, deberás tener a la mano tu Registro Federal de Contribuyente (RFC), así como los comprobantes y facturas de todos tus gastos e ingresos.
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