Obligatoriedad y Uso del CFDI en la Adquisición de una Casa Habitación
La emisión de los comprobantes fiscales es obligatoria para los contribuyentes por la obtención de sus ingresos. Estos deben cumplir con los lineamientos de los artículos 29, 29 A del Código Fiscal de la Federación (CFF) y las reglas de carácter general que el SAT emita al respecto.
Con la entrada en vigor de la versión 4.0 del CFDI, el fisco estableció que se debe indicar la clave de uso que el receptor le dará al comprobante, dependiendo del régimen fiscal en que se encuentre tributando; es decir, no todas las claves del uso del comprobante fiscal se pueden manifestar para todos los receptores. En el caso de los contribuyentes de sueldos y salarios e ingresos asimilados a salarios están muy limitados, porque solamente pueden solicitar la clave de uso referente a las deducciones personales y al estímulo de colegiaturas.
En el caso de que adquieran un inmueble como casa habitación, el uso del CFDI que se puede señalar es la clave “S01 Sin efectos fiscales” debido a que en el ejercicio en que la adquirió no tuvo efecto fiscal alguno. Esto no afectará a la persona física cuando realice la venta del inmueble, porque no perderá la deducción del costo comprobado de adquisición al tener un CFDI con la clave S01, pues esto no limita el derecho que tiene de aplicar la deducción por dicho concepto, de conformidad con el artículo 121, fracción I de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
En ese sentido se pronunció la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (Prodecon) al emitir el criterio sustantivo 3/2023/CTN/CS-SASEN que tiene por rubro: CFDI VERSIÓN 4.0. CLAVE DEL USO FISCAL “SIN EFECTOS FISCALES”.
Importancia de la Factura al Comprar una Casa
¿Compraste casa? ¡Deben darte factura! Si alguien compró una casa a partir de 2014, debe verificar que además de la escritura pública la operación se haya respaldado con una factura electrónica, de lo contrario podría incurrir en costos fiscales cuando decida venderla, advirtieron notarios públicos. Héctor Villegas Olivares, presidente del Colegio de Notarios Públicos de Nuevo León, refirió que el pasado 22 de diciembre, el SAT publicó una miscelánea fiscal que obliga a tener ese documento digital este año y con el nuevo formato de factura del Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) versión 3.3, que es mucho más detallado. En el caso de quienes hayan comprado la casa en 2014 pueden obtener el documento con el notario público con el que realizaron la operación.
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Deducción del Costo Comprobado de Adquisición en la Venta de Inmuebles
Las personas físicas que realicen la venta de bienes inmuebles para determinar el impuesto respectivo, tienen derecho de aplicar la deducción del costo comprobado de adquisición actualizado, mismo que se calcula de la siguiente manera:
| Concepto | Cálculo |
|---|---|
| Factor de actualización | INPC del mes inmediato anterior a la enajenación / INPC del mes inmediato anterior al de la adquisición |
| Costo comprobado de adquisición actualizado | Costo comprobado de adquisición * Factor de actualización |
Casos de Copropiedad y Exención de ISR por Casa Habitación
Cuando se realiza la venta de una casa habitación, es común que varias personas estén involucradas como copropietarios o herederos. En estos casos, es posible que uno o más de los enajenantes puedan exentar el ISR por cumplir con los requisitos de exención por casa habitación, mientras que otros no. A esto se le conoce como un caso mixto de exención por casa habitación.
La exención por casa habitación es un beneficio fiscal contemplado en el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Este beneficio aplica de forma individual por cada contribuyente. Por eso, cuando hay varios enajenantes, es fundamental analizar caso por caso. Cuando existe exención por casa habitación en una operación con varios enajenantes, es indispensable realizar un cálculo por persona y por participación. El hecho de que uno de ellos cumpla con los requisitos no significa que todos exentan.
Facturación Electrónica por Arrendamiento de Casa Habitación
La facturación electrónica para arrendamiento de inmuebles es una obligación clave para personas físicas, empresas, inmobiliarias y administradores patrimoniales que obtienen ingresos por rentar casas, departamentos, locales comerciales, oficinas, bodegas, terrenos, edificios o cualquier otro bien inmueble en México. En México, los ingresos por arrendamiento forman parte de un régimen fiscal específico para quienes rentan o alquilan bienes inmuebles, como casas, departamentos, edificios, bodegas y locales.
Esto significa que la renta mensual de un inmueble no debe manejarse únicamente con recibos simples, transferencias bancarias o comprobantes internos. La facturación electrónica para arrendamiento de inmuebles consiste en emitir un CFDI por el cobro de una renta. Este comprobante puede corresponder al arrendamiento de una casa habitación, departamento, local comercial, oficina, nave industrial, bodega, terreno o edificio.
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Un error frecuente es pensar que el contrato de arrendamiento sustituye la factura. El contrato acredita la relación jurídica entre las partes, pero el CFDI documenta fiscalmente el ingreso. Deben emitir CFDI por arrendamiento las personas físicas o morales que obtienen ingresos por rentar inmuebles y que están obligadas a comprobar fiscalmente dichos ingresos. La forma correcta de emitir la factura puede variar según el tipo de inmueble, el uso del inmueble, el tipo de arrendatario, el régimen fiscal del arrendador y la operación pactada.
Requisitos y Contenido del CFDI de Arrendamiento
Una factura de arrendamiento debe contener los datos fiscales del emisor y receptor, el concepto de la renta, el importe, los impuestos correspondientes, el método y forma de pago, y el XML timbrado. Los requisitos generales de la factura electrónica en México exigen que el receptor proporcione información fiscal correcta para emitir el CFDI, incluyendo RFC, nombre o razón social, régimen fiscal, código postal y uso del CFDI. En la nueva versión CFDI 4.0 es esencial ingresar la dirección del emisor y receptor (código postal).
En arrendamiento, además de los datos generales, es importante revisar el número de cuenta predial cuando aplique. Uno de los puntos más relevantes en la facturación electrónica para arrendamiento de inmuebles es la cuenta predial. Este dato ayuda a identificar el inmueble relacionado con la renta. Para el arrendador, conviene tener a la mano el recibo predial o documento municipal donde aparezca la cuenta correspondiente.
No todos los arrendamientos se facturan igual en términos fiscales. Un arrendamiento de casa habitación puede tener un tratamiento distinto al de un local comercial u oficina. Por ejemplo, el cobro de renta de casa habitación puede no tener el mismo tratamiento de IVA que un inmueble destinado a uso comercial. En la práctica, la diferencia principal está en el uso del inmueble y el tipo de arrendatario. Si se renta un local a una empresa, es común que el arrendatario solicite CFDI para efectos contables. Si se renta casa habitación a una persona física, el manejo puede ser distinto. Por eso, la factura de arrendamiento debe emitirse con base en la operación real. No conviene usar conceptos genéricos como “servicio” o “pago mensual” sin aclarar que corresponde a arrendamiento.
La facturación de arrendamiento puede implicar impuestos trasladados y, en algunos casos, retenciones. Por ejemplo, cuando una persona física renta un local comercial a una persona moral, pueden existir retenciones de ISR e IVA conforme al tratamiento fiscal aplicable. En cambio, el arrendamiento de casa habitación puede tener reglas diferentes. Lo importante desde el punto de vista operativo es contar con un sistema que permita capturar impuestos trasladados y retenidos correctamente.
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Métodos de Pago y Complemento de Recepción de Pagos
En los recibos de arrendamiento, el método de pago depende de cómo se cobre la renta. Si la renta se paga en el momento de emitir la factura, puede utilizarse Pago en Una Sola Exhibición, siempre que corresponda a la operación real. Cuando el pago es diferido o en parcialidades, puede ser necesario emitir un CFDI con complemento de recepción de pagos. Esto es muy relevante para arrendadores que facturan al inicio del mes, pero reciben el pago después. También aplica en casos donde el arrendatario paga una parte de la renta y deja otra pendiente. El complemento de pagos puede ser necesario cuando el CFDI original se emite con método PPD y el pago se recibe posteriormente.
Errores Comunes en la Emisión del CFDI por Arrendamiento
- Uno de los errores más frecuentes es no emitir factura por la renta cobrada.
- Otro error común es capturar mal los datos del arrendatario. En CFDI 4.0, el nombre, RFC, régimen fiscal y código postal deben coincidir con la información fiscal del receptor.
- También se presentan errores en el uso del CFDI. El arrendatario puede necesitar el comprobante para gastos generales, arrendamiento u otro uso según su caso.
- Otro problema frecuente es no incluir la cuenta predial cuando corresponde.
- También es común usar descripciones ambiguas, como “renta” sin periodo, inmueble o referencia.
- Finalmente, un error operativo recurrente es no conservar correctamente XML y PDF. El XML es el comprobante fiscal digital principal, mientras que el PDF es solo una representación impresa. La transferencia bancaria, por ejemplo, acredita un movimiento de dinero, pero no sustituye el CFDI cuando existe obligación de emitirlo.
Soluciones y Recomendaciones para Arrendadores
Para propietarios que administran pocos inmuebles, este proceso puede parecer sencillo. Pero para inmobiliarias, administradores de rentas o empresas con múltiples contratos, el complemento de pagos puede volverse una tarea repetitiva y sensible a errores. Si una persona o empresa renta varios inmuebles, necesita un control más estructurado. No basta con emitir facturas una por una. También es útil llevar un calendario de facturación mensual. Una inmobiliaria o administrador de propiedades puede beneficiarse de una plataforma que permita consultar facturas emitidas, canceladas, enviadas y descargadas.
EdifactMx cuenta con soluciones de facturación electrónica CFDI 4.0 para distintos tipos de contribuyentes y empresas. En su base de soluciones, Facturación EPyME se describe como una plataforma web para personas físicas, PyMES y pequeñas empresas que permite emitir y certificar facturas de manera fácil y rápida desde cualquier dispositivo con internet. Esto es particularmente relevante para arrendadores que requieren emitir recibos de arrendamiento de forma recurrente. Facturación EPyME de EdifactMx es una solución en la nube que puede ayudarte a emitir recibos de arrendamiento, comprobantes de pago y facturas de ingresos desde cualquier dispositivo con internet.
Antes de emitir una factura de arrendamiento, confirma que el arrendatario haya proporcionado sus datos fiscales completos. También conviene establecer una política de facturación en el contrato de arrendamiento. Otra recomendación es crear conceptos predefinidos por inmueble. Además, si el pago no se recibe al momento de emitir el CFDI, revisa con tu contador si corresponde usar PPD y posteriormente emitir complemento de pagos.
Deducción de Gastos de Casa Habitación para Actividades Empresariales
Si eres un contribuyente que utiliza parte de tu casa habitación para fines empresariales, es importante que conozcas cómo puedes deducir estos gastos y reducir tu carga fiscal. La respuesta es SÍ, pero con ciertas condiciones. El fundamento clave para entender como se puede hacer deducible el espacio utilizado en casa para la actividad empresarial se encuentre en el Artículo 186 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
Las condiciones son:
- El espacio sea utilizado única y exclusivamente para el negocio.
- La deducción aplica de manera proporcional al espacio utilizado para el negocio.
Esto quiere decir que, mientras que en la casa habitación exista un espacio predeterminado, y utilizado exclusivamente para la actividad de negocio, se puede hacer deducible el gasto proporcional que se hace en la casa. La deducción de casa habitación es una excelente forma de reducir impuestos si usas parte de tu hogar para tu negocio. Descubre cómo deducir tu casa habitación para actividades empresariales según el Artículo 186 del ISR.
En aquellos casos en los que una persona física concede el uso o goce temporal de bienes muebles e inmuebles debe tributar por los primeros en un régimen de actividades empresariales y por los segundos en el régimen de arrendamiento. El capítulo tercero del título cuarto de la ley del Impuesto Sobre la Renta se denomina “De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles”, es decir, el capítulo está destinado exclusivamente a este tipo de bienes. Incluso, cuando una persona física arrienda un inmueble amueblado debe tributar en los dos regímenes referidos y no obstante que el inmueble se destinara a casa habitación debe causarse el IVA, más aún, el artículo 45 del reglamento de la ley del impuesto al valor agregado precisa que en tal caso se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles.