Comprar un terreno o una propiedad es una de las mejores inversiones que puedes hacer, sin embargo, esta transacción conlleva algunos gastos que debes considerar para realizar un presupuesto certero. Durante el proceso de compraventa de una propiedad es importante revisar cabalmente la información del bien inmueble, así como la reputación de las personas físicas que venden o de la empresa inmobiliaria, ya que, además del costo de la propiedad, se deben cubrir los impuestos pertinentes a la compra.
Cuando escuchamos hablar del IVA (Impuesto al Valor Agregado), lo asociamos normalmente con productos o servicios cotidianos. Es fundamental comprender que el IVA no aplica en todas las operaciones inmobiliarias de la misma manera.
Aplicación del IVA según el tipo de propiedad
De acuerdo con la legislación vigente, la aplicación de este impuesto depende principalmente del uso que se le dará al inmueble y de su naturaleza:
- Vivienda usada: La venta de casas o departamentos usados no causa IVA.
- Vivienda nueva (primera venta): Cuando se trata de vivienda nueva vendida por el desarrollador o constructor, sí se paga IVA, pero solo sobre la parte correspondiente a la construcción, no sobre el valor del terreno.
- Locales comerciales, oficinas y bodegas: En los inmuebles con uso comercial, industrial u oficinas, también aplica IVA solo sobre la parte de la construcción. Estos inmuebles no se consideran vivienda, por lo que la venta está gravada al 16% en la porción correspondiente a la edificación.
El artículo 9o., fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), establece que no se pagará el impuesto en la enajenación de bienes, tales como las construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. En la actualidad, el impuesto aplica una tasa del 16% sobre los conceptos gravables.
Consideraciones técnicas y fiscales
Es importante destacar que el IVA no puede determinarse hasta el momento de elevar la compraventa a escritura pública ante notario, dado que precisa de un avalúo oficial vigente al momento de escriturar, que determine el valor de las edificaciones en ese preciso momento. El impuesto al valor agregado en ningún caso se considerará que forma parte de dichos valores.
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A continuación, se presenta un resumen de los criterios generales:
| Tipo de inmueble | ¿Causa IVA? | Base del cálculo |
|---|---|---|
| Vivienda usada | No | N/A |
| Vivienda nueva | Sí | Solo sobre la construcción |
| Uso comercial/oficinas | Sí | Solo sobre la construcción |
Es importante recordar que el IVA no es ganancia del vendedor: es un impuesto que se cobra al comprador y se entrega al fisco. Tanto compradores como vendedores deben conocer cuándo aplica el IVA, sobre qué parte del inmueble se calcula, si puede acreditarse o solicitarse en devolución, y cómo manejarlo correctamente ante el SAT.
En el proceso de adquisición, también deben considerarse otros gastos adicionales:
- Avalúo: Si realizas la compra por medio de un crédito bancario o de instituciones como el Infonavit o Fovissste, estas realizan un avalúo para determinar el valor real de la propiedad, el cual corre por cuenta del comprador.
- Gastos notariales: Son los que se generan para la gestión de un trámite de escrituración inmobiliaria.
- Comisión por apertura de crédito: Se refiere a la comisión que se paga por la apertura de un crédito en alguna institución bancaria.
- Enganche: Se trata de la suma de dinero inicial que se proporciona al vendedor para asegurar el contrato de compraventa.
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