Cuando decides comprar o vender una propiedad, es esencial contar con un contrato de compraventa. Un contrato de compraventa es un acuerdo legal entre dos partes: el vendedor y el comprador. En este documento se estipulan los términos y condiciones bajo los cuales se realiza la transferencia de un bien, ya sea mueble o inmueble. La principal función de un contrato de compraventa es brindar seguridad jurídica a las partes involucradas. Este documento legaliza el acuerdo, haciéndolo válido ante las autoridades.
La venta de viviendas subsidiadas tras la Ley 2079
Muchas personas que compraron vivienda con ayuda del Estado en Colombia se preguntan si pueden venderla. Esta duda es muy común, especialmente entre quienes adquirieron una vivienda de interés social (VIS) o una vivienda de interés prioritario (VIP) con subsidio del programa Mi Casa Ya o similares. Durante años, vender este tipo de propiedades estuvo limitado por la ley. Pero desde el 2021, con la entrada en vigor de la Ley 2079, las condiciones cambiaron. La Ley 2079, que entró en vigencia en enero de 2021, modificó estas reglas. El artículo 13 eliminó la prohibición de vender inmuebles adquiridos con subsidio cuando no fueron 100 % subsidiados.
Reglas para la venta según el tipo de subsidio
Si compraste tu casa o apartamento con un subsidio parcial, puedes venderla en cualquier momento, siempre que realices los trámites necesarios para levantar las restricciones legales que figuran en el certificado de tradición y libertad. Esto significa que si el subsidio fue solo una parte del valor total de la vivienda, ya no existe un plazo obligatorio de espera para vender. En cambio, si fuiste beneficiario de una vivienda gratuita o totalmente subsidiada por el Estado (subsidio del 100 %), deberás esperar cinco años antes de poder venderla o dejar de habitarla.
Tabla de condiciones para la venta de vivienda con subsidio
| Situación del propietario | ¿Puede vender? | ¿Qué trámites debe hacer? |
|---|---|---|
| Subsidio parcial, sin hijos menores | Sí | Levantar cláusulas en notaría |
| Subsidio parcial, con hijos menores | Sí | Notaría + aprobación de juez o ICBF |
| Subsidio total, menos de 5 años | No | Esperar 5 años |
| Subsidio total, más de 5 años | Sí | Levantar cláusulas en notaría |
Restricciones legales en el certificado de tradición
Las viviendas subsidiadas generalmente aparecen en el certificado de tradición y libertad con tres afectaciones legales que deben eliminarse antes de concretar cualquier venta:
- Limitación al dominio: Esta cláusula impide vender la vivienda hasta que se cumpla el tiempo estipulado o se levante la afectación.
- Derecho de preferencia: Esta condición indica que, antes de vender, debes ofrecer la vivienda a la entidad que te otorgó el subsidio.
- Patrimonio de familia inembargable: Si no tienes hijos o estos ya son mayores de edad, puedes levantarla en notaría. Si tienes hijos menores, deberás acudir al juez de familia o al ICBF.
El proceso depende del tipo de restricción: para la limitación al dominio y el derecho de preferencia, solo debes acercarte a una notaría e indicar que quieres vender tu vivienda y que acoges la Ley 2079 de 2021. Si tu vivienda está registrada como patrimonio de familia y tienes hijos menores de edad, no puedes levantar la afectación directamente en notaría. Deberás presentar una solicitud ante un juez o el ICBF, explicando que la venta no perjudica el bienestar del hogar.
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