Construir una casa habitación es un paso emocionante y una inversión importante, pero también implica diversas responsabilidades fiscales que es crucial entender. Aquí te presentamos los impuestos más relevantes, deducciones y otros aspectos importantes que debes considerar durante el proceso de construcción.
Impuestos a Considerar
Impuesto sobre la Renta (ISR)
El ISR no se aplica directamente durante la construcción de tu casa, pero sí será relevante si decides venderla en el futuro. Este impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida de la venta, que es la diferencia entre el precio de venta y el costo de construcción.
Ejemplo práctico: Si construyes tu casa por $1,500,000 y, tras varios años, la vendes por $2,200,000, tu ganancia será de $700,000. Dependiendo de tus ingresos y la legislación vigente, estarás sujeto a pagar ISR sobre esa ganancia.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El IVA se aplica a la compra de materiales necesarios para la construcción, pero no a la mano de obra si la construcción es para uso personal. Es fundamental considerar este impuesto en tu presupuesto.
Ejemplo práctico: Si compras materiales por $800,000, el IVA será de $128,000 (16% de $800,000). No pagarás IVA por la mano de obra si es para tu vivienda personal.
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En operaciones traslativas de dominio, donde el objeto es la compraventa de construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación, no se está obligado al pago IVA, porque el artículo 9o., fracción II de su Ley, lo considera un acto exento de este impuesto. Artículo 9o. II. Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte.
Este mismo tratamiento aplica a la prestación de los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, y de ampliación de esta, siempre y cuando, el prestador del servicio proporcione la mano de obra y materiales (art. 29, RLIVA).
Como se observa, la prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, se ubicará en el supuesto de la exención del IVA, cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales; esto es, se preste el servicio de manera integral por estos conceptos; contrario a lo que sucede, si el contratante primario subcontrata alguno de ellos con un tercero, en cuyo caso, sale de ese supuesto de exención del impuesto, y en consecuencia, se debe pagar el IVA a la tasa general del 16 %.
Sin embargo, en este último supuesto es una práctica común que el prestador del servicio, subcontrate la totalidad de la obra de construcción a un tercero, por lo que se vacila si aquí también es aplicable la regla de excepción contenida en el citado numeral 29 del RLIVA; esto es, si la relación entre los contratantes primarios (el dueño de la obra y el prestador de la obra de construcción) se mantiene, o bien, al subcontratar a un tercero, ya no se ubica en la hipótesis de que proporciona la mano de obra y materiales, y por tanto el servicio sea objeto del pago del IVA a la tasa general del 16 %.
Es importante destacar que este supuesto no se encuadra en el Decreto por el que se otorgan medidas de apoyo a la vivienda, publicado en el DOF del 26 de marzo de 2015, en virtud de que el estímulo ahí previsto, está diseñado para los contribuyentes que presten servicios parciales de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, en donde el propietario de la obra contrata y trata directamente con los diferentes prestadores, y no cuando se contrata el servicio total de construcción de esos inmuebles y el contratante primario, subcontrata a un tercero para que sea este quien ejecute la obra bajo la dirección y riesgo del primero.
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Para entender el alcance de la intervención de un tercero subcontratado, se debe considerar que el Diccionario de la Lengua Española define el término “subcontratar“ como dicho del adjudicatario de una contrata: firmar un contrato con otra persona o con otra empresa para que realice trabajos relacionados con la contrata original. De esto, se infiere que el contratante original, entrega un servicio integral de la obra de construcción, cuando este subcontrata la totalidad de la obra de construcción, donde está implícita la mano de obra y materiales, pues se configura una misma unidad en la prestación del servicio, cuyos efectos se encuadran en lo previsto en el citado precepto 29 del RLIVA, y por tanto, es factible aplicar la exención del IVA, no así cuando, se subcontratan solo algunos de ellos.
Así lo determinó el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en tesis de jurisprudencia, de rubro: VALOR AGREGADO. LA EXENCIÓN PREVISTA EN LOS ARTÍCULOS 9o., FRACCIÓN II, DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO Y 29 DE SU REGLAMENTO (21-A DEL VIGENTE HASTA EL 4 DE DICIEMBRE DE 2006), OPERA, INDISTINTAMENTE, RESPECTO DE QUIENES ENAJENEN CONSTRUCCIONES ADHERIDAS AL SUELO DESTINADAS A CASA HABITACIÓN O, INCLUSO, PARA QUIENES PRESTEN EL SERVICIO DE CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A ESE FIN O SU AMPLIACIÓN, SIEMPRE Y CUANDO ÉSTOS PROPORCIONEN LA MANO DE OBRA Y LOS MATERIALES RESPECTIVOS., visible en el Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Tesis: P./J. 4/2016 (10a., ), Décima Época, Libro 33, Tomo I, agosto de 2016, página 18.
Si se considera el propósito que motivó al Congreso de la Unión para liberar de la obligación de pago del impuesto al valor agregado a la enajenación de inmuebles destinados a casa habitación, consistente en resolver o aliviar el problema de escasez de vivienda por considerarla como un artículo de primera necesidad y de consumo popular, es posible concluir que el beneficio tributario previsto en el artículo 29 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, en virtud del cual la prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, así como su ampliación y la instalación de casas prefabricadas para ese destino, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales, queda comprendida en la exención establecida en la fracción II del artículo 9o.
Deducciones Fiscales
En general, los gastos en materiales y mano de obra no son deducibles si estás construyendo para uso personal. Sin embargo, hay excepciones:
- Desarrolladores inmobiliarios: Si eres un desarrollador que construye para la venta, puedes deducir los costos de materiales y mano de obra, así como otros gastos relacionados.
- Deducciones en actividades empresariales: Si la construcción es parte de una actividad económica, los costos pueden ser deducibles, pero deberás cumplir con requisitos específicos y documentar todos los gastos.
Consideraciones Adicionales
- Permisos y licencias: Antes de comenzar la construcción, asegúrate de obtener todos los permisos necesarios de las autoridades locales. No contar con estos permisos puede resultar en multas y problemas legales. Los gastos asociados a la obtención de permisos son deducibles si forman parte de una actividad empresarial.
- Uso de la propiedad: El uso que le des a tu casa puede cambiar tus obligaciones fiscales. Si decides rentarla, los ingresos generados estarán sujetos a ISR. Llevar un control detallado de los ingresos y gastos relacionados es crucial para maximizar tus deducciones.
- Financiamiento de la construcción: Si estás financiando la construcción con un préstamo, los intereses pagados en el préstamo también pueden ser deducibles, dependiendo de las condiciones y la naturaleza del préstamo.
- Valor de la propiedad y apreciación: A medida que tu casa se aprecia, esto también puede influir en tu situación fiscal. Si decides vender, considera cómo la apreciación afectará la ganancia y el ISR que deberás pagar.
Impacto de la obra en el valor catastral
La construcción de una casa puede afectar el valor catastral de la propiedad, lo que a su vez puede impactar en el pago de impuestos prediales. Es importante estar al tanto de estos cambios para ajustar tu presupuesto.
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Ejemplo Práctico: IVA en Construcción de Edificio de Departamentos
Inmobiliaria, S.A. de C.V., propietaria de un terreno y con el capital para la construcción de casa habitación a través de un edificio de departamentos, contrata los servicios de Constructora, S.A. de C.V.
Cabe la posibilidad que la constructora requiera de servicios especializados en la construcción, por ejemplo, de la estructura principal del edificio, de los cimientos, de acabados, etc.
Mientras que en el escenario 2 se asume que el servicio de construcción no está exento y debe trasladar el 16% de IVA, equivalente a $160.
| Escenario | Tratamiento del IVA | Implicación |
|---|---|---|
| 1 | Servicio de construcción exento | No se traslada IVA |
| 2 | Servicio de construcción no exento | Se traslada el 16% de IVA |
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