En el ámbito fiscal mexicano, existe un debate recurrente sobre la aplicación de la exención del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación. El fundamento legal principal se encuentra en el Artículo 9o., fracción II de la Ley del IVA, que establece que no se pagará el impuesto por las enajenaciones de construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación.
Asimismo, el artículo 29 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado extiende este beneficio a la prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, así como su ampliación y la instalación de casas prefabricadas para ese destino, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales.
Análisis de la exención y la figura de las inmobiliarias
Una situación común ocurre cuando una inmobiliaria, propietaria de un terreno y con el capital necesario, contrata los servicios de una constructora para la edificación integral de un complejo de departamentos con el objetivo de enajenarlos posteriormente. Ante esta dinámica, han surgido criterios judiciales contradictorios respecto a si dicho servicio debe estar exento de IVA o si, por el contrario, debe trasladar la tasa del 16%.
El Pleno en Materia Administrativa del Primer Circuito, al resolver la contradicción de tesis 19/2018, concluyó que no procede la devolución del IVA cuando una inmobiliaria contrata la construcción de un inmueble que posteriormente enajenará. Los argumentos principales son:
- Para que la exención sea aplicable, la actividad debe realizarse directamente con el consumidor final.
- La contratación de servicios de construcción por parte de una inmobiliaria es considerada una prestación de servicios gravada, donde la constructora debe trasladar el impuesto.
- El beneficio fiscal tiene como objetivo resolver el problema de escasez de vivienda para el consumidor final, no necesariamente proteger todas las etapas comerciales de la edificación.
Diferenciación de servicios y costos
Es fundamental distinguir entre la construcción integral y servicios especializados. En el caso de que se contrate la prestación de servicios profesionales e independientes -como la instalación de estaciones hidrosanitarias, eléctricas o acabados- se debe aceptar la traslación del IVA. Al no realizar la construcción en su integridad, el prestador debe pagar a sus proveedores el impuesto por los materiales utilizados, lo cual impacta en la estructura de costos de la inmobiliaria.
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| Escenario | Tratamiento del IVA |
|---|---|
| Construcción integral para consumidor final | Exento |
| Construcción contratada por inmobiliaria para futura venta | Gravado (16%) |
| Servicios especializados (acabados, instalaciones) | Gravado (16%) |
Consideraciones sobre la carga fiscal
La interpretación de que no procede la exención cuando interviene una inmobiliaria puede generar que esta incurra en un costo adicional por el IVA trasladado que no es acreditable. Indefectiblemente, dicho importe debe trasladarse al consumidor final en el precio del inmueble, convirtiendo el beneficio que el legislador plasmó en la ley en algo nugatorio y provocando el encarecimiento de la vivienda en el país.
Es necesario enfatizar que la falta de comprensión de la dinámica de los negocios por parte de los juzgadores genera este tipo de criterios. Mientras que la construcción integral de un inmueble destinado a casa habitación y su enajenación sí son actos exentos, la cadena de subcontratación y la participación de intermediarios como las inmobiliarias complican la aplicación del beneficio fiscal original.
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