Si tienes una propiedad en renta o estás buscando arrendar una vivienda, es importante que conozcas las reglas fiscales que podrían impactar el costo final. El arrendamiento de casas-habitación puede estar exento de IVA, pero solo si se cumplen ciertas condiciones. La clave está en la cantidad de muebles incluidos en el contrato. Los bienes no determinan si están sujetos al IVA o no, lo que determina es su finalidad, si están destinados a uso residencial entonces están exentos del IVA mientras esta no este amueblada. ¿Cuáles son las reglas y cómo evitar pagar de más?
Condiciones Generales para la Exención del IVA en Viviendas
El arrendamiento de la vivienda está exento de IVA siempre que su uso sea exclusivamente residencial. Para ello, en el contrato de arrendamiento debe figurar, de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s última del inmueble. La exención en el IVA comprende garajes y anexos accesorios (trasteros) si se alquilan conjuntamente con la vivienda destinada a casa habitación.
¿Qué se considera una Vivienda "No Amueblada" a Efectos del IVA?
Una vivienda no se considera propiedad amueblada si está dotada de bienes adheridos permanentemente a su construcción. Además, la presencia de ciertos elementos no la convierte automáticamente en amueblada para fines de IVA. Estos incluyen:
- Elementos de cocina y baño.
- Alfombras y tapices.
- Calentadores para agua.
- Guardarropa y armarios.
- Cortinas, cortineros.
- Teléfono y aparato de intercomunicación.
- Sistema de clima artificial.
- Sistema para la purificación de aire o agua.
- Chimenea no integrada a la construcción.
- Tendederos para el secado de la ropa.
Disposiciones Legales Clave: Artículos 20 y 45
La Ley establece claramente las condiciones para la exención del IVA. El Artículo 20 Exenciones de pago del IVA por arrendamiento, en su fracción II, establece que los inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa-habitación están exentos. Además, si un inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagará el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa-habitación.
Sin embargo, la misma fracción aclara que lo dispuesto no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje.
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El Artículo 45 Casa habitación amueblada refuerza esta idea, precisando que para los efectos del artículo 20, fracción II de la Ley, cuando se otorgue el uso o goce temporal de un bien inmueble destinado a casa habitación y se proporcione amueblado, se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles.
Escenarios donde el IVA es Aplicable en el Arrendamiento
Existen varias situaciones en las que el arrendamiento de una propiedad está sujeto al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido:
- Alquiler de vivienda amueblada: Si se alquila ya amueblado, estará sujeto al IVA del 16%.
- Uso no residencial: Otro caso en el que estás obligado a pagar el IVA es si el inmueble se utiliza como oficina, local, hotel u hostal. En estas circunstancias, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21%.
- Uso no exclusivo de vivienda: Si el inmueble no se utiliza exclusivamente como vivienda, el alquiler también será sujeto y no exento de IVA, tributando al 21%.
- Servicios de hostelería: Si se prestan servicios de hostelería junto con el alquiler, tributará al 10%. En otro caso, el arrendador deberá repercutir un IVA del 21%.
- Arrendador específico: Depende de quién sea el arrendador, si se trata de una empresa de arrendamiento financiero (el contrato debe tener una duración superior a 10 años) o el promotor del inmueble, el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA.
Uso Parcialmente Amueblado o Mixto
Algunas personas creen que hacer dos contratos (uno para el inmueble y otro para los muebles) podría ayudar a evitar el pago del IVA. Sin embargo, el Artículo 45 establece claramente que si la vivienda se proporciona amueblada, se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles.
Aunque existe un vacío en la ley que deja abierta la posibilidad de pagar IVA únicamente por la parte del inmueble que sí está amueblada, la normativa tiende a considerar la unidad del arrendamiento. Por ejemplo, si el 40% de una casa está amueblado, en teoría se podría pagar el IVA solo sobre ese porcentaje del alquiler, aunque la interpretación y aplicación puede variar.
Consideraciones Adicionales y Otros Impuestos
Es importante recordar que el arrendamiento de la vivienda, aunque exento de IVA, está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas. Asimismo, el arrendamiento de terrenos está exento de IVA, salvo que el terreno se destine a estacionamiento de vehículos, depósito o almacenaje de productos, instalación de elementos de una actividad empresarial o exposiciones o publicidad.
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