La subrogación del acreedor en un préstamo hipotecario es una operación en virtud de la cual, el propietario de una vivienda adquirida mediante un préstamo con garantía hipotecaria traslada su préstamo a otra entidad financiera distinta de la que inicialmente se lo concedió, pues este otro Banco o Caja le ofrece unas condiciones más favorables para sus intereses, cosa que determina este cambio de entidad.
La subrogación del acreedor en un préstamo garantizado con hipoteca permite al deudor cambiar de entidad financiera, de modo que el dinero que inicialmente nos prestó el Banco o Caja de Ahorros “A”, ahora se lo deberemos a otra entidad distinta (llamémosle “B”). Con esta operación, el deudor puede conseguir unas condiciones más favorables para su préstamo, ya que es posible que otra entidad distinta, transcurrido un tiempo, nos ofrezca unas condiciones mejores, como por ejemplo un tipo de interés más bajo o un plazo de amortización más largo, con lo que la cuota mensual de nuestro préstamo será menor.
¿Qué sucede al realizar una subrogación de acreedor?
Si decido optar por la subrogación de acreedor y trasladar mi préstamo a otro Banco o Caja de Ahorros distinto, lo que sucederá es que esta nueva entidad me prestará un dinero con el que cancelaré mi préstamo inicial. Así pues, mi “nuevo banco” me prestará un dinero, con el que devolveré por completo el préstamo inicial que se firmó con nuestro “antiguo banco” al comprar mi casa, de modo que de ahora en adelante ya no tendré ninguna deuda con la entidad que en su momento me concedió el préstamo, sino que ahora el préstamo se deberá devolver a la “nueva entidad” que se ha subrogado en la posición del acreedor.
Pasos y formalización de la operación
El deudor que pretenda formalizar la subrogación deberá proceder del siguiente modo:
- En primer lugar, la entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
- Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora.
- Una vez que esta oferta sea aceptada por el deudor, la entidad oferente se la notificará a la entidad acreedora actual, requiriéndola para que entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito.
- Entregada esta certificación, la entidad acreedora actual tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales formaliza con el deudor una novación modificativa del préstamo.
La operación de subrogación de acreedor hipotecario se formalizará mediante una escritura pública autorizada ante Notario, en la que se detallarán todas las nuevas condiciones del contrato. Por último, la nueva escritura de subrogación de acreedor deberá inscribirse correctamente en el Registro de la Propiedad correspondiente, a los efectos de dejar constancia de este cambio en el acreedor hipotecario.
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Comisiones y aspectos legales
Es posible y legal que la entidad financiera nos cobre una comisión por el cambio de acreedor, siempre y cuando esta comisión y sus eventuales importes se hubieren pactado previamente en el contrato de préstamo y se cumplan los límites máximos fijados por la ley. De conformidad con el artículo 3 de la Ley 2/1994, si el préstamo estuviere referenciado a un tipo variable, se aplicarán las siguientes reglas:
- Si no se hubiere pactado comisión alguna, no se podrá cobrar nada.
- Si se hubiere pactado una comisión inferior al 1%, se abonará la misma.
- Si se hubiere pactado una comisión superior al 1%, sólo se pagará ese 1%.
No obstante, si se trata de una vivienda destinada a uso residencial y la subrogación supone la sustitución de un tipo variable por un tipo fijo, el legislador ha establecido una regla especial. Si la subrogación se produce durante los tres primeros años de vida del préstamo, la compensación no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
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