En otras entradas hemos hablado de qué es un régimen ante el Servicio de Administración Tributaria, las obligaciones y derechos de algunos. En esta ocasión toca el turno a todas aquellas personas que se dedican a enajenar bienes y generan dinero a través de ello. De acuerdo a la RAE, “la enajenación es pasar o transmitir a alguien el dominio de algo o algún otro derecho sobre ello”, esta transmisión de dominio o derechos se logra a través de la compra-venta, la cesión o la donación.
Clasificación de los bienes
Los bienes son todas las cosas que estén en el comercio y que puedan ser apropiadas. Los bienes se dividen en muebles e inmuebles. Los primeros son aquellos que por su naturaleza se pueden mover de un lugar a otro, por lo cual podemos pensar en objetos tangibles que tienen la posibilidad de irse de una fábrica a tu casa, a una empresa o donde sea.
También se establece que son bienes muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal. Además, el artículo 759 del Código Civil Federal señala que los bienes inmuebles son todos los demás no considerados por la ley como inmuebles.
Bienes Inmuebles según el Código Civil Federal
Aquí nombramos lo que la ley señala puntualmente como bienes inmuebles:
- El suelo y las construcciones pegadas a él; las plantas y árboles que están plantados, así como sus frutos, hasta que no sean cosechados.
- Todo lo que está adherido a un inmueble de manera fija; las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación.
- Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca directa y exclusivamente a la industria o explotación de la misma.
- Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario.
- Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca.
- Los derechos reales sobre inmuebles; finalmente, las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.
¿Qué es el régimen de enajenación de bienes?
De acuerdo al SAT, el régimen de enajenación de bienes es “aquel en el cual las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes ya sea a través de una venta o permuta”. De acuerdo al Código Fiscal de la Federación, esto incluye:
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- Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
- La aportación a una sociedad o asociación; la adjudicación que es la declaración de propiedad hecha generalmente por la autoridad.
- Aquellas realizadas a través del arrendamiento financiero, que es un contrato que otorga el uso o goce temporal de bienes que da derecho de ejercer la opción de compra.
- La transmisión de derechos realizada a través de factoraje financiero, el cual es un contrato mediante el cual se adquieren derechos de crédito.
- La fusión de sociedades, la transmisión de la totalidad o parte de los activos, pasivos o capital, de una sociedad a otra.
Obligaciones y deducciones fiscales
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles efectuarán pago de ISR por cada operación. Las personas que venden un inmueble de manera esporádica usualmente creen que con el pago de impuestos a la hora de vender su bien es suficiente, sin embargo, este pago se considera provisional. De acuerdo a la Ley ISR, las obligaciones de las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes deberán calcular el impuesto anual sobre las ganancias.
Para calcular la ganancia deberás comparar el precio de venta contra las deducciones. A continuación se presentan las deducciones autorizadas:
| Concepto de Deducción | Descripción |
|---|---|
| Costo de adquisición | Costo comprobado que aparece en escrituras; si no se especifica, se toma 80% construcción y 20% terreno. |
| Gastos notariales | Impuestos, derechos por escrituras de adquisición y enajenación, e impuestos locales. |
| Mejoras al inmueble | Construcciones, mejoras o ampliaciones realizadas al bien. |
| Comisiones | Honorarios de agentes inmobiliarios (con factura). |
En el caso de que tu trabajo sea vender y comprar inmuebles, comprar terrenos o hacer desarrollos inmobiliarios, es necesario que el contribuyente esté obligado a reportar sus ingresos en el capítulo de actividades empresariales.
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