Una valuación inmobiliaria es esencial para determinar el valor de mercado de una propiedad y resulta necesario en muchas otras situaciones, como la obtención de créditos hipotecarios y la resolución de disputas legales. Pero, ¿cuánto cuestan los avalúos inmobiliarios?
En términos generales, los precios pueden ubicarse entre $2,000 y $15,000 MXN IVA incluido. Es importante señalar que estos son costos aproximados debido a varios factores como la ubicación de la propiedad, su tamaño, tipo y la complejidad del análisis requerido. Por tal motivo, lo más recomendable es solicitar una cotización personalizada de una valuación inmobiliaria.
Factores que Influyen en el Costo de un Avalúo Inmobiliario
Cada caso puede ser distinto, ya que el costo del servicio depende en gran medida de las características del inmueble. Entre los factores más importantes se encuentran:
- Superficie del inmueble: El tamaño del inmueble es un factor muy importante en el cálculo del costo de la valuación.
- Ubicación: La ubicación del inmueble es otro factor determinante.
- Propósito del avalúo: El propósito del avalúo puede variar, y esto puede influir en su costo.
- Reputación y experiencia del perito valuador: Los valuadores con una reputación sólida y una amplia experiencia en el campo pueden cobrar honorarios más altos por sus servicios.
- Complejidad del análisis requerido: En algunos casos, el análisis requerido para determinar el valor de una propiedad puede ser más complejo debido a factores como la presencia de mejoras o daños estructurales, la existencia de derechos de propiedad compartidos, entre otros.
El Proceso de Valuación Inmobiliaria
Un servicio de valuación inmobiliaria implica una serie de pasos meticulosos para determinar el valor justo de mercado de una propiedad. Antes de determinar el valor de una propiedad, es muy importante seguir un proceso meticuloso que garantice una evaluación precisa y confiable. Esto incluye:
- La inspección física del inmueble, donde se evalúan aspectos como su estado de conservación, características estructurales y detalles específicos que puedan afectar su valor.
- El análisis exhaustivo del mercado inmobiliario local, considerando factores como la oferta y demanda, tendencias de precios, y comparación con propiedades similares vendidas recientemente.
- Evaluación de documentos: Se revisan cuidadosamente todos los documentos legales relacionados con la propiedad, como escrituras de la propiedad, planos y permisos de construcción.
- Análisis de mercado: Se lleva a cabo una comparación exhaustiva con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área geográfica.
Con toda esta información recopilada, el valuador procede a elaborar un informe detallado que refleje de manera precisa el valor estimado de la propiedad en el mercado actual.
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- Elaboración del informe: Finalmente, toda la información recopilada se organiza y se presenta en un informe detallado que refleja el valor estimado de la propiedad en el mercado actual.
La recopilación de documentos es una parte crucial del proceso de avalúo, ya que proporciona la base necesaria para realizar una evaluación precisa de la propiedad.
Duración y Validez de los Avalúos
A la hora de solicitar la valuación inmobiliaria pueden surgir muchas dudas. Es difícil de determinar, porque los plazos dependen de la disponibilidad que pueda tener cada profesional y de la complejidad de la valuación. Las valuaciones oficiales de viviendas tienen una vigencia de seis meses a un año, dependiendo del propósito para el que se realizó.
Tipos de Avalúos y sus Propósitos
Tanto los avalúos como las valoraciones inmobiliarias sirven para determinar el valor o precio de mercado de una propiedad. Es importante entender que el avalúo de una casa está definido por el objetivo con que se requiere dicho documento. Es decir, si lo que se pretende es pagar el impuesto predial se tratará de un tipo de avalúo diferente si lo que se quiere es vender el inmueble, rentarlo, asegurarlo u otra operación. Los avalúos sirven para:
- Avalúo Hipotecario: El primer paso para iniciar o mejorar tu patrimonio es un avalúo hipotecario.
- Avalúo Fiscal: Todo esto lo puedes conocer con un avalúo fiscal. Día con día nos toca pagar impuestos y existen ocasiones en donde las personas desconocen la base gravable para el cobro de impuestos. Nos referimos a impuestos como el predial, el impuesto sobre adquisición de inmuebles o el impuesto sobre la renta.
- Avalúo de Negocio en Marcha: Si lo que se buscar es la creación de un nuevo negocio, principalmente puedes optar en conocer si el terreno donde se construye es bueno o simplemente quieres darle a tu producto o servicio, un valor justo en el mercado, todo esto y más se realiza con un dictamen de rentabilidad o un avalúo especial de negocio en marcha.
Avalúos para la Venta de una Propiedad
Para liquidar un bien raíz una de las condiciones que se debe cubrir es la de ofrecer un precio de venta competitivo en el mercado. El avalúo inmobiliario cumple la función de estimar el costo de una casa o propiedad. En el caso de una venta, un avalúo ayuda a decidir un precio que resulte atractivo a los posibles compradores, ni muy por encima ni muy por debajo.
El servicio de avalúo es prestado tanto por las empresas inmobiliarias, entidades del estado, instituciones bancarias o valuadores independientes. En el caso de las inmobiliarias, esto forma parte de los trámites que ofrecen durante el acompañamiento en la venta del bien raíz. Por su parte, el INFONAVIT establece unos valores calculados según ciertos parámetros específicos.
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Entre ellas, revisar el valor de otros inmuebles ubicados en la misma zona que el tuyo. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), organismo encargado de regular este tipo de actividad establece que la persona autorizada como valuador debe contar con el registro de su cédula profesional ante esta entidad para tal fin.
También influye si tiene escuelas, hospitales, supermercados, tiendas o centros comerciales cerca, el transporte público, el estado de las vías de acceso y la seguridad de la zona. El perito valuador puede realizar una o más visitas al inmueble para levantar la información pertinente con su labor.
Importancia del Avalúo en Transacciones Inmobiliarias
Las repercusiones comerciales y fiscales en el valor de la propiedad estimado en el avalúo son un asunto de capital importancia. Los beneficios asociados a la tasación de una propiedad influyen de forma directa en la tramitación que se lleve a cabo. No solo lo demanda la ley junto a otros documentos, también redunda en tranquilidad y despreocupación en estas transacciones tan delicadas.
La respuesta no es sencilla, porque de ella van a depender varios factores: si tenemos ganancia o pérdida, si los impuestos a pagar son adecuados o no, y sobre todo saber si quedan satisfechos los participantes de la misma.
Amado Felipe Vega Robledo, director general de EGP (Evaluación y Gestión de Proyectos) manifestó que lo que importa en un avalúo es dar un rango para que pueda haber una negociación. Se puede considerar al precio de mercado como aquel al que se está cerrando una transacción en función de la oferta y la demanda, que puede verse afectado por muchísimos factores.
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Detalló que el avalúo se puede tomar como un valor de referencia y en base a ello saber si el bien está por arriba o debajo del valor de mercado, con el valor determinado tanto por un comprador como por un vendedor.
Como profesional inmobiliario se debe indicar al cliente cuál es el precio justo o comercial aproximado para poder comercializar su propiedad. Es decir, se debe proteger tanto el patrimonio del comprador como el del vendedor”, expresó el especialista. Todos los directivos coincidieron en señalar que para hacer un avalúo se debe contratar a gente autorizada, con ética, y especializada sobre el tema, porque existen muchas personas que sólo buscan lucrar con la necesidad de la gente.
Este servicio lo ofrecen personas físicas (peritos valuadores), empresas, bancos y unidades de valuación. Agregó que la importancia que tiene esta operación para el sector inmobiliario es muy amplia, porque da información relativa a la calidad de la garantía, al valor comercial de un bien, al valor de reposición de un bien y a las condiciones físicas del bien.
El director general de EGP explicó que, tradicionalmente, en un avalúo para un inmueble se usan tres métodos: el de valor físico, el de capitalización y el de comercialización o de mercado.
- El valor físico (de costo) consiste en conocer cuál es el valor del terreno o inmueble, cuál sería el valor de todos los ladrillos de la construcción y de los accesorios, y se suman los tres y se da un valor. El director de Arkidinámica acotó al respecto que las propiedades no son iguales si son nuevas o usadas, la gente que la compra tiene que estar consciente de que va a pagar un precio por darse el gusto de estrenar una casa.
- “El método de valuación por capitalización, básicamente, es considerando la renta que se podría obtener mensualmente, llevado a un periodo de 10 años y considerando una tasa de capitalización. Es decir, si yo fuera juntando estas rentas, y obviamente con una tasa de capitalización al final de los 10 años, tendría cierto valor”, manifestó el director de EGP.
- En la evaluación de mercado se hace un estudio para conocer cómo se están vendiendo por metro cuadrado construcciones similares u homologadas y en función de eso se saca el valor de la propiedad. Agregó que hay estados en los cuales no se requiere hacer avalúo para realizar un traslado de dominio, porque se usan los valores catastrales para efectos fiscales y se les aplica un factor.
El avalúo le va a servir al notario para poder determinar los impuestos que se van a tener que pagar; se toman en cuenta tres elementos, el avalúo fiscal o para la tesorería, el avalúo comercial o en cuanto se está cerrando la operación, y el valor catastral que tiene el inmueble. Los costos por el avalúo son variables pero normalmente hay un mínimo que se cobra. Es de resaltar que para trabajar con instituciones oficiales se necesita tener autorización por parte de ellas, tener convenios y ajustarse a las tarifas establecidas. Por ejemplo, si alguien quiere comprar una vivienda de interés social por medio del Infonavit, lo más que se puede cobrar es mil 200 pesos por avalúo.
Sergio Gómez Rábago, director general de Arkidinámica manifestó que el público debe tener mucho cuidado con los anuncios en los periódicos de valuadores que ofrecen cobrar un porcentaje, porque no siempre actúan con ética.
Jorge Eguiarte Durand, director general de la Unidad de Avalúos México, filial del Grupo Financiero BBVA Bancomer, señaló que ante todo se debe recurrir a las unidades de valuación reconocidas y autorizadas, además de conocer antes de contratar el servicio los costos y las condiciones del mismo.