Para los contribuyentes que tributan bajo el régimen de arrendamiento de bienes inmuebles, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) ofrece opciones para deducir ciertos gastos, lo que puede resultar en una disminución del Impuesto Sobre la Renta (ISR) a pagar. Específicamente, el capítulo III de la LISR permite a los contribuyentes efectuar dos tipos de deducciones, que no pueden utilizarse simultáneamente, sino que debe elegirse una.
Opciones de Deducción para Arrendadores
La LISR, en su Artículo 115, ofrece dos caminos principales para determinar las deducciones:
- Deducción Ciega (Opción Fácil): Permite deducir el 35% de los ingresos por renta, además del Impuesto Predial.
- Gastos Comprobados (Opción Detallada): Permite deducir cada gasto real indispensable para la renta.
1. Deducción Ciega (o Deducción Opcional del 35%)
Esta deducción, también conocida como "deducción opcional", es una estrategia legal que permite a los arrendadores reducir sus ingresos gravables sin necesidad de contar con Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) para comprobar gastos específicos. De ahí el nombre de deducción ciega, ya que la deducción se efectúa “sin ver” los CFDI.
De conformidad con el párrafo segundo del artículo 115 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, la deducción ciega corresponde al 35% de los ingresos obtenidos por el arrendamiento de bienes inmuebles. Esto significa que, en lugar de tener que demostrar y respaldar cada gasto relacionado con el inmueble arrendado, los propietarios pueden automáticamente deducir dicho porcentaje de sus ingresos brutos, en sustitución a las deducciones autorizadas previstas en el mismo precepto legal.
La legislación prevé que, además de deducir el 35% de los ingresos brutos derivados del arrendamiento, el contribuyente podrá deducir el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
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En relación con el artículo 196 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, los arrendadores deberán efectuar la deducción ciega por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.
Los contribuyentes que opten por efectuar la deducción a que se refiere el artículo 115, párrafo segundo de la Ley, lo deberán hacer a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate.
Limitaciones de la deducción ciega:
- No se puede aplicar a otros tipos de ingresos distintos a los provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles.
- No puede exceder el 35% de los ingresos brutos del arrendador.
- Una vez ejercida la opción no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que corresponda.
2. Deducción de Gastos Comprobados (o Deducción por Gastos Reales)
La primera opción que ofrece la ley, permite al arrendador deducir:
- Pagos efectuados por el impuesto predial.
- Gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien inmueble.
- Intereses pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmueble.
- Pago de salarios.
- Importe de primas de seguros que amparen los bienes inmuebles.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo mejoras.
Gastos Específicos Deducibles
Algunos gastos que se pueden deducir bajo esta opción, siempre y cuando se cuente con el CFDI correspondiente, son:
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- Pago del Impuesto Predial: Correspondiente al año fiscal y al inmueble arrendado. (Recuerda: ¡Este también es deducible en la Opción 1!).
- Gastos de Mantenimiento Menor: Todos aquellos gastos necesarios para mantener el inmueble en buenas condiciones y funcionando, que no impliquen adiciones o mejoras capitalizables.
- Intereses Reales Pagados por Préstamos Hipotecarios: Si usaste un crédito hipotecario para comprar, construir o mejorar el inmueble que rentas, puedes deducir los intereses reales pagados. Ojo: "Interés Real" es la parte del interés que excede el ajuste por inflación.
- Salarios, Comisiones y Honorarios Pagados: Si pagas a personal (ej. administrador, conserje) o profesionistas (ej. Inversiones en Construcciones (Depreciación): Puedes deducir la depreciación del valor de la construcción del inmueble (no del terreno) y de las mejoras realizadas. La tasa de depreciación anual para construcciones es generalmente del 5% sobre el Monto Original de la Inversión (MOI) documentado. Es un cálculo específico que requiere buena documentación del costo del inmueble.
- Pago de Comisiones a Agentes Inmobiliarios: Este gasto encaja perfectamente en la categoría mencionada en el Artículo 115 de la Ley del ISR: "Salarios, comisiones y honorarios pagados".
- Publicidad: Se considera un gasto "estrictamente indispensable" para la obtención de los ingresos por arrendamiento. Los gastos que realizas para anunciar tu propiedad (en portales de internet, periódicos, redes sociales, etc.) tienen como objetivo directo atraer inquilinos y, por lo tanto, generar la renta.
- Honorarios por Litigios o Asesoría Legal: Sí son deducibles, siempre y cuando estén directamente relacionados con la actividad de arrendamiento.
- Gastos de Administración y Gestión Inmobiliaria: Sí son deducibles. Si contratas a un administrador o una empresa para que gestione tu propiedad alquilada (cobrar renta, atender al inquilino, coordinar mantenimiento, etc.), los pagos que realices por este servicio son deducibles.
- Cuotas de Mantenimiento a Fraccionamientos o Condominios: Estas cuotas se consideran necesarias para mantener el valor y las condiciones del entorno del inmueble, lo cual es indispensable para poder rentarlo.
- Servicios Básicos Pagados por el Arrendador: Si el contrato estipula que el arrendador paga estos servicios (y quizás los incluye en el precio de la renta), entonces sí son deducibles para el arrendador.
- Honorarios del Contador: Si pagas a un contador específicamente para que te ayude con la contabilidad y el cálculo/presentación de tus impuestos relacionados con los ingresos por arrendamiento, sus honorarios son deducibles. Entran en la categoría de "Honorarios Pagados".
- Depreciación de Mobiliario y Equipo (si rentas amueblado): Si tu propiedad se renta amueblada, el costo de adquisición de esos muebles (camas, mesas, sillas, electrodomésticos, etc.) no se deduce de golpe, pero sí puedes deducir su depreciación anual. La tasa general para mobiliario y equipo de oficina es del 10% anual sobre el Monto Original de la Inversión (MOI) comprobado con factura.
- Gastos de Investigación de Inquilinos: Si pagas por servicios para investigar la solvencia o antecedentes de un potencial inquilino (ej. buró de crédito, investigación de referencias), estos podrían ser deducibles al considerarse indispensables para asegurar un buen arrendamiento y proteger tu inversión. Necesitarías el CFDI del proveedor del servicio.
- Gastos de Cobranza: Si incurres en gastos específicos para cobrar rentas vencidas (que no sean honorarios legales, ya cubiertos), como servicios de mensajería certificada para enviar requerimientos de pago, podrían ser deducibles si están bien documentados y justificados como necesarios para la recuperación de la renta.
- Pequeños Gastos de Mantenimiento Preventivo: Además de las reparaciones (mantenimiento correctivo), algunos gastos menores para prevenir daños mayores podrían entrar. Ejemplos: revisión periódica y limpieza de calentadores de agua, fumigación preventiva del inmueble. Siempre que sean para conservar el bien y no mejoras.
- Gastos Notariales (muy específico): Si por alguna razón extraordinaria necesitaras formalizar un contrato de arrendamiento (especialmente comercial o de muy largo plazo) ante notario, los honorarios notariales específicamente por ese acto relacionado con el arrendamiento podrían ser deducibles bajo "Honorarios". Es poco común para arrendamientos estándar.
- Costos de Limpieza Profesional (entre inquilinos): Si contratas un servicio profesional de limpieza para dejar el inmueble listo entre la salida de un inquilino y la entrada del siguiente, ese costo es generalmente aceptado como parte del mantenimiento para ponerlo en condiciones de ser rentado. Necesitas CFDI.
- Cerrajería (relacionado a inquilinos): Si necesitas cambiar cerraduras por seguridad entre inquilinos o porque un inquilino perdió las llaves y tú cubres el gasto (depende del contrato), podría considerarse un gasto de mantenimiento deducible. Necesitas CFDI.
- Comisiones Bancarias (Cuenta Exclusiva): Si tienes una cuenta bancaria exclusivamente para depositar las rentas y pagar los gastos relacionados con tus inmuebles arrendados, las comisiones que cobre el banco por el manejo de esa cuenta específica podrían ser deducibles. Requiere demostrar la exclusividad de la cuenta.
Consideraciones Adicionales
- Es fundamental recordar que, aunque la deducción ciega no requiere la presentación de Comprobantes Fiscales Digitales por Internet, los contribuyentes deben mantener un registro adecuado de sus ingresos y gastos por arrendamiento.
- Esto incluye la documentación que los ampare vr.gr. contratos de arrendamiento, recibos de renta y cualquier otro documento relevante para respaldar la naturaleza y el monto de los ingresos generados, en caso de que la autoridad hacendaria ejerza sus facultades de comprobación.
- Si un contribuyente decide aplicar la deducción ciega, puede acreditar el IVA, siempre y cuando cumpla con los requisitos el artículo 5 de la LIVA.
- Los habitantes de la Ciudad de México y el Estado de México pueden deducir impuestos referentes al pago de predial y tenencia a través de las plataformas para solicitar un Comprobante Digital Fiscal por Internet (CFDI).
- En dichos portales, los ciudadanos podrán facturar ambos gastos e incluso recibir un saldo a favor al momento de declarar impuestos.
- El CFDI es una factura electrónica expedida en formato XML, que cumple con los estándares del Servicio de Administración Tributaria (SAT).
- Los pagos por tenencia y predial pueden ser realizados a través de internet, oficinas de tesorería e instituciones bancarias.
Tabla Comparativa: Deducción Ciega vs. Gastos Comprobados
| Característica | Deducción Ciega | Gastos Comprobados |
|---|---|---|
| Porcentaje de Deducción | 35% de los ingresos brutos + Impuesto Predial | Monto total de los gastos reales y comprobables |
| Requisitos de Comprobación | No requiere CFDI para el 35%, sí para el Impuesto Predial | Requiere CFDI para todos los gastos |
| Simplicidad | Más simple, ideal para gastos difíciles de documentar | Más complejo, requiere llevar un registro detallado |
| Potencial de Ahorro | Puede ser menor si los gastos reales superan el 35% | Puede ser mayor si los gastos reales son altos |
Consideraciones Cruciales para Ambas Opciones
- La Elección Anual: La opción que elijas (ciega o comprobados) aplica para todo el año calendario y para todos tus inmuebles en renta.
- La Importancia del CFDI: Si optas por gastos comprobados, el CFDI es REY. Sin factura electrónica válida, no hay deducción.
- ¿Y el IVA? Generalmente, la renta de inmuebles destinados a casa habitación está exenta de IVA. Sin embargo, la renta de locales comerciales, oficinas o bodegas SÍ causa IVA.
- Pagos Provisionales: Como arrendador, debes realizar pagos provisionales de ISR (mensuales o trimestrales, según tus ingresos).
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