En otras entradas hemos hablado de qué es un régimen ante el Servicio de Administración Tributaria, las obligaciones y derechos de algunos. En esta ocasión toca el turno a todas aquellas personas que se dedican a enajenar bienes y generan dinero a través de ello, pero antes de iniciar, responderemos algunas preguntas básicas.
¿Qué es enajenar?
De acuerdo a la RAE “la enajenación es pasar o transmitir a alguien el dominio de algo o algún otro derecho sobre ello”, esta transmisión de dominio o derechos se logra a través de la compra-venta, la cesión o la donación. El ejemplo más claro está en un inmueble, por ejemplo, si alguien decide vender su casa, se da un acto de enajenación. Pero esto sucede también cuando se dona un terreno, por ejemplo, a una organización sin fines de lucro.
¿Qué son los bienes?
Los bienes son todas las cosas que estén en el comercio y que puedan ser apropiadas. Quedan fuera todas las cosas que no puedan pertenecer a una sola persona y que legalmente no se pueden reducir a una propiedad particular.
Los bienes se dividen en muebles e inmuebles.
Bienes Muebles
Los primeros son aquellos que por su naturaleza se pueden mover de un lugar a otro, por lo cual podemos pensar en objetos tangibles que tienen la posibilidad de irse de una fábrica a tu casa, a una empresa o donde sea. También se establece que son bienes muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal.
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De la misma razón, las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a éstas pertenezcan algunos bienes inmuebles. También son bienes muebles las embarcaciones de todo género; los materiales procedentes de la demolición de un edificio, y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, serán muebles mientras no se hayan empleado en la fabricación. Los derechos de autor se consideran bienes muebles.
Bienes Inmuebles
El artículo 759 del Código Civil Federal señala que los bienes inmuebles son todos los demás no considerados por la ley como inmuebles. Así que aquí nombramos lo que la ley señala puntualmente como bienes inmuebles:
- El suelo y las construcciones pegadas a él; las plantas y árboles que están plantados, así como sus frutos, hasta que no sean cosechados.
- Todo lo que está adherido a un inmueble de manera fija; las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
- Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente.
- Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma; los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca.
- Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario; los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella.
- Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto.
- Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa; los derechos reales sobre inmuebles; finalmente, las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.
¿Qué es el régimen de enajenación de bienes?
Con todo esto que entendimos sobre los bienes y la enajenación, ¿qué es la enajenación de bienes? De acuerdo al SAT, es “aquel en el cual las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes ya sea a través de una venta o permuta”.
De acuerdo al Código Fiscal de la Federación, toda transmisión de propiedad es una enajenación, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado, la aportación a una sociedad o asociación; la adjudicación que es la declaración de propiedad hecha generalmente por la autoridad.
También son enajenaciones aquellas realizadas a través del arrendamiento financiero, que es un contrato que otorga el uso o goce temporal de bienes que da derecho de ejercer la opción de compra. También aquellas que se realicen a través de un fideicomiso. La transmisión de derechos realizada a través de factoraje financiero, el cual es un contrato mediante el cual se adquieren derechos de crédito; una enajenación también es la fusión de sociedades, la transmisión de la totalidad o parte de los activos, pasivos o capital, de una sociedad a otra u otras que se crean para ello.
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La ley define que también una enajenación es la cesión de derechos: habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiera a otro los que tenga contra su deudor; así como toda transmisión de dominio de un bien tangible o derecho a adquirirlo que se efectúe a través de la enajenación de títulos de crédito. El término enajenación de bienes también es utilizado principalmente en el ámbito legal, siendo relevante para definir la relación jurídica entre un bien y una persona (o empresa) en un momento determinado.
¿Quién debe formar parte del Régimen de enajenación de bienes?
La ley no estipula cuántos bienes inmuebles debes vender para ser parte de este régimen. Damos como ejemplo los bienes inmuebles porque es por el que más tributan las personas, pero este régimen es ideal para aquellos que lo hacen de forma esporádica. Por ejemplo, si tus abuelos te heredaron una serie de inmuebles y es tu decisión venderlos, sumarte a este régimen es importante para presentar tus deducciones correspondientes. También en el caso de que tengas que vender tu casa y un terreno, es importante que formes parte de este régimen.
Sin embargo, si tu trabajo es vender y comprar inmuebles, comprar terrenos o hacer desarrollos inmobiliarios, es necesario que el contribuyente reporte sus ingresos en el capítulo de actividades empresariales.
Obligaciones del Régimen de Enajenación de Bienes
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago de ISR por cada operación. El artículo 120 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) estipula el cálculo a estos contribuyentes, y en primera instancia, se externa la obligación de presentar declaración anual por dichos ingresos.
Declaraciones provisionales
Las personas que venden un inmueble de manera esporádica, usualmente creen que con el pago de impuestos a la hora de vender su bien es suficiente y están cumpliendo con la ley, sin embargo, este pago se considera provisional (cada venta es una declaración provisional). Eso no los exime de cumplir con su declaración anual.
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Declaración anual
De acuerdo a la Ley ISR, las obligaciones de las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, deberán calcular el impuesto anual sobre las ganancias, no el ingreso como comúnmente se realiza. Por lo tanto, las ventas a crédito se gravan, aunque no se hayan pagado por completo.
No se consideran ingresos por aquellas herencias o la donación entre familiares en línea recta (hijos, nietos, abuelos). No se considerarán ingresos por enajenación los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8o.
Las personas físicas se encuentran exentas del pago de ISR por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
Para calcular la ganancia deberás comparar el precio de venta contra las deducciones; el precio de venta es muy simple, sería el valor en el que se vendió el inmueble.
Deducciones para el Régimen de Enajenación de Bienes
Para este régimen existen diferentes deducciones que servirán para disminuir el pago de ISR. En el presente capítulo se tratará el tema de la enajenación de un bien inmueble, del cual normalmente la enajenación se lleva ante notario público; él lleva a cabo los cálculos de pago provisional, no obstante es importante saber ¿cuándo se está exento de ISR? ¿qué deducciones se pueden aplicar? ¿qué cálculos debe hacer el notario?
El artículo 121 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) establece las siguientes deducciones que las personas físicas que obtengan ingresos por enajenación de bienes podrán efectuar:
- El costo comprobado de adquisición: El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 123 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos el 10% del monto de la enajenación de que se trate.
- En caso de que en tu escritura no especifique cuánto vale el terreno y cuánto la construcción, la ley señala que se tomará en cuenta el 80% del valor del costo de adquisición como costo de construcción, mientras que el 20% restante se aplicará como costo del terreno.
- El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.
- El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones: cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. Aplica como deducción si se realizaron construcciones, mejoras o ampliaciones a este bien inmueble, pues estos también serán deducibles del ISR.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos: por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
- Las comisiones y mediaciones pagadas: por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien. Otra deducción es la comisión de los agentes inmobiliarios, siempre y cuando se solicite la factura al agente.
Actualización del costo
Las deducciones se actualizarán por el periodo comprendido desde el mes en que se realizó la erogación hasta el mes inmediato anterior a aquél en que se efectúe la enajenación.
Costo mínimo en inmuebles
Cuando el costo comprobado de adquisición actualizado sea menor al 10% del precio de venta, se considerará como costo el equivalente al 10%.
Pérdidas en Enajenación
Cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, certificados de aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito y partes sociales, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de esta Ley, siempre que tratándose de acciones, de los certificados de aportación patrimonial referidos y de partes sociales, se cumpla con los requisitos que fije el Reglamento de esta Ley.
Para la aplicación de las pérdidas:
- La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de años transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años.
- La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin exceder de tres.
Cálculo de la Ganancia Acumulable
Al tener el precio de venta y las deducciones autorizadas, da como resultado una ganancia total. Con ella, ahora se tiene que dividir entre los años que transcurrieron desde la fecha de adquisición hasta la fecha de la venta del bien inmueble. Al realizar esta operación nos da una ganancia acumulable, a la cual se aplicará la tarifa anualizada.
La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo: Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la misma.
Cuando el pago se reciba en parcialidades, el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal. Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III de este artículo entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario.
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