La elección y compra de la casa de tus sueños viene en un combo. Decisiones, emociones y lo no tan deseado: otros elementos para pagar. Queremos recordarte que en este proceso, no estás solo. En Mudafy tenemos expertos inmobiliarios que te acompañarán en cada parte de tu operación, desde asesoría comercial hasta cerrar los trámites legales. Prepárate para esos gastos al comprar casa en México, esos costos extra que no siempre contemplas.
Comprar casa es un gasto significativo de capital, además de ser una inversión que conlleva otros factores que tienen que considerarse. Por eso, te presentaremos los costos extras que tendrás que tener en cuenta en el proceso de compra de tu futuro hogar, más allá del precio de tu inmueble.
¿Qué gastos hay que cubrir al comprar una casa?
Al invertir en tu patrimonio, es necesario que consideres varios puntos para que tus finanzas se mantengan saludables. Estos son algunos de los desembolsos específicos que debes considerar en tu presupuesto:
- Enganche: Al conocer el costo total de tu inmueble, debes tener del 10% al 30% para pagar el enganche, aunque existen algunas excepciones, sobre todo en preventas. El enganche no es deducible.
- Avalúo: Es un estudio que define el valor de la propiedad en el mercado. Se realiza por un especialista y determina el valor comercial de la casa. Entre otras cosas, se utiliza para delimitar la cuota requerida en caso de solicitar un crédito. En mercado libre su costo va de $3,500 a $15,000 pesos dependiendo de la zona y el valor del inmueble.
- CAT (Costo Anual Total): Si pides un crédito, esta es la cantidad que pagarás al año y engloba la cantidad del préstamo, los intereses, así como un par de cargos de acuerdo al producto y la institución con la que lo adquieres.
- Comisiones: Usualmente, las instituciones financieras cobran comisiones por algunos servicios: uso de apps o plataformas, administración, apertura de crédito, comprobantes, etc.
- Seguros: La compra de una casa está acompañada de diversos productos que aseguran al comprador o el inmueble. Los créditos hipotecarios incluyen obligatoriamente seguro de daños y seguro de vida, entre otros, se encuentran:
- Seguro de vida
- Seguro de daños
- Seguro de invalidez
- Seguro de desempleo
- Seguro de responsabilidad social
- Seguro contra robo
- Gastos de mantenimiento y cuotas de conservación: Considera también estos gastos asociados a la propiedad.
Desglose de los Gastos Notariales e Impuestos
Aunque la visita a la notaría es, probablemente, de lo último que harás durante todo el proceso de compra de tu propiedad ideal, la realidad es que debes conocer de antemano lo que pagarás. Los gastos de notaría pueden representar entre el 4% y el 7% del valor de la vivienda. La cifra sorprende a quien la escucha por primera vez, pero hay un matiz clave: los honorarios netos del notario son apenas una fracción de ese total.
Honorarios del Notario Público
El grueso del 4% al 7% del costo total de la operación va a impuestos, derechos de registro, avalúos y certificados que el notario retiene y entera al fisco. El notario funciona como recaudador del Estado. Según el Colegio de Notarios de la Ciudad de México, en una operación inmobiliaria típica cerca del 85% del pago que se hace a la notaría corresponde a impuestos, derechos y trámites diversos. El 15% restante cubre los gastos operativos de la notaría y la remuneración neta del propio notario. El notario público es quien verifica cumplimiento del proceso legal y solicita la documentación requerida para la inscripción.
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Un detalle que la mayoría de los compradores desconoce: los honorarios del notario no son negociables libremente entre notarías. Para un mismo servicio en cantidad y características, todos los notarios de una misma entidad deben cobrar lo que establece el Arancel oficial. En la Ciudad de México los fija el Gobierno capitalino a través del Arancel de Notarios, y en las demás entidades lo define la legislatura local. Pueden existir variaciones menores cuando el caso tiene complejidades adicionales.
Escrituración de la Propiedad
Las escrituras son el documento legal que te reconoce como propietaria o propietario de un inmueble, además de acreditar que lo adquiriste con recursos legítimos. Los costos para escriturar una casa varían dependiendo de la entidad donde se realice el trámite, sin embargo, el Colegio Nacional de Notarios Públicos lo ubica entre un 4% y 7% del costo total del inmueble. Sin escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, no eres legalmente el propietario, aunque hayas pagado el inmueble completo. El Código Civil mexicano exige que la transmisión de propiedad inmobiliaria se formalice mediante escritura pública otorgada ante notario.
Impuestos al Comprar una Casa: El ISAI
Al comprar una casa, hay dos tipos de impuestos: ISR (Impuesto Sobre la Renta) y el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), el cual le corresponde pagar al comprador. En varios estados se le conoce como Impuesto de Traslado de Dominio, pero cumple la misma función: gravar la transmisión de propiedad. El porcentaje se encuentra entre el 2% y el 6% de acuerdo al valor de la propiedad, aunque en la Ciudad de México se usa una tabla progresiva con 11 rangos que va del 1.54% al 7.55%.
La base gravable es el valor más alto entre tres cifras: el precio de compraventa, el valor catastral del inmueble y el valor comercial resultante del avalúo. Las tasas varían de 0.02% en Yucatán hasta 7.55% en los rangos más altos de la Ciudad de México. El notario calcula el monto exacto basándose en el valor comercial o catastral del inmueble (el que sea mayor) y lo incluye en los gastos de cierre. Este impuesto se paga una sola vez durante el proceso de escrituración ante notario público.
Para ilustrar cómo varía el ISAI en la Ciudad de México según el valor del inmueble, considera los siguientes escenarios:
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| Valor del Inmueble (MXN) | Rango de Tarifa (CDMX) | ISAI Aproximado (MXN) |
|---|---|---|
| $1,000,000 | Rango E (0.05543%) | $22,441.08 |
| $2,500,000 | Rango F (0.06054%) | $61,274.70 |
| $5,000,000 | Rango G (0.06567%) | $132,954.78 |
Un patrón que se nota al comparar los tres ejemplos: al multiplicar el valor del inmueble por 5 (de 1M a 5M), el ISAI se multiplica por 6.3.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
Por ley, el inmueble debe inscribirse al Registro Público de la Propiedad. Este trámite formaliza la propiedad ante terceros. En la Ciudad de México, el gasto por este trámite va de los $1,700 a los $17,500 pesos y te servirá para garantizar legalmente que la propiedad pasó a tus manos. El costo depende del valor del inmueble y de la entidad. En CDMX arranca en aproximadamente $1,818 pesos y puede escalar hasta $17,500 pesos cuando se trata de inmuebles de alto valor.
Impuesto Predial
El impuesto predial es una contribución anual que todos los propietarios deben pagar al municipio donde se ubica su inmueble. No pagar este impuesto genera recargos, actualización por inflación y, en casos extremos, puede derivar en embargo precautorio.
¿Quién paga los gastos notariales?
Por ley, el comprador paga el ISAI, los honorarios del notario, la inscripción al Registro Público, el avalúo y los certificados. En la práctica del mercado mexicano, cada parte asume lo suyo sin mayor negociación. En desarrollos nuevos es común que la desarrolladora absorba parte o la totalidad de los gastos de escrituración como gancho comercial, y en algunas operaciones se negocia que el vendedor asuma parte de los costos para cerrar el trato.
Deducciones Fiscales al Comprar una Casa
¿Qué Gastos Son Deducibles y Cuáles No?
Si estás en proceso de comprar tu casa o departamento con un crédito hipotecario, seguramente te has preguntado si los gastos notariales son deducibles de impuestos. Para entender correctamente este tema, necesitas separar dos momentos fiscales distintos.
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Aunque los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras no figuran en la lista de deducciones autorizadas en el Artículo 151 de la Ley del Impuesto sobre la Renta para deducción anual, sí se encuentran bajo el Artículo 121, fracción III, que los reconoce como parte del Costo Comprobado de Adquisición. Esto significa que si compras tu casa o departamento hoy y, en 10 años, decides venderlo, al realizarlo, tendrás una ganancia y, sobre ese monto, el SAT te cobraría impuestos. Esta deducción diferida puede reducir el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que tendrías que pagar por la enajenación del inmueble.
Para el comprador que adquiere casa habitación, el ISAI y los honorarios notariales no son deducibles en la declaración anual. Si eres el vendedor, puedes restar del precio de venta ciertos gastos notariales documentados (los que pagaste cuando adquiriste originalmente el inmueble) y las mejoras documentadas, y todo eso reduce la base del ISR.
Los Intereses Reales de tu Crédito Hipotecario: A diferencia de los gastos de notaría, los intereses reales de tu crédito hipotecario sí son deducibles año con año. Tu banco, Infonavit o Fovissste te entrega anualmente (generalmente en febrero) una constancia de intereses reales que detalla exactamente cuánto puedes deducir. Los “intereses reales” son los intereses nominales que pagas menos la inflación del periodo.
Condiciones y Límites para la Deducción de Intereses Reales
Para aprovechar al máximo esta deducción, necesitas conocer los límites establecidos por el SAT:
- Solo puedes deducir intereses de créditos hipotecarios hasta por 750,000 UDIs (aproximadamente $4,500,000 MXN al valor actual). Si tu crédito excede este monto, solo los intereses proporcionales a los primeros 750,000 UDIs son deducibles.
- El monto total de tus deducciones personales no puede exceder la cantidad que resulte menor entre 5 veces el valor anual de la UMA o el 15% de tus ingresos totales. Este tope aplica a la suma de todas tus deducciones personales (gastos médicos, colegiaturas, intereses hipotecarios, aportaciones voluntarias al retiro, etc.), no solo a los intereses de tu casa.
- Todos los gastos que pretendes deducir deben estar respaldados por factura electrónica (CFDI) emitida a tu nombre con tu RFC correcto. Sin este comprobante fiscal, pierdes cualquier posibilidad de deducción. El SAT solo reconoce facturas electrónicas timbradas.
- Asegúrate de realizar todos los pagos de tu crédito hipotecario por medios electrónicos (transferencia o tarjeta) o cheque nominativo.
- Si compraste tu vivienda en copropiedad con tu pareja o un familiar, cada coacreditado puede deducir la parte proporcional de los intereses reales.
Declaración Anual y Documentación Fiscal
Para recuperar dinero vía impuestos, el Servicio de Administración Tributaria indica que debes presentar tu Declaración Anual en abril del año siguiente al ejercicio fiscal. El plazo para presentar tu declaración anual es del 1 de abril al 30 de abril (o hasta mayo si eres asalariado sin otras obligaciones). Si la información no aparece precargada, puedes cargarla manualmente siempre que cuentes con el CFDI cumpliendo todos los requisitos fiscales. Aunque los gastos notariales no generan devolución inmediata, es fundamental que guardes la factura de escrituración junto con la escritura de tu inmueble. Revisa anualmente que toda tu documentación fiscal esté completa y en orden.
La venta de vivienda usada está exenta de IVA, por lo que no es posible deducir este impuesto en la compra.
Consideraciones Especiales
Créditos INFONAVIT y FOVISSSTE
Hay un punto crítico que mucha gente descubre tarde: los créditos hipotecarios, incluyendo los bancarios, INFONAVIT y FOVISSSTE, no incluyen los gastos de escrituración dentro del monto del crédito. La excepción parcial aplica en INFONAVIT: los gastos de titulación (honorarios notariales reducidos para vivienda social) suelen descontarse del crédito y representan alrededor del 1.7% del valor. Adicionalmente, el ISAI y la inscripción al Registro Público pueden cubrirse con el saldo acumulado en la Subcuenta de Vivienda, si tienes balance suficiente. El avalúo tiene costo preferencial y cae entre $890 y $1,000 pesos. En FOVISSSTE, la notaría se contacta desde una lista de notarios acreditados por la institución, y hay tarifas especiales para vivienda de interés social cuando una dependencia federal o estatal interviene en la operación.
Jornada Notarial y Subsidios
Desde 2017 la Jornada Notarial es un programa permanente del Gobierno de la Ciudad de México en conjunto con el Colegio de Notarios y la Dirección General de Regularización Territorial. Para un inmueble con valor catastral de $900,000 pesos, el 40% de descuento puede traducirse en un ahorro real de entre $25,000 y $35,000 pesos. Varias entidades tienen programas similares o subsidios específicos. Mérida, en Yucatán, ofrece subsidios sobre el ISAI de hasta 50% para cierto tipo de vivienda. Estado de México exime el ISAI en adquisiciones por herencia. La recomendación práctica: antes de cerrar la compraventa, consulta con la Tesorería Municipal o con la Secretaría de Finanzas estatal si aplica algún estímulo vigente para tu caso.
La Importancia Vital de la Escritura Pública
Sin escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, no eres legalmente el propietario, aunque hayas pagado el inmueble completo. Las consecuencias prácticas son varias: no puedes vender ni hipotecar la propiedad, heredarla requiere un juicio sucesorio costoso, quedas expuesto a fraudes y dobles ventas, y en caso de disputa no tienes prueba plena de propiedad.
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