La compra-venta de un inmueble genera dos tipos de impuestos, uno que es el ISR que debe ser cubierto por el vendedor y el impuesto a la adquisición (ISAI) o también llamada traslado de dominio que debe pagar el comprador, su monto depende del valor del inmueble y a la tasa de cada entidad. El traslado de dominio es un impuesto que se paga cuando se realiza un cambio en la propiedad de un bien inmueble. Para entender cuándo se genera este impuesto, es importante conocer algunos conceptos básicos y qué dicen las leyes al respecto.
¿Qué es el Impuesto sobre Traslado de Dominio (ISAI)?
El traslado de dominio es un impuesto que se paga cuando se realiza un cambio en la propiedad de un bien inmueble. Se realiza para actualizar el nombre del propietario del predio ante la Dirección del Catastro, ya sea por cambio de propietario o cambio en el nombre del propietario. Este trámite se realiza posterior a la Inscripción ante el Registro Público de la Propiedad de dichas modificaciones. En resumen, el traslado de dominio es un impuesto que se paga cuando se realiza un cambio en la propiedad de un bien inmueble.
¿Quién Paga y Cuándo se Realiza el Pago?
Tanto la persona que vende como la persona que compra, deben cubrir sus respectivos impuestos: ISR en el caso del vendedor e ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) en el caso del comprador, también conocido en algunos estados de la República Mexicana como Traslado de Dominio. El impuesto sobre Adquisición de Inmuebles se paga al momento de hacer la escrituración y lo pagan todas las personas que compran un inmueble. Esto aplica a construcciones, terrenos o construcciones y terreno.
El pago de estos impuestos se realiza al momento de que se firma el contrato de compra-venta ante el notario, y él mismo se encargará de pagar las sumas ante la tesorería. El notario es quien recaudará el impuesto e informará al comprador sobre el monto total a pagar. Su pago es lo que permitirá al comprador darse de alta como propietario del inmueble ante Hacienda.
Por lo general, en Querétaro, quien compra o adquiere el inmueble es quien debe pagar el impuesto sobre traslado de dominio. Sin embargo, en algunos casos, las partes pueden acordar quién asume el pago, pero legalmente, la autoridad fiscal lo atribuye al adquirente. El plazo general para el pago de este impuesto es de 15 días hábiles después de la formalización del acto traslativo (hecho generador del impuesto), salvo en casos especiales. Es de suma importancia que se cubran los gastos notariales al momento de la firma de la escritura, en donde el notario, como auxiliar del fisco, retiene este impuesto para enterarlo en su debido tiempo.
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Fundamento Legal y Determinación de la Tasa del Impuesto
Este impuesto surge del artículo 115 constitucional. Aquí se indica que los municipios percibirán las contribuciones, incluyendo las tasas adicionales que establezca cada estado sobre la propiedad inmobiliaria. Aquí entran los impuestos cómo el predial y el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. El traslado de dominio es un impuesto a nivel municipal que tiene su fundamento en los artículos 59 al 79 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro. De igual forma, los diferentes municipios pueden legislar sobre el cálculo del mismo, por medio de sus respectivas Leyes de Ingresos locales.
El impuesto es estatal y lo decide la secretaría de finanzas de cada estado. En algunas partes es tasa fija, es decir, no importa el monto del valor catastral del inmueble. Sin embargo, la gran mayoría de los municipios del Estado de Querétaro han dejado de aplicar una tasa fija para ser sustituida por una tarifa aritméticamente progresiva que atiende al valor del inmueble.
Actos Jurídicos que Generan el Impuesto de Traslado de Dominio
Por transmisión de dominio entendemos que es el proceso mediante el cual se transfiere la propiedad de un inmueble de una persona, física o moral, a otra (considerando “inmueble” como el suelo, las construcciones o el suelo y las construcciones adheridas a él). Esto puede ocurrir por distintos actos jurídicos, entre los cuales podemos destacar los más comunes:
| Acto Jurídico | Descripción |
|---|---|
| Compraventa de Inmuebles | Se genera al momento de firmar o formalizar un contrato privado o elevar el acto a escritura pública, incluso con reserva de dominio. El plazo para el pago empieza a correr desde la firma del contrato privado, no de la escritura que lo formalice. |
| Donación | Aplica siempre que el objeto del contrato sea un bien inmueble. |
| Constitución de Usufructo o Nuda Propiedad | Incluye la constitución sobre un bien inmueble, su transmisión entre vivos o la extinción de un usufructo temporal (el derecho de usar y disfrutar un bien por un tiempo determinado). |
| Dación en Pago | Se aplica con independencia del acto que lo origine. |
| Fusión o Escisión de Sociedades | En temas corporativos, estos actos también generan el impuesto. |
| Cesión de Derechos del Heredero | La renuncia o repudiación de la herencia o legado realizada después de la declaratoria de herederos o legatarios siempre que se incrementen los porcentajes de adquisición de los herederos o este se realice en favor de persona determinada. |
Exenciones y Supuestos de No Causación del Impuesto
En algunos estados se puede aplicar una exención del pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles si la propiedad que se está comprando está destinada a albergar organizaciones de beneficencia o instituciones de educación públicas o privadas debidamente acreditadas. Esto también debes consultarlo directamente con la secretaría de Finanzas de tu estado, porque el impuesto es estatal.
Si recibo una propiedad en herencia tengo que pagar el ISAI? La respuesta es que, en principio, sí. Esto sucede porque la propiedad se “traspasa” de una persona a otra y, cómo hemos dicho, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles sirve para registrar al nuevo dueño cómo propietario del inmueble. Hay algunos casos en los que pueden no cobrártelo, pero recuerda que depende del estado en el que vivas. Tendrás que consultarlo con tu notario o en la secretaría de finanzas.
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Los casos en que podría exentarse el impuesto tienen que ver con tres cosas:
- El valor del inmueble. (Checar en tu estado cuál es el valor máximo permitido para que esto suceda)
- Que el trámite se realice antes de que pasen 5 años entre el deceso del que heredo y el que recibe la propiedad.
- Que la donación sea a favor del cónyuge, concubino o concubinaria o descendientes en primer grado.
Esto quiere decir que, si yo quiero heredar mi casa a mis nietos y lo dejo así establecido en mi testamento, tendrán que pagar el impuesto si o sí. Pero si la propiedad se la heredo a mis hijos, entonces si el valor es menor al máximo permitido y ellos hacen la adjudicación en un tiempo menor a 5 años, podrán gozar de tasa cero.
Supuestos Específicos de Exención en el Estado de Querétaro
La citada Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro, de igual forma, establece supuestos en los que puede o no generarse el pago de esta contribución, como los son:
- La adquisición de propiedad por sucesión. Al formalizar este acto nos encontramos en un supuesto en el que puede NO causar el impuesto referido siempre y cuando se trate de que la persona quien adquiere sea cónyuge, ascendiente o descendiente del fallecido y que el inmueble trasmitido sea su única propiedad. Tomando en consideración que la ley nos marca que se tomará como fecha de trasmisión del bien el momento del fallecimiento del autor de la sucesión, el plazo para el pago de este impuesto será de 3 años posteriores al fallecimiento. Lo anterior, únicamente si durante el transcurso de ese tiempo no se formalizó en escritura pública.
- La aplicación de bienes por disolución de sociedad conyugal. Al momento de que uno de los cónyuges, casado en sociedad conyugal, fallezca, o por divorcio de los mismos, se generará el impuesto en mención siempre que alguno de los cónyuges (o el cónyuge que no haya fallecido) adquiera un porcentaje mayor que el otro o mayor al que ya era propietario. En caso de que no adquiera en demasía, estaríamos en un supuesto de NO causación del impuesto.
- La transmisión del usufructo, únicamente cuando esta transmisión se de por causa de muerte del usufructuario.
Cálculo del Impuesto sobre Traslado de Dominio
Hablando sobre el cálculo de este impuesto, es común que al momento de solicitar una cotización, los clientes nos pidan un porcentaje o estimado del monto a pagar a causa de este impuesto. Es importante mencionar que si bien, la ley base de este artículo menciona que se calculará sobre una tasa del 2% del valor del inmueble, como mencionamos anteriormente, cada municipio regula algunas particularidades sobre este impuesto, como lo es el monto a cobrar. Por lo tanto, el cálculo se realizará tomando como base el valor más alto entre el monto de operación y el valor del avalúo hacendario, para después ubicarlo en una tabla progresiva impuesta en la Ley de Ingresos del municipio en el que se encuentre el inmueble, y así poder calcular el impuesto sobre una tarifa. Es decir, no podemos realizar un cálculo sobre un porcentaje fijo directo.
Consecuencias del No Pago del Impuesto
No pagar este impuesto implicaría una deficiencia de requisitos legales y generaría la falta de autorización definitiva del instrumento. Además, el no pagar el impuesto en el plazo mencionado genera multas y recargos, que aumentarían en cantidad considerable el monto a cubrir. Ten en cuenta que no hacerlo dentro de un tiempo razonable seguramente te generará multas que tendrás que cubrir además del impuesto. En resumen, siempre hay que considerar, al momento de comprar una casa, no únicamente el valor de esta, sino los gastos “adicionales” que vienen con el trámite completo.
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