La decisión de comprar una vivienda implica muchos aspectos a valorar y varios términos importantes a conocer. En las operaciones de compraventa de un inmueble es frecuente que, entre vendedor y comprador, se llegue a un acuerdo previo a la firma de la escritura. Es por eso tan importante firmar un contrato de arras para reservar la vivienda a cambio de una señal. Son distintos los factores que se incluyen dentro del mercado inmobiliario, desde particulares a promotores, pasando por inmobiliarias y entidades financieras. Por ello es crucial saber algunos conceptos generales en torno a la compra de una vivienda.
¿Qué es el Contrato de Reserva de una Vivienda?
El contrato de reserva de una vivienda es un acuerdo entre el comprador y el vendedor (particular o promotor) mediante el cual se aparta un inmueble del mercado durante un tiempo determinado. Para formalizar esta reserva, el comprador suele entregar una cantidad de dinero en concepto de señal, asegurando su interés en la compra y evitando que el inmueble sea vendido a otra persona. El contrato de reserva supone, además de la constatación de las intenciones de comprador y vendedor, un compromiso bidireccional que, por lo general, viene acompañado de la ‘señal de compra de una vivienda’, asegurando de algún modo que la operación inmobiliaria va a llevarse a cabo.
Esta señal de compra corresponde al dinero que el comprador anticipa al vendedor como reserva del inmueble objeto de la operación. Asimismo, el documento firmado supone un acuerdo formal que compromete legalmente a las partes a continuar con la compraventa cuando se cumplan las condiciones establecidas en el mismo. Este acuerdo es especialmente común en el sector de la obra nueva, donde los compradores suelen adquirir la vivienda sobre plano. No obstante, también se aplica en inmuebles de segunda mano cuando el comprador necesita tiempo para gestionar la financiación o completar otros requisitos antes de la firma de la escritura.
Información Esencial en un Contrato de Reserva
Para que la reserva de la vivienda sea válida y segura, es esencial que el contrato incluya los siguientes elementos:
- Datos del comprador y vendedor
- Datos de identificación del bien inmueble (ubicación, metros cuadrados, referencia catastral, etc.)
- Importe de la señal o cantidad abonada como reserva
- Plazo para hacer efectiva la compraventa o plazo de reserva
- Forma de pago
- Condiciones de devolución o penalización
- Fecha, lugar y firma
Modelos de Contrato de Reserva
Además del contrato de reserva y el contrato de arras, existen otros dos modelos de reserva que se ajustan a diferentes fases de la promoción inmobiliaria:
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Documento de reserva en fase de pre-comercialización
Es el tipo de contrato de reserva de vivienda más habitual en aquellas promociones cuyo lanzamiento es anterior a la obtención de la licencia de obra y la póliza de avales. En este caso, la señal aportada por el comprador no lleva IVA y se acota el plazo máximo de validez. No es una reserva vinculante, por lo que puedes desistir y recuperar las cantidades aportadas si no continúas con la compra.
Documento de reserva en fase de comercialización
Cuando el inmueble se encuentra en fase de comercialización, existe otro modelo de contrato de reserva de vivienda. En este caso la señal sí que incluye IVA y la reserva máxima es de 10 días. Además, el documento debe firmarse junto con la forma de pago y el plano de situación. En esta ocasión sí es vinculante.
¿De Cuánto es la Reserva de una Vivienda?
De forma general, la señal para la reserva de una vivienda suele corresponderse con el 3% del precio final del inmueble. De modo que, si hablamos de una vivienda valorada en 150.000 euros, la señal para la compra de la misma debería ser de 4.500 euros. A pesar de esta actuación habitual, la cuantía no tiene por qué ser rígida ya que existen otros factores que pueden condicionar el montante a solicitar, como el plazo entre la firma del documento de reserva. De este modo, ese 3% puede aumentar hasta el 5% si el plazo entre una firma y otra es dilatado; o reducirse hasta llegar incluso al 1% cuando la operación se cierra en semanas.
Ventajas de un Contrato de Reserva
Reservar una vivienda ofrece varias garantías y derechos que pueden variar según lo estipulado en el contrato de reserva. Tanto el comprador como el vendedor pueden beneficiarse de este tipo de acuerdo:
Para el Comprador
- La principal ventaja es que te permite ganar tiempo desde que firmas la compra de la casa, con lo que podrás buscar una hipoteca adecuada para ti sabiendo que existe un compromiso real de venta de vivienda por parte del dueño de esta y que no habrá cambios sustanciales en el precio acordado previamente.
- El inmueble se retira del mercado durante un tiempo determinado, evitando que otros compradores puedan adquirir la vivienda.
- El contrato de reserva establece un compromiso por parte del vendedor de no ofrecer la vivienda a terceros ni modificar sus condiciones de venta, garantizando la adquisición bajo las condiciones pactadas.
Para el Vendedor
- Conseguir tiempo para realizar las gestiones oportunas, desde arreglos en la vivienda hasta conseguir ciertos documentos como el certificado energético de la casa.
- Saber de antemano cuándo tendrá el dinero por parte del comprador, lo que facilita la planificación.
Diferencias Fundamentales entre el Contrato de Reserva y el Contrato de Arras
Puede generar cierta confusión la diferencia entre el contrato de reserva y el contrato de arras, pues aunque a simple vista parezcan lo mismo, se tratan de conceptos diferentes. Mientras que el contrato de arras se entiende como el acuerdo que se alcanza entre las dos partes implicadas, el contrato de reserva corresponde con la cantidad de dinero que se entrega para hacer oficial dicho pacto, normalmente con la reserva de una vivienda de obra nueva. Este tipo de contrato incluye una serie de puntos bien detallados, como el plazo para firmar las escrituras, el importe de la señal o el procedimiento de pago, que deberán ser cumplidos.
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Además, la seguridad jurídica en el contrato de reserva se ve reducida debido a que, al contrario que ocurre con el contrato de arras, no está regulado por el Código Civil. Sin embargo, sí está regulado por la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998. La principal diferencia es que el contrato de arras está amparado bajo el Código Civil, específicamente por el artículo 1.454. Es bastante común, por tanto, que el contrato de reserva de vivienda no implique necesariamente una sanción o la pérdida de la señal si no se llega a formalizar la compraventa, a menos que se especifique lo contrario.
Tipos de Contratos de Arras y sus Implicaciones
La segunda diferencia sustancial es que las arras, con toda esta legalidad, permiten ser rescindidas con el pago correspondiente a la indemnización, dependiendo de su tipo:
- Arras Confirmatorias: Permiten garantizar que la adquisición del inmueble se efectuará satisfactoriamente, entendiéndose esta como un anticipo y consumación de la venta en el acto. Si la persona que compra tiene la seguridad de que adquirirá esa propiedad, es preferible que firme unas arras confirmatorias, acto donde confirma que se cumplirá con lo pactado. No permiten desistimiento, obligan a cumplir el contrato.
- Arras Penitenciales: También llamadas “arras de desistimiento”, puesto que estas facilitan a alguna de las partes involucradas desistir de forma libre el cumplimiento de un contrato. Esto sin tener que probar los daños. Para este caso, el comprador, ante el incumplimiento, perdería toda la cantidad entregada como arras. Pero, el vendedor se ve en la obligación de devolver las arras entregadas más otro monto equivalente a la misma cantidad entregada por los daños y perjuicios (devolver el doble).
- Arras Penales: El funcionamiento es similar a las arras confirmatorias con la diferencia que son independientes del cobro de las arras. Las arras penales se deben equiparar en la sección de obligaciones tal como una cláusula penal. Además de exigir el obligado cumplimiento del contrato, permiten la reclamación económica por daños y perjuicios tanto de una parte como de la otra por no llevar a término el contrato. No permiten a las partes desistir del contrato, por lo que cada parte podrá obligar a la otra a completar la compraventa.
En resumen, como hemos visto las diferencias de estos contratos, el de arras ofrece mayor resguardo jurídico en cuanto a los contratos de reservas y, además, es más sencillo rescindir por arrepentimiento.
| Concepto | Qué es | Consecuencias si hay desistimiento |
|---|---|---|
| Reserva | Acuerdo preliminar para apartar un inmueble, puede o no ser vinculante. | Depende de lo pactado en el documento. Podría haber devolución de la reserva si el contrato lo aprueba, o si no se consigue el préstamo hipotecario y existe una cláusula suspensiva. |
| Paga y Señal | Anticipo del precio, sin regulación específica como las arras. | Las consecuencias dependen de lo pactado en el contrato. |
| Arras Confirmatorias | Garantizan la adquisición del inmueble, son un anticipo y consumación de la venta. | No permite desistimiento, obliga a cumplir el contrato. El dinero cuenta como parte del precio final. |
| Arras Penitenciales | Contrato formal que permite a cualquiera de las partes desistir libremente del cumplimiento del contrato (art. 1454 CC). | Si el comprador desiste, pierde el importe entregado. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble del importe recibido. |
| Arras Penales | Garantía reforzada de cumplimiento que, además de obligar a la compraventa, permite reclamar por daños y perjuicios. | No permite desistimiento sin penalización. Permite la reclamación económica por daños y perjuicios a la parte incumplidora. |
¿Qué Pasa con el Dinero de la Reserva en Caso de Desistimiento o Incumplimiento?
Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, las consecuencias dependerán del contrato de reserva firmado. El dinero entregado como reserva de un piso suele ser retenido como garantía de la futura transacción. Si ambas partes cumplen con lo acordado en el contrato, el dinero se descuenta del precio total.
Si el Comprador se Arrepiente
Si el comprador decide cancelar la operación después de entregar la reserva, es probable que pierda la cantidad entregada, especialmente si se trata de arras penitenciales o si el contrato de reserva no contempla la devolución. Sin embargo, si el contrato de reserva establece algún tipo de devolución parcial o total, se puede reclamar. Si el inquilino desiste sin motivo justificado, es posible que pierda la cantidad entregada. De haber cualquier otra causa distinta a la autorización del préstamo, no se devolverá la cantidad entregada como reserva, en concepto de daños y perjuicios.
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Es común tener dudas sobre hacer reserva con la intención de comprar después una casa, o firmar arras en un contrato privado. Los problemas aparecen justo en los procesos de compraventa. En caso de no autorizarse el préstamo, el vendedor deberá devolver la cantidad entregada como reserva al comprador. En estos casos, no hay penalización de ningún tipo para el vendedor, lo que no asegura una compraventa. En otras palabras, es una cláusula suspensiva en donde tanto el comprador como el vendedor tienen el derecho a la devolución de la reserva. Pero, sólo para el caso de no concesión del préstamo hipotecario. Si tu contrato no incluye una cláusula que proteja la devolución en caso de denegación hipotecaria, podrías perder la reserva aunque el banco te deniegue el préstamo.
Si el Vendedor o Promotor Incumple
Si es el vendedor quien se arrepiente y decide no continuar con la operación, está obligado a devolver el importe de la reserva al comprador. En algunos casos, dependiendo del tipo de arras acordadas, el vendedor debe devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador o inquilino interesado. Si el propietario se arrepiente de la operación, generalmente está obligado a devolver la cantidad recibida como reserva. Si se pactó un contrato de arras penitenciales, deberá devolver el doble de la señal recibida como compensación por el incumplimiento. Si el problema es imputable al vendedor, a la promotora o a una inmobiliaria profesional, normalmente puedes reclamar la devolución de la cantidad entregada.
¿Cuándo se Devuelve la Reserva?
La devolución de la reserva ocurre cuando:
- El vendedor decide no continuar con la operación.
- Se cumple alguna condición estipulada en el contrato que permite la devolución (ej. denegación de hipoteca).
- Ambas partes llegan a un acuerdo mutuo para cancelar la transacción.
- En una reserva simple, el vendedor debe devolver íntegramente lo recibido si incumple.
Procedimiento para Reclamar la Devolución de la Reserva
Si la inmobiliaria no te devuelve la reserva, lo primero es revisar qué documento firmaste: una reserva simple, una paga y señal o un contrato de arras. En España, el derecho a recuperar ese dinero depende del tipo de documento, de las condiciones pactadas y de quién incumple o desiste. No existe un plazo legal exacto para la devolución, pero se debe actuar con diligencia.
Los pasos a seguir si necesitas reclamar la devolución son:
- Revisa el contrato: Es el primer paso y el más importante. Localiza las cláusulas sobre devolución, plazos y penalizaciones.
- Comunicación formal: Envía un burofax o correo electrónico solicitando formalmente la devolución. Expón los motivos y fija un plazo razonable para recibir respuesta.
- Recopila documentación: Reúne toda la documentación relevante, como copias del contrato, justificantes de pago, comunicaciones, etc.
- Reclamación administrativa: Si la negociación directa no funciona, puedes presentar una reclamación ante la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) o ante la Dirección General de Consumo de tu comunidad autónoma.
- Asesoramiento legal: Como último recurso, un abogado especializado en derecho inmobiliario puede valorar la viabilidad de una reclamación judicial.
La jurisprudencia sobre contratos de reserva de vivienda insiste en una idea clave: lo decisivo no es solo el nombre del documento, sino la voluntad de las partes y el contenido real de las cláusulas. Cuando el documento remite expresamente al artículo 1454 del Código Civil y habla de arras penitenciales, puede entenderse que ambas partes aceptaron una vía de desistimiento. Por el contrario, si el contrato no deja claro que se trata de arras penitenciales, no siempre se puede aplicar automáticamente la pérdida de la cantidad o la devolución del doble.
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