Las obligaciones fiscales del condominio son un aspecto fundamental para garantizar la legalidad y transparencia en la administración de cualquier conjunto habitacional. La administración de condominios en México no solo implica mantener en óptimas condiciones las áreas comunes o resolver conflictos entre vecinos. En el contexto de la administración de condominios, el cumplimiento de las obligaciones fiscales es un aspecto fundamental para asegurar que la operación del inmueble sea transparente y esté alineada con la normativa.
Los condominios, aunque no siempre cuentan con personalidad jurídica propia para efectos fiscales, deben cumplir con diversas obligaciones ante el SAT. El SAT, como autoridad recaudadora, considera al condominio como una entidad con obligaciones específicas que deben ser atendidas. Los condominios están sujetos a un régimen fiscal específico que les permite realizar operaciones necesarias para la administración y mantenimiento de áreas comunes. Estas normativas exigen que los ingresos y gastos de un condominio sean administrados y reportados adecuadamente, lo que contribuye a una gestión financiera transparente y evita sanciones innecesarias. Para saber a qué se encuentra obligado fiscalmente, debemos atender a la naturaleza jurídica de su constitución y administración.
La Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio
El régimen de propiedad en condominio es aquel que se constituye sobre inmuebles que, por sus características físicas permite a los titulares el aprovechamiento exclusivo de áreas comunes que no admiten división, otorgando a cada condómino un derecho de propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, y derecho de copropiedad con los demás condóminos, respecto a las áreas o instalaciones comunes. Es un inmueble cuya propiedad pertenece a varias personas sin división; que tienen las condiciones y características previstas en la ley de propiedad en condominio. Este régimen está regulado en las legislaciones civiles locales de cada entidad federativa.
El acto jurídico formal por medio del cual los propietarios de un inmueble declaran su voluntad de establecer esa modalidad ante notario público, para su mejor aprovechamiento, es la constitución del régimen. De esa forma, las personas teniendo un derecho privado, comparten espacios de uso y propiedad común, necesarios para el adecuado disfrute del inmueble; derecho de copropiedad en términos de lo dispuesto por los artículos 943 y 944 del CCF. En el artículo 9 de la ley de la materia, se contemplan los requisitos para constituir el régimen de propiedad en condominio, y que deberá constar en escritura pública.
Una vez constituido el régimen de propiedad en condominio, dependiendo de cada legislación local, este deberá de registrarse ante la procuraduría social que corresponda, de acuerdo con su domicilio. Por ejemplo, en el caso de la CDMX, así lo determina la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF). Se deberá hacer ante notario público y registrarse en la Procuraduría Social de la Ciudad de México; también se tiene que hacer un reglamento interno y cumplir con las demás normas de carácter civil.
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Al constituir este régimen, la propiedad privada no se convierte en propiedad común, cada propietario disfrutará de sus derechos en términos de lo previsto por la legislación civil. Ello porque cada familia será propietaria de su respectiva unidad privativa que le da derecho a tener un título de propiedad independiente, disponer de esta, y hacer uso de las áreas comunes con derechos y obligaciones de acuerdo con el reglamento de condóminos que establezcan para ello. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad (art. 7, LPCIDF).
Definiciones Clave
- Condómino: Persona física o jurídico-colectiva, que tiene la propiedad o la titularidad de los derechos fideicomitidos sobre una o varias unidades de propiedad exclusiva en un inmueble afecto al régimen de propiedad en condominio. Se entienden como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento de áreas y bienes de uso común y que forme parte de su unidad de propiedad privativa, según la escritura constitutiva, y estos no podrán ser objeto de enajenación, embargo, arrendamiento o comodato en forma independiente (art. 14, LPCIDF).
- Administrador: Persona física o moral designada por la asamblea para desempeñar la función de administración de un condominio.
- Asamblea: Órgano supremo del condominio, conformada por la reunión de todos los condóminos para resolver asuntos de interés común respecto del condominio.
Personalidad Jurídica y su Relevancia Fiscal
Una vez señaladas las características generales del régimen, para conocer su tratamiento fiscal, se debe dilucidar si tiene personalidad jurídica. El régimen de propiedad en condominio para efectos de sus obligaciones fiscales carece de personalidad jurídica propia, ya que ni la ley especial ni la LISR le reconocen. Las legislaciones locales sobre el régimen de propiedad en condominio regulan lo relativo a los casos en que dicho régimen puede originarse, la manera de constituirlo y los requisitos que deberá reunir la escritura constitutiva, los bienes propios y a los bienes comunes, al administrador y a las asambleas, al reglamento de condominio y administración, los gastos, y controversias, así como los gravámenes y a la destrucción, ruinas y reconstrucción del edificio.
Pero todo ello refiriéndolo a cada uno de los propietarios en la proporción que el valor de su piso, departamento, vivienda o local represente en el total del edificio; ninguna de las disposiciones de la propia ley ni su interpretación jurídica, permiten concebir al condominio por sí mismo considerado con el carácter de persona moral con capacidad para ser titular de derechos o sujeto de obligaciones, ni permiten entender que la constitución de ese régimen autoriza el uso de una denominación a modo similar al de las sociedades. Solo algunos estados como Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa y Querétaro reconocen al régimen en condominio como una entidad con personalidad jurídica propia.
En este sentido, el SAT establece en la regla 3.1.20. de la RMISC 2023, que aquellas personas morales del régimen en condominio que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica, podrán tributar conforme al Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos” (art. 79, fracción XVIII, LISR). Pese a que la legislación local no otorga personalidad jurídica propia al condómino, este puede constituirse en una asociación civil (AC) que administre las cuotas condominales.
Una vez que el condómino se constituye como AC, se le reconoce personalidad jurídica para efectos fiscales y tributar en el Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con Fines No Lucrativos”, su representante legal será el responsable del cumplimiento de las obligaciones fiscales. En el caso de que no se constituyan como AC para los efectos jurídicos y fiscales, los actos jurídicos son efectuados por la persona que contraten o designen para su administración, el cual deberá inscribirse en el RFC, y será el responsable de cumplir las obligaciones fiscales relacionadas con el mismo.
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Obligaciones Fiscales Generales
Todo condominio debe estar registrado ante el SAT con un Registro Federal de Contribuyentes (RFC) propio. El Registro Federal de Contribuyentes es la clave que otorga el gobierno a todas las personas que cuenten con actividad económica. La correcta gestión fiscal de un condominio es uno de los pilares más importantes para mantener su estabilidad legal y financiera.
Las obligaciones fiscales incluyen:
- Inscripción en el RFC: Todo condominio debe contar con un Registro Federal de Contribuyentes (RFC) propio.
- Emisión de comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI): Aunque no emitan facturas de venta como una empresa comercial, los condominios deben emitir CFDI por las cuotas de mantenimiento, tanto ordinarias como extraordinarias. Esto permite a los condóminos deducir dichos gastos, si es que les aplica, y brinda transparencia a la operación. Aquellas asociaciones civiles constituidas para administrar condominios no están obligadas a emitir CFDI´s por las cuotas que aporten los condóminos para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, pues estas no tienen la naturaleza de una contraprestación por un servicio, aunado a que dichas cantidades no modifican positivamente el haber patrimonial de la persona que administra el inmueble, pero se recomienda para llevar un control de la contabilidad, cobranza y prueba de adeudo en los juicios civiles. Dichas asociaciones tienen obligación de emitirse CFDI´s por otros actos o actividades diferentes del cobro de cuotas a condóminos (art. 86, LISR).
- Llevar contabilidad: Las asociaciones civiles constituidas para administrar condominios, al ser personas morales, deberán llevar contabilidad, según lo dispuesto en el artículo 86 de la LISR, lo que implica enviar la contabilidad electrónica al SAT mediante el buzón tributario. La documentación y registros contables deberán conservarse por la asamblea de condóminos o, en su defecto, por los condóminos que opten por el acreditamiento de los gastos comunes. El SAT analiza los CFDI emitidos y recibidos por el condominio.
- Declaración Anual: Resume los ingresos y egresos durante el ejercicio fiscal.
- Nóminas y seguridad social: Si un condominio registra empleados ante el IMSS, el SAT esperará ver las retenciones de ISR por salarios y las declaraciones informativas correspondientes. Y cuando se empleen trabajadores, siempre se deberá calcular y retener el ISR correspondiente, así como cumplir con las obligaciones laborales y de seguridad social.
- Apertura de cuenta bancaria: Para evitar problemas, lo mejor es crear una Asociación de Condóminos, la cual es una modalidad bajo la cual los copropietarios registran el inmueble ante Notario Público para su mejor aprovechamiento. Posteriormente, se debe abrir una cuenta bancaria a nombre de la asociación, en la cual se puedan recibir los depósitos por las cuotas de mantenimiento y demás gastos. Si las autoridades ven que una persona está recibiendo todos los meses mucho dinero, que no está dentro de su declaración anual, comienza a preguntar qué sucede.
Impuesto sobre la Renta (ISR) en Condominios
El Impuesto sobre la Renta, es aquel que se impone a las ganancias obtenidas durante el ejercicio fiscal de actividades como la venta o renta de inmuebles. El régimen de condominio en principio no causa el ISR, debido a que no genera utilidad alguna, las cuotas que se pagan son destinadas para el mantenimiento y necesidades del inmueble, pero puede llevar a cabo actos gravados por el ISR y el IVA, como es el caso del arrendamiento de las áreas comunes y en tal supuesto debe cumplir con las obligaciones fiscales respectivas.
De esta manera, el artículo 79, fracción XVIII de la LISR da el carácter de no contribuyentes del ISR a las “asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio”. La Ley del ISR establece en su Artículo 93, fracción XVII que están exentos de impuesto los ingresos provenientes de cuotas de mantenimiento, administración y operación del condominio. Esto incluye los ingresos necesarios para la conservación de las áreas comunes, tales como el pago de servicios, mantenimiento de infraestructura y seguridad.
Sin embargo, es crucial que los ingresos del condominio provengan exclusivamente de las cuotas ordinarias y extraordinarias, así como de otros ingresos accesorios directamente relacionados con la administración y mantenimiento del inmueble (por ejemplo, rentas de salones de eventos dentro del condominio, si estos ingresos se reinvierten en el propio condominio). Ser “no contribuyente” no exime de obligaciones como llevar contabilidad y pagar ISR por actividades diferentes a la administración de las cuotas condominales.
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Casos en los que el Condominio debe pagar ISR
En los siguientes supuestos el condominio sí debe pagar ISR:
- Por enajenación de bienes distintos de su activo fijo.
- Cuando presten servicios a personas que no vivan en el condominio.
- Si se determina un remanente distribuible ficto.
Remanente Distribuible Ficto
Los condominios pueden obtener “ganancias ficticias” por las que deben pagar Impuesto sobre la Renta como si fuesen contribuyentes. Los siguientes supuestos se consideran remanente distribuible ficto:
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Omisiones de ingresos | El monto de las omisiones de ingresos. |
| Compras no realizadas | Compras no realizadas e indebidamente registradas. |
| Erogaciones no deducibles | El importe de las erogaciones que efectúen y no sean deducibles, en los términos del Título IV de la LISR. |
| Préstamos a socios o integrantes | Préstamos efectuados a sus socios o integrantes o a los cónyuges, ascendientes o descendientes en línea recta de estos. |
No se debe tomar como remanente la “nómina no deducible”, siempre que se lleve un control dentro de la contabilidad, que de forma detallada muestre tal circunstancia y el desglose de forma analítica y descriptiva de cada uno de los pagos por concepto de remuneración exentos (regla 3.1.13., RMISC 2023).
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Si los condominios no son contribuyentes del ISR, se podría inferir que el cobro de las cuotas tampoco es un acto o actividad sujeta de IVA. No obstante, con base en el artículo 33 del RLIVA, se establece lo siguiente:
- Es gravada la parte de las cuotas destinadas a pagar los servicios de administrador.
- El IVA se trasladaría en las cuotas que se cobran a los condóminos o vecinos.
- El IVA que en su caso se pague por los servicios del administrador será acreditable.
Esto significa que los ingresos que el administrador cobra para los “gastos de mantenimiento” no causan IVA, sin embargo, sí debe cobrar IVA por sus servicios de administración. Lo anterior, sin que sea óbice la obligación que tiene el administrador del condominio, de expedir el CFDI a nombre de la asamblea general, por las contraprestaciones que reciba por los servicios de administración, en términos del artículo 30, fracción V del RLISR.
Deducción de Gastos en Condominios
Otro aspecto relevante es la posibilidad de deducir ciertos gastos inherentes a la administración y mantenimiento de los bienes comunes. La clave para que un condominio pueda beneficiarse de estas deducciones es contar con una contabilidad adecuada que respalde cada erogación, y que estas deducciones estén estrictamente relacionadas con los ingresos gravados (en caso de haberlos).
Los artículos 30 y 143 del RLISR contemplan que se podrán deducir en forma proporcional (por indiviso) la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que además de los requisitos de la ley, se cumpla con lo siguiente:
| Requisito | Descripción |
|---|---|
| Comprobantes Fiscales | Los comprobantes fiscales que amparen los gastos comunes de conservación y mantenimiento se expidan a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador (quien debe contar con facultades conferidas por la asamblea). |
| Forma de Pago de Cuotas | El pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto. |
| Constancia del Administrador | El administrador recabe los comprobantes fiscales relativos a los gastos comunes y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique: los números correspondientes a los comprobantes mencionados y el concepto que ampara cada comprobante, el monto total de dichos comprobantes y el impuesto respectivo, y la parte proporcional que corresponde al condómino, tanto del gasto total como del impuesto correspondiente, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio de que se trate. Igualmente, el administrador deberá entregar a cada condómino una copia de los comprobantes. |
| Conservación de Documentación | La documentación y registros contables deberán conservarse por la asamblea de condóminos o, en su defecto, por los condóminos que opten por el acreditamiento de los gastos comunes. |
Por lo que se refiere al acreditamiento de IVA, el artículo 20 del RLIVA prevé que este podrá ser realizado por los contribuyentes que realicen actividades por las que se deba pagar el impuesto en inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, en la parte proporcional que les corresponda del impuesto trasladado en las operaciones que amparen los gastos comunes relativos al inmueble de que se trate, cumpliendo las mismas condiciones mencionadas anteriormente para la deducción según la LISR.
Registro de Prestadoras de Servicios Especializados (REPSE)
El REPSE es un registro obligatorio para las personas físicas o morales que prestan servicios especializados, incluyendo la subcontratación de personal. La reforma a la Ley Federal del Trabajo (LFT) y otras leyes en materia de subcontratación, vigente desde 2021, introdujo el REPSE. Esta reforma busca erradicar la subcontratación ilegal y formalizar la relación laboral. El artículo 15-A de la Ley del IMSS establece que los contratos de servicios especializados deben registrarse en el REPSE cada cuatrimestre.
Cuando el condominio contrata servicios que requieren el REPSE, surgen obligaciones adicionales:
- Verificar el registro REPSE: Antes de contratar, y periódicamente durante la vigencia del contrato, el condominio debe asegurarse de que la empresa prestadora del servicio esté debidamente registrada en el REPSE y que su registro esté vigente.
- Responsabilidad solidaria: Si el proveedor no cumple con sus obligaciones laborales o de seguridad social con el personal que presta el servicio, el condominio puede ser considerado responsable solidario.
- IVA por servicios especializados: Para los servicios de subcontratación especializada, se aplica una retención del 6% de IVA, que debe ser enterada por el condominio al SAT.
Contratación de servicios: Si el condominio contrata servicios que requieren el REPSE, el SAT y el IMSS verificarán que el proveedor esté registrado y que el condominio haya solicitado la documentación de cumplimiento laboral y de seguridad social.
El Rol del Administrador y las Consecuencias del Incumplimiento
Para administradores y contadores, la correcta administración fiscal de un condominio representa un desafío y una oportunidad. Los administradores llevan a cabo el cobro de cuotas y administran los fondos del condominio. Lo anterior, sin que sea óbice la obligación que tiene el administrador del condominio, de expedir el CFDI a nombre de la asamblea general, por las contraprestaciones que reciba por los servicios de administración. Para propietarios y condóminos, es vital exigir a sus administradores la transparencia y el cumplimiento de estas responsabilidades.
En el caso de condominios donde no se le reconoce personalidad jurídica para los efectos fiscales, ni se constituyan en una AC, los actos serán efectuados directamente por la persona que contraten o designen para su administración y será el administrador quien deberá inscribirse en el RFC y quién cumplirá las obligaciones fiscales y legales. Por tanto, se pide que los administradores estén inscritos en el RFC.
Es importante que los administradores y el comité de vigilancia comprendan las sanciones que pueden enfrentar en caso de no cumplir con las obligaciones fiscales. El Código Fiscal de la Federación y las leyes estatales establecen sanciones para aquellos administradores que no cumplan con la presentación de declaraciones, el pago de impuestos o la entrega de información solicitada por las autoridades fiscales. Muchos administradores no están inscritos en el RFC y esto puede traer consecuencias como embargos, multas, auditorías y problemas legales. Estas sanciones pueden afectar la operación del condominio y, en algunos casos, provocar problemas legales para los administradores responsables.
El cumplimiento de las obligaciones fiscales no solo evita sanciones, sino que también genera confianza entre los condóminos, quienes valoran la transparencia en el manejo de las cuotas y los recursos comunes. Cumplir con las obligaciones fiscales es una tarea que requiere conocimiento y compromiso, pero los beneficios que aporta en términos de transparencia, confianza y administración eficiente son invaluables.
La Tecnología en la Gestión Fiscal de Condominios
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