Muchos aspiran a vivir de las rentas para evitar trabajar, y algunos lo logran, aunque a veces evaden al fisco para recibir las ganancias íntegras. Es fundamental conocer qué tipo de contribuyente es un arrendador, es decir, el propietario del bien alquilado.
¿Qué es el Régimen de Arrendamiento?
Si eres una persona física que renta inmuebles en México, estás inscrito en el régimen de arrendamiento. Este régimen tiene ciertas obligaciones fiscales, y una de las más importantes es la declaración anual. El régimen de arrendamiento aplica a aquellas personas físicas que obtienen ingresos por rentar bienes inmuebles, como casas, departamentos, locales comerciales o terrenos. Si este es tu caso, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) te considera un contribuyente y, como tal, tienes que cumplir con obligaciones fiscales, como presentar declaraciones mensuales y una declaración anual.
Obligaciones Fiscales del Arrendador
Antes que nada, debes conocer qué tipo de contribuyente es un arrendador; es decir, el propietario del bien alquilado. Los contribuyentes que, adicionalmente, obtienen ingresos por actividades empresariales pueden optar por tributar en el Régimen de Incorporación Fiscal (RIF), siempre que sus ingresos por ambas actividades no superen los 2 millones de pesos anuales. Entre las obligaciones del arrendador arriba enunciadas, sobresale la que podría ser la principal característica que delate si el dueño de una propiedad está actuando bajo la legalidad o fuera de ésta.
Las principales obligaciones incluyen:
- Inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC): Esto incluye:
- Cambio de domicilio.
- Aumento o disminución de obligaciones.
- Suspensión de actividades.
- Llevar la contabilidad, si optaste por deducciones.
Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT. Con Facturama, la plataforma te ayuda a realizar tu facturación más fácil y rápida, puedes generar los tipos de facturas que necesites fácilmente.
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Comprobantes Fiscales
Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso. Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato.
Declaración Anual: Un Reporte Detallado
La declaración anual es un reporte que debes presentar al SAT en el que informas todos los ingresos obtenidos durante el año por concepto de arrendamiento, así como las deducciones que puedas aplicar. El objetivo es calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que debes pagar. Este cálculo puede ser complicado, ya que depende de varios factores, como el monto total de los ingresos obtenidos, las deducciones aplicables y las tasas impositivas vigentes. Por eso, es recomendable dejar este proceso en manos de expertos.
Ingresos por Arrendamiento
El ingreso que reportas al SAT corresponde al total que recibes por la renta de tus propiedades. Es importante que incluyas todos los pagos recibidos, ya sea de personas físicas o morales, y también si estás rentando a un contribuyente en el régimen RESICO (Régimen Simplificado de Confianza). No debes omitir ningún ingreso, ya que el SAT tiene mecanismos para rastrear estos movimientos y evitar discrepancias.
Deducciones Permitidas
Una de las ventajas de estar en el régimen de arrendamiento es que puedes deducir ciertos gastos relacionados con el mantenimiento y operación de la propiedad que rentas. Esto significa que puedes restar esos gastos de tus ingresos, lo que reduce el monto sobre el que pagas impuestos.
Algunas de las deducciones más comunes incluyen:
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- Predial: El pago de este impuesto puede ser deducido en su totalidad.
- Gastos de mantenimiento: Si has realizado reparaciones en la propiedad (como pintar o arreglar una fuga), esos gastos también son deducibles.
- Comisiones de agencias inmobiliarias: Si contrataste una agencia para ayudarte a rentar tu propiedad, las comisiones que pagues son deducibles.
- Intereses hipotecarios: Si la propiedad que rentas está hipotecada, puedes deducir los intereses reales que pagas por el crédito.
Ejemplo Práctico
Supongamos que durante el año recibiste $240,000 MXN por rentar un departamento. De ese total, pagaste $10,000 MXN en predial, $15,000 MXN en reparaciones y $5,000 MXN en comisiones a una agencia. Esto significa que puedes deducir $30,000 MXN, lo que reduce tus ingresos gravables a $210,000 MXN.
Tasas Impositivas y Cálculo del ISR
El ISR para el régimen de arrendamiento se calcula en función de tus ingresos menos las deducciones que mencionamos antes. El cálculo no es lineal; es decir, no hay una tasa fija para todos, ya que depende del nivel de tus ingresos.
El ISR en México se aplica de manera progresiva, lo que significa que mientras más ganes, más alta será la tasa impositiva que te aplicarán. Las tasas van desde un 1.92% hasta el 35% dependiendo del monto que reportes como ingreso gravable.
Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante.
Particularidades en el Régimen de Arrendamiento
Algunas particularidades que debes tener en cuenta al estar en este régimen:
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- Facturación: Si rentas tu propiedad a una persona moral (empresa), estás obligado a emitir una factura por cada pago de renta.
- Retención de impuestos: Si rentas a una empresa o persona bajo el régimen RESICO, es posible que ellos te retengan parte del ISR e IVA correspondientes y luego te entreguen los comprobantes de retención.
- Pagos provisionales: Además de la declaración anual, debes realizar pagos mensuales o bimestrales provisionales a lo largo del año. Estos pagos se toman en cuenta al hacer tu declaración anual y pueden disminuir el monto de ISR que pagues al final del año.
Documentación Necesaria para la Declaración Anual
Para realizar tu declaración anual, necesitarás reunir los siguientes documentos:
- Comprobantes de ingresos: Esto incluye los recibos o facturas que hayas emitido a tus inquilinos.
- Comprobantes de gastos deducibles: Facturas por mantenimiento, pago de predial, comisiones y otros gastos relacionados con la propiedad.
- Estado de cuenta bancario: Para verificar los ingresos y gastos asociados a la propiedad.
- Comprobantes de retención: Si rentas a una empresa o a un contribuyente RESICO, necesitarás las constancias de retención que ellos te entreguen.
Consideraciones Adicionales
- La ley fiscal hace una distinción significativa entre poner en alquiler una casa-habitación amueblada o sin muebles, la cual consiste en el cobro del IVA. Ya mencionamos la situación con el pago del IVA.
- Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro.
- Artículo 90Están obligadas al pago del impuesto establecido en este Título, las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes, devengado cuando en los términos de este Título señale, en crédito, en servicios en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo.
- Los contribuyentes de este Título que celebren operaciones con partes relacionadas están obligados, para los efectos de esta Ley, a determinar sus ingresos acumulables y sus deducciones autorizadas, considerando, para esas operaciones, los precios, montos de contraprestaciones o márgenes de utilidad que hubieran utilizado u obtenido con o entre partes independientes en operaciones comparables.
Deducciones Adicionales
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
- Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere.
Pagos a Personas Morales
- Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal en el que conste el monto del impuesto retenido; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley.
Fideicomisos
- Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y efectúe los pagos provisionales.
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