La emisión de los comprobantes fiscales es obligatoria para los contribuyentes por la obtención de sus ingresos, estos deben cumplir con los lineamientos de los artículos 29, 29 A del Código Fiscal de la Federación (CFF) y las reglas de carácter general que el SAT emita al respecto. A partir de abril del 2014, se vuelve obligatorio expedir un comprobante fiscal digital por internet (CFDI) o factura electrónica para acreditar el valor de la operación de compraventa de inmuebles.
Es importante que los contribuyentes conozcan los requisitos fiscales para la emisión de un CFDI por venta de casa habitación. El CFDI y su complemento deben cumplir con ciertas características a efecto de que el comprador pueda acreditar su costo de adquisición, entre los que encontramos: identificar el inmueble objeto de la operación, el valor de la operación, las partes que intervienen, la escritura en la que se formaliza el acto y, en caso de tratarse de operaciones que involucran IVA, la cantidad pagada por este impuesto.
La versión 4.0 del CFDI y el uso fiscal
Con la entrada en vigor de la versión 4.0 del CFDI, el fisco estableció que se debe indicar la clave de uso que el receptor le dará al CFDI, dependiendo del régimen fiscal en que se encuentre tributando. En el caso de los contribuyentes de sueldos y salarios e ingresos asimilados a salarios están muy limitados, porque solamente pueden solicitar la clave de uso referente a las deducciones personales y al estímulo de colegiaturas.
En el caso de que adquieran un inmueble como casa habitación, el uso del CFDI que se puede señalar es la clave “S01 Sin efectos fiscales”, debido a que en el ejercicio en que la adquirió no tuvo efecto fiscal alguno. Esto no afectará a la persona física cuando realice la venta del inmueble, porque no perderá la deducción del costo comprobado de adquisición al tener un CFDI con la clave S01, pues esto no limita el derecho que tiene de aplicar la deducción por dicho concepto, de conformidad con el artículo 121, fracción I de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
Criterio de la PRODECON sobre el uso fiscal
La Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (Prodecon) emitió el criterio sustantivo 3/2023/CTN/CS-SASEN, el cual establece que es adecuado que la persona moral que enajena una casa habitación, al emitir el comprobante fiscal versión 4.0 a favor de una persona física que tributa en el régimen de “Sueldos y Salarios e Ingresos Asimilados a Salarios”, lo emita con clave “605”, utilizando el correspondiente a “sin efectos fiscales” con clave S01.
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Este criterio aclara que el uso fiscal que le puede dar la persona física por la adquisición de la casa habitación no se ubica en ninguna de las opciones existentes en el catálogo, sin que ello signifique que el referido comprobante fiscal carezca de valor para que en su momento pueda utilizarse para acreditar el costo comprobado de adquisición del inmueble.
¿Quién debe emitir el CFDI?
La obligación de expedir el CFDI dependerá de quién es el vendedor del inmueble y qué régimen fiscal le aplica:
- Persona Física: Si es un asalariado, una ama de casa, o persona que no realiza actividades económicas, quien está obligado a expedir el CFDI es el notario que formaliza la transacción a través de una escritura pública.
- Persona física con actividad empresarial: Cuando el vendedor se encuentre en este grupo, el obligado a expedir el CFDI por la compraventa de inmueble es la misma persona física.
- Personas Morales: Tratándose de que el vendedor es una persona moral (empresa), esta es la obligada a expedir el CFDI de la compraventa del inmueble.
Importancia de contar con la factura electrónica
Si alguien compró una casa a partir de 2014, debe verificar que además de la escritura pública la operación se haya respaldado con una factura electrónica, de lo contrario podría incurrir en costos fiscales cuando decida venderla. No contar con el CFDI implica que al momento de una futura enajenación los impuestos se calcularán en base al monto total de la operación, impactando directamente en los impuestos que se tendrán que pagar por no contar con este comprobante fiscal.
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