El Impuesto Predial y el IVA en México: Una Visión Detallada

En México, el sistema impositivo es concurrente, lo que significa que podría haber doble tributación aplicada por los estados y el gobierno federal. Sin embargo, al adherirse al Sistema Nacional de Coordinación Fiscal, los estados dejan en suspenso el uso de estas potestades tributarias, a cambio de recibir participaciones. Es decir, un porcentaje de la recaudación de impuestos, hoy llamados federales, que realiza el SAT.

Los municipios son responsables de cobrar el impuesto predial, pero han sido muy pobres sus resultados. Al respecto, se ha repetido hasta la saciedad que estamos muy por debajo de lo que recaudan Chile, Argentina, Colombia o Brasil. Apenas llegamos al 0.2 por ciento del PIB, y si quitamos a la CDMX, que tiene un régimen fiscal unitario, apenas rebasaríamos la mitad.

El diputado Ramírez Cuéllar mencionó que está bien revisar cualquier reforma en la materia, pero antes los gobiernos subnacionales y local deben cobrar lo que tienen, como el impuesto a la tenencia y el impuesto predial. Debe ser claro que la coordinación fiscal es entre estados y federación, y los municipios se coordinan con los gobiernos estatales, incluso en algunos existen sistemas de coordinación fiscal estado-municipios.

En el caso del predial, la recaudación se concentra en no más de cien municipios de los dos mil 445 que hay en el país, en 25 más de la mitad de la deuda municipal, así que es muy difícil que puedan recaudar un impuesto como el IVA. Eso sí, pueden buscar posibilidades en la colaboración administrativa con el estado, pero primero cobren el predial.

Expertos, analistas, instituciones, organizaciones de la sociedad civil y más han realizado diversos análisis y propuestas para mejorar la recaudación de impuestos en México, una de las más bajas al interior de los países miembros de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). La llegada del Covid-19 profundizó aún más las necesidades de gasto del gobierno, sobre todo en rubros prioritarios como salud, educación, infraestructura y pensiones, a la par de que las desigualdades en el país avanzaron.

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Fundar, junto con el CIEP y Oxfam, indicó que es necesario que el Estado mexicano aumente los recursos disponibles para atender la crisis y avanzar hacia un sistema tributario menos discrecional y más progresivo, como consecuencia del pobre desempeño redistributivo de nuestra política fiscal y de la baja recaudación tributaria que históricamente nos ha caracterizado.

Impuestos en la Compraventa de Inmuebles

Al realizar una compraventa de un bien inmueble en México, se generan tres tipos principales de impuestos que son muy importante tener en cuenta:

• Impuestos Federales: ISR por Enajenación, ISR por Adquisición e IVA
• Impuestos Estatales: Impuesto Cedular
• Impuestos Municipales: ISAI (ISA/ISABI)

Si eres el vendedor, los impuestos que podrías generar son ISR por enajenación e Impuesto Cedular. Si eres el comprador, los impuestos que podrías generar son ISAI (ISA/ISABI), IVA e ISR por Adquisición.

Impuestos Federales

1. ISR por Enajenación: El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es el principal impuesto federal que afecta al vendedor. Este impuesto se aplica sobre la ganancia que el vendedor obtiene de la venta del inmueble. Se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra (ajustado por inflación) y el precio de venta. El ISR puede variar entre el 1.92% y el 35% de la ganancia, dependiendo del monto y situación fiscal del vendedor. Si el inmueble vendido es la casa habitación del vendedor, es posible exentar hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5.6 millones de pesos MXN) siempre que se cumplan ciertos requisitos.
2. ISR por Adquisición: El comprador generalmente no paga ISR en una compraventa de inmuebles, pero existe una excepción: si el valor del avalúo o valor catastral del inmueble es más del 10% superior al precio de venta, el comprador deberá pagar un ISR del 20% de la diferencia entre el valor del avalúo y el valor de la venta.
3. IVA (Impuesto al Valor Agregado): El IVA aplica únicamente para la venta de inmuebles comerciales o para ciertos usos industriales. Este impuesto no aplica para la venta de viviendas. La tasa es del 16% sobre el valor de la construcción (no sobre el terreno) en propiedades comerciales.

Impuestos Estatales

1. Impuesto Cedular: El Impuesto Cedular es un impuesto estatal que grava las ganancias por la venta de inmuebles. Sin embargo, solo aplica en algunos estados de México (Chihuahua, Guanajuato, Guerrero, Nayarit, Oaxaca, Quintana Roo y Yucatán). Este impuesto es generalmente del 5% sobre la ganancia obtenida de la venta del inmueble.

Impuestos Municipales

1. ISAI (Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles): El ISAI, también conocido como ISA o ISABI, es un impuesto municipal que paga el comprador por el cambio de propietario del inmueble. Este impuesto varía según el municipio y el valor del inmueble, generalmente entre el 2% y el 5% del valor del inmueble. La base para calcularlo suele ser el mayor valor entre el precio de venta, el valor catastral o avalúo según sea el caso. Este impuesto debe ser pagado al municipio en el que se encuentra el inmueble y es necesario para poder escriturar y registrar la compra.

Ejemplo de Operación de Compraventa

Supongamos que una propiedad se vende por $3,000,000 MXN.

• Para el Vendedor:
  1. ISR por Enajenación: El vendedor pagará entre el 1.92% y el 35% sobre la ganancia que obtuvo. Si compró el inmueble en $2,000,000 MXN y lo vendió en $3,000,000 MXN, el ISR se aplicará sobre los $1,000,000 MXN de ganancia.
  2. Impuesto Cedular: Si el inmueble está en un estado que aplica este impuesto, el vendedor pagará un 5% adicional, que en este caso sería $150,000 MXN.
• Para el Comprador:
  1. ISAI: El comprador pagará entre el 2% y el 5% del valor del inmueble, es decir, entre $60,000 y $150,000 MXN.
  2. ISR por Adquisición: Si el avalúo es más del 10% superior al precio de venta, pagará el 20% de la diferencia entre el avalúo y el precio de venta. Si el avalúo es de $3,500,000 MXN, pagará $100,000 MXN.
  3. IVA: Si se trata de una propiedad comercial, pagará el 16% del valor de la construcción. En este ejemplo, si la construcción tiene un valor de $6,000,000 MXN, pagará $960,000 MXN de IVA.

Otros Gastos

• Impuesto Predial (VENDEDOR): El Impuesto Predial es un tributo municipal que se cobra anualmente a los propietarios de bienes inmuebles.
• Derechos de Registro Público: Al comprar una propiedad, el nuevo propietario debe registrar la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite genera derechos o tarifas que varían según el municipio (generalmente ronda entre el 0.5% y 1.5% del valor de la propiedad).
• El costo aproximado de una escritura se compone de: Impuestos, derechos y gastos notariales el cual será alrededor del 4-6 % del precio total de venta.

Actividades Exentas de IVA en México

Existen ciertas actividades económicas que están libres del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Abarcan desde la educación hasta la salud. Los servicios que están exentos de IVA en México son aquellos que pertenecen a sectores esenciales para la sociedad.

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• Exenciones en el Sector Educativo: Los servicios educativos están exentos de IVA.
• Exenciones en Servicios de Salud: Los servicios médicos proporcionados por instituciones públicas están exentos de IVA.
• Exenciones en el Sector Financiero: Operaciones como créditos hipotecarios, seguros de vida y ciertas inversiones, también están exentas de IVA.

Es importante que, como contribuyente, estés al tanto de las actividades exentas de IVA que pueden aplicar a tu situación, ya que esto podría influir en cómo gestionas tus impuestos y tus finanzas personales.

Diferencias entre Exención de IVA y Tasa 0%

• Exención de IVA: La actividad no está sujeta al pago del impuesto, lo que significa que el contribuyente no lo traslada ni lo declara.
• Tasa del 0%: La operación está gravada, pero con un impuesto del 0%. Un ejemplo claro es el de los alimentos básicos. La venta de pan está gravada a tasa 0%, por lo que el panadero puede acreditar el IVA que paga en la compra de harina o equipo.

Errores Comunes sobre las Exenciones de IVA

• Realidad: Si bien no trasladar el IVA a los clientes puede hacer que los productos o servicios sean más accesibles, también implica que el contribuyente no puede acreditar ni solicitar devoluciones del IVA pagado en sus compras o gastos.
• Realidad: No es lo mismo. La tasa del 0% sí permite acreditar el IVA pagado en insumos y gastos, lo que puede generar devoluciones fiscales.
• Realidad: Las exenciones de IVA están definidas por la ley y aplican solo a ciertas actividades específicas, como educación, servicios médicos y arrendamiento de vivienda.
• Realidad: Todos los contribuyentes deben expedir CFDI si sus clientes lo requieren, independientemente de si sus actividades están exentas de IVA.

Obligaciones Fiscales al Rentar un Inmueble

Si eres propietario de un inmueble y decides alquilarlo, ya sea una casa, departamento, local comercial o terreno, es importante que conozcas las obligaciones fiscales que tienes ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en México.

1. ISR (Impuesto Sobre la Renta): Es un impuesto que se paga por los ingresos obtenidos de la renta de un inmueble. La tasa varía en función de los ingresos mensuales, y se paga de forma mensual o trimestral si los ingresos son menores a $26,411.52 pesos al mes.
2. IVA (Impuesto al Valor Agregado): El IVA, que es del 16%, solo se aplica en ciertos casos, como la renta de locales comerciales, casas amuebladas o inmuebles utilizados para servicios de hospedaje. Este impuesto se liquida mensualmente junto con las demás obligaciones fiscales.

Para cumplir con las normativas fiscales, los propietarios de inmuebles en renta deben estar registrados en el SAT bajo el Régimen de Arrendamiento. Es fundamental llevar un registro claro de los ingresos y gastos relacionados con el inmueble, ya que estos datos serán necesarios para el cálculo del ISR y las deducciones que se pueden hacer.

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