La gestión urbanística (GU) se puede entender como el conjunto de acciones, instrumentos y procesos que desde las administraciones públicas de gobierno se establecen con el fin de regular las dinámicas de ocupación y uso del suelo, preservar el interés público por encima del privado y conducir al conjunto social a un modelo de desarrollo integral y equitativo. La transformación de los rasgos que definen a la GU en los municipios según el recorte temporal del que estemos hablando, permite pensar que su análisis aplicado a un fenómeno particular, como lo pueden ser las Urbanizaciones Cerradas (UC), debe presentar algunas evidencias concretas.
Dada la variedad de formatos y estilos que presenta el fenómeno inmobiliario en los territorios, se eligió a Chía (Colombia) como recorte territorial en virtud a que es uno de los municipios del área metropolitana de Bogotá en el que la oferta inmobiliaria de UC se instaló con mayor intensidad.
Metodología de Estudio
Con el fin de evaluar las transformaciones de la GU sobre un fenómeno particular según el contexto temporal, se decidió aplicar el estudio comparado de casos ajustado según las necesidades propias, el cual está basado en observaciones hechas sobre dos UC, permitiendo reforzar la profundidad de análisis pero limitando considerablemente la generalización de los hallazgos. Sin embargo, cabe señalarse que el hecho de que se haga una cuidadosa selección de los casos de estudio por analizar y de las dimensiones de análisis utilizadas asegura que las conclusiones a las que se arribe tengan mayor fiabilidad y de paso, sirvan como sustituto del control experimental o estadístico más amplio (es decir, aumentar la cantidad de casos analizados para darle robustez a la comparación).
Para hacer la elección de dos casos (UC) que fueran representativos en Chía se utilizó una selección de casos ejemplares cuyas características particulares fueran lo más homogéneas posibles entre sí. Los rasgos que se tuvieron en cuenta fueron: la fecha de construcción, su extensión y la visibilidad de los proyectos.
Para hacer la lectura comparativa de la GU en los dos recortes temporales se construyeron tres dimensiones analíticas ad hoc a partir de lo argumentado por autores referentes en el tema como García-Bellido (2001); Jolly (2005) y Maldonado (2013) a saber: Aspectos físicos y urbanísticos, Apropiación social del emprendimiento y Fiscalidad y marco normativo e institucional.
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En cuanto a las fuentes de información se puede señalar que la investigación se nutrió de dos tipos: se realizó entrevista al funcionario encargado de la oficina de planeamiento del municipio, el cual dio su opinión sobre la situación actual de la GU en general y de los casos de estudio en particular.
Gestión Urbanística en Chía
La historia de la GU en Chía parte de la década de 1970 con los Acuerdos 16 de 1974 y 32 de 1976 en los que se hace una primera zonificación del suelo con usos y densidades permitidas. Este esquema se mantuvo sin modificaciones hasta la década de 1990, momento en el que se profirieron distintos instrumentos de ordenamiento territorial que buscaban desincentivar la construcción y parcelación en las zonas rurales y ejercer mayor control técnico a las solicitudes de urbanización (Acuerdo 011/91; Acuerdo 03/94 y Plan de los 100 millones, 1990).
Si bien estos antecedentes fueron contradictorios entre sus medios y objetivos, pues de hecho permitieron el florecimiento de las UC con bajas densidades en las áreas rurales del municipio, son importantes dentro del contexto de GU del municipio en tanto que evidencian una preocupación clara por parte de las autoridades locales por la ocupación de su suelo, definiendo acciones claras que son previas a la promulgación de la Ley 388/97 y que no se dieron en otros municipios. Dado el contexto institucional unitario de Colombia, Chía se ciñe a las normas proferidas por el poder legislativo nacional y el Concejo Municipal sólo tiene la potestad de proferir Acuerdos Municipales con los cuales ha adoptado los instrumentos-mecanismos de GU exigidos por la normativa nacional.
Los autores que han analizado los instrumentos de GU en Chía, tales como Mendoza (2009, 2015); Osorio (2011) y Suárez (2009) coinciden en señalar que gracias al contexto institucional del país, el municipio goza de una buena autonomía para ejercer las funciones de planeamiento, ejecución y control urbanístico en general, y de llevar a cabo la GU de las UC en particular. Esta entrega se manifiesta en Chía a partir del proceso descentralizador experimentado durante la década de los años noventa y se reforzó con la expedición de la Ley 388/97 y posteriores, las cuales destacaron que el municipio es el responsable primario del ordenamiento del territorio.
Hacienda El Fontanar: Características y Contexto
La Haciendo El Fontanar sobresale como el emprendimiento de mayor extensión territorial dentro del conjunto de UC instaladas en la actualidad en el municipio. La UC constituye un emprendimiento inmobiliario que agrupa más de 200 hectáreas y alrededor de 1500 viviendas en ocho etapas diferentes, dos de las cuales están totalmente construidas. Cada etapa cuenta con características propias en términos del tamaño de los lotes, del área construida de las unidades habitacionales, aspectos arquitectónicos y precios de las viviendas.
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En lo que refiere a la tipología de las viviendas, se ofrecen tres modelos: el primero incluye diseños con techos en teja de barro y en punta, pero con líneas minimalistas; otro más moderno, en el que sobresalen los grandes ventanales y el área de parqueo, y uno último que se concibe como una mixtura entre lo moderno y lo clásico, en donde el ladrillo a la vista en tonalidades muy claras, juega un papel importante.
Una particularidad que tiene Hacienda El Fontanar, es que se convirtió en un referente de arquitectura orgánica para los nuevos proyectos residenciales cerrados que se instalaban en los municipios vecinos de Cajicá y Sopó, en virtud de que su instalación atrajo aparejada la inversión inmobiliaria de otros grandes proyectos como “Encenillos de Sindamanoy” o “Altos de Yerbabuena”, los cuales con características más o menos similares, ampliaron la oferta de vivienda campestre para estratos altos. En este sentido, los principios de la arquitectura orgánica se evidencian en el emprendimiento en virtud de que se pretende armonizar la construcción con la naturaleza, dando prioridad a la preocupación por el medio ambiente y la creación de espacios sostenibles.
(…) es una nueva alternativa para salir de las multitudes y urbes ruidosas, contaminadas y que muchas veces llevan a la inseguridad. Las grandes ciudades como Nueva York, Las Vegas y Houston, ya han tomado la decisión de elegir entre la vida tranquila y segura junto a su familia, en medio del campo y el aire fresco. Ahora Bogotá, se une a esa onda de bienestar, apunta a la consecución de los proyectos llamados haciendas.
Desarrollo por Fases y Equipamientos
Dado el tamaño del emprendimiento, su desarrollo está proyectado para hacerse por fases, por lo que el inversor tiene que pedir licencias parciales de construcción a la Secretaría de Planeación Municipal cada vez que lanza al mercado una nueva etapa. Al igual que la UC anterior, el tema de situación dominial de las unidades habitacionales es regular en tanto que la construcción de cada fase está sustentada con los permisos administrativos del gobierno local.
Entre los equipamientos internos con que cuenta la UC están las canchas de tenis y squash, una jaula de golf y golfito, parque infantil, piscina, capilla, sendas para trotar o andar en bicicleta y un salón comunal de usos múltiples.
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Centro Comercial Fontanar
En fechas recientes junto a la entrada de la UC abrió sus puertas un centro comercial de acceso al público: Centro Comercial Fontanar. Cimento inauguró recientemente su primer proyecto comercial al norte de Bogotá: Fontanar Centro Comercial, el cual cuenta con características únicas e innovadoras en cuanto a su construcción, diseño y mezcla comercial. La inversión realizada para este proyecto fue de US$ 200 millones y generará aproximadamente 2,600 empleos entre directos e indirectos, creando así un impacto positivo en la economía del país.
Para crear el innovador diseño de este centro comercial, se contó con la colaboración de varios expertos locales e internacionales, entre ellos: Miguel Soto Casas, experimentado diseñador colombiano, quien tuvo a su cargo el interiorismo. El diseño arquitectónico estuvo a cargo de la reconocida empresa norteamericana Development and Desing Group (DDG) de Baltimore, Estados Unidos; y la iluminación estuvo a cargo del experto Theo Kondos de Nueva York, Estados Unidos.
Cuenta con tecnologías de alta eficiencia y se construyó bajo una serie de conceptos y estrategias de sostenibilidad que optimizan el uso de los recursos naturales.
Mezcla Comercial
El Centro Comercial Fontanar cuenta con 134,000 metros cuadrados de construcción, de los cuales 56,000 son comerciales, en los que ofrece 193 diferentes conceptos entre restaurantes, cines de última generación, 1 supermercado, prestigiosa tienda por departamentos, tiendas de ropa, zapaterías, tiendas para el hogar y electrodomésticos, entre otros.
Fontanar cuenta con más de 18 conceptos en la plaza de comidas, además de 6 restaurantes de mantel, y áreas realmente novedosas de entretenimiento para las familias, incluyendo un carrusel italiano de dos niveles, un trencito para niños y un amplio parque al aire libre. Adicionalmente, en el tercer piso se encontrará el Bosque Mágico, un lugar especialmente diseñado para los niños y sus familias; será una de zona de juegos en donde podrán comer y disfrutar en un ambiente único. A esto se le une un nuevo concepto que agrupa en un solo lugar todas las entidades bancarias: la Plaza Financiera, en donde los visitantes encontrarán 5 diferentes bancos. Para la comodidad de todos los visitantes Fontanar tiene más de 2,800 parqueaderos, distribuidos en 3 niveles.
El nuevo centro comercial cuenta con las marcas de mayor renombre nacional como Arturo Calle, Punto Blanco, Gef, Tenis, Agua Bendita, FDS, Bosi, Armi, Pronto, Seven Seven, Home Sentry, Ktronix entre otras. Así mismo, hay varios conceptos nuevos que se introducen por primera vez a Chía, como Pepe Ganga, MNG, y el Grupo Inditex que participará con sus marcas líderes Zara, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear y Oysho y tiendas de marcas internacionales como American Eagle y Nine West, entre muchas otras.
Las anclas del centro comercial: Éxito, Falabella y Cinépolis, traerán muchas sorpresas. Cinépolis, el líder en entretenimiento de México y América Latina, cuenta en Fontanar con 11 salas de cine, incluyendo 4 salas VIP y una sala 4DX, la cual permitirá al espectador, ser protagonista de la película que ve en pantalla. Adicionalmente, Éxito tiene un formato único que sorprenderá a todos sus clientes, en una área de 4,146 mts2; Falabella llega por primera vez a Chía, con todos los conceptos que la caracterizan.
Construcción Sostenible
Como parte de los lineamientos de responsabilidad social empresarial de Fontanar, en el proyecto se han aplicado una serie de conceptos de construcción verde y estrategias de sostenibilidad, bajo los parámetros del sistema de certificación LEED, con tecnologías de alta eficiencia que garantizarán el ahorro y optimización de los recursos naturales.
Entre estas pácticas se destaca un importante ahorro de 13.860 m3 de agua, lo que equivale al 70% de agua potable a través de la captura de agua lluvia e instalación de aparatos sanitarios eficientes. Adicional, Fontanar tratará el 100% de sus aguas residuales las cuales serán usadas para riego de áreas verdes.
Por su parte, el sistema de ventilación natural con el que cuenta el Centro Comercial, generará un menor consumo de energía, ya que, además de ventilar las zonas comunes del edificio, llevará aire fresco de forma natural a la mayoría de locales.
Así mismo, se logró reducir la potencia instalada de la iluminación de las zonas comunes del centro comercial en más de un 37% comparado contra un edificio similar convencional. Este ahorro se alcanzó a través del uso de tecnologías de alta eficiencia y una correcta distribución de la iluminación al interior de los espacios.
Para Cimento, empresa que desarrolló Fontanar, la relación con los vecinos es de vital importancia, por esta razón, durante la construcción del centro comercial se implementó un plan de mejora vehicular que incluyó el desarrollo de 1,8 km de vía perimetral interna, para evitar congestión en la Variante Chía-Cajicá y se construyó un puente peatonal para garantizar la seguridad de los visitantes del centro comercial.
Cimento: Una Empresa Sólida
Cimento es una empresa colombiana que desarrolla y opera proyectos comerciales, empresariales y de uso mixto. Fue fundada en el 2012, cuenta con visión de largo plazo y llega al mercado colombiano como una empresa sólida, con propuestas innovadoras, integrales y de calidad, adaptadas a las necesidades de sus clientes. Cimento, entrega productos y servicios socialmente responsables que mejoran la calidad de vida de las comunidades en las que opera, generando espacios sostenibles y amables con el medio ambiente.
Cuenta con un equipo multidisciplinario que cree y comparte los valores corporativos basados en el respeto a los clientes, accionistas, proveedores y las personas que laboran en la empresa.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Inversión Total | US$ 200 millones |
| Empleos Generados (Directos e Indirectos) | Aproximadamente 2,600 |