El impuesto predial unificado (IPU) es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces ubicados en el Distrito Capital de Bogotá, generándose por la existencia del predio (Decreto 352 de 2002, art. Para catastro, el predio existe pese a su no registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, su no inscripción no impide que se produzca el hecho generador.
Aspectos Generales del Impuesto Predial Unificado (IPU)
El hecho generador del IPU comprende el aspecto material, espacial y temporal. El aspecto temporal define el momento de causación y exigibilidad, el IPU se causa el primero (1°) de enero del respectivo periodo fiscal y se paga en los plazos establecidos por las correspondientes Secretarías de Hacienda.
Los sujetos pasivos del IPU son los propietarios o poseedores de predios (Ley 44 de 1990, arts. 13 y 14,), los fideicomitentes y beneficiarios, el socio gestor en el contrato de cuentas en participación, el representante legal de los consorcios y uniones temporales y los tenedores a título de arrendamiento, uso yo usufruto en contratos de concesión de establecimientos mercantiles en aeropuertos o puertos marítimos (Ley 1430 de 2010, art.
La base gravable del impuesto predial es el avalúo catastral o el autoavalúo, cuando este último se establezca en la declaración anual del IPU (Ley 44 de 1990, art.
Avalúo Catastral
El avalúo catastral es el valor del predio, resultante de un ejercicio técnico que en ningún caso podrá ser inferior al 60 % del valor comercial o superar el valor de este último (Decreto 1170, 2015, art.
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Para Acevedo Zapata (2017, p.
Gestores Catastrales
Los gestores catastrales son los ejecutores del servicio público de la gestión catastral y ejecutan los procesos de formación, actualización, conservación y difusión. Los operadores catastrales realizan las actividades operativas de los procesos catastrales mediante contrato suscrito con el gestor. Para ser operador catastral se requiere cumplir con requisitos de tipo jurídico: ser persona jurídica de derecho público o privado y acreditar en su objeto social la realización de actividades que sirven de insumo para adelantar los procesos catastrales. De tipo técnico: requiere que se cuente con personal calificado y de tipo financiero: alusivos a la verificación de capacidad económica (Decreto 1170, 2015, art.
El procedimiento inicia con la presentación de la solicitud ante el IGAC por parte de la entidad pública del orden nacional, territorial o esquema asociativo de entidad territorial, donde se manifestó la intensión de la entidad de habilitarse como gestor catastral. El IGAC a partir de la presentación de la solicitud cuenta con diez (10) días para verificar las condiciones descritas, en este término podrá requerir su complementación.
Habilitado el gestor catastral deberá iniciar la prestación del servicio para el que previamente se surte un proceso de empalme por un término de duración de tres (3) meses.
Proceso de Conservación Catastral
Con el proceso de conservación se mantiene vigente en forma permanente la base catastral. Los cambios que se generen en los aspectos jurídicos, físicos y económicos se conocen como mutaciones y requieren ser denunciadas tanto por el propietario como el poseedor, pueden darse por la inscripción de compraventas y reconocimientos de posesiones (mutación de primera), por precisión de linderos, englobes y desenglobes (mutación de segunda), incorporación de nuevas construcciones, demoliciones, modificaciones, variaciones de construcción, de uso y de destino económico del suelo (mutación de tercera), reajustes de avalúos, revisiones de avalúos y autoestimaciones (mutaciones de cuarta) y por inscripción de predios, posesiones u ocupaciones no inscritas previamente (mutaciones de quinta) (Resolución 1149 de 2021, art.
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El propietario y el poseedor dispone de las rectificaciones y complementaciones de la información catastral para actualizar la información del predio, las rectificaciones se dan en los casos en los que se presenten errores en la inscripción catastral, se requiera la cancelación de un predio doblemente inscrito, precisar con mayor detalle la georreferenciación de un predio, de una construcción o edificación; mientras que la complementación lo que pretende es mantener la integralidad de la base catastral incluyendo datos como dirección, estrato, entre otros (Resolución 1149 de 2021, arts.
Actualización Catastral
El gestor tiene la obligación de formar los catastros y actualizarlos cada cinco (5) años (Ley 14 de 1983, art.
La Ley 44 de 1990 introdujo una serie de limitaciones al IPU para contrarrestar los aumentos en la base gravable señalando que a partir del año en que entra en aplicación la formación catastral de los predios, el IPU resultante, con base en el nuevo avalúo, no podrá exceder del doble del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior, o del impuesto predial, según el caso.
La Ley 1995 de 2019, promulgada estando vigente las políticas de habilitación y puesta en marcha del catastro multipropósito, introdujo por cinco (5) años límites al IPU que debe compaginarse con los artículos 4, 6 y 8 de la Ley 44 de 1990, que refieren a las tarifas, límites y ajustes anuales de la base gravable.
Limitaciones al Incremento del IPU
Existen limitaciones al incremento del IPU que varían según si los predios están actualizados catastralmente o no. A continuación, se presenta un resumen:
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- Predios actualizados catastralmente y que hayan pagado según la actualización.
- Predios no actualizados catastralmente. Por el contrario, se considera que un predio no ha sido actualizado catastralmente si han transcurrido más de cinco años desde la última actualización.
- Terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados.
- Predios que figuran como lotes no construidos o construidos cuyo nuevo avalúo se origina por la construcción o edificación en este realizada.
- Predios que utilicen como base gravable el autoevalúo para calcular su impuesto predial.
- Predios cuyo avalúo resulta de la autoestimación inscrita por las autoridades catastrales.
- La limitación no aplica para los predios que hayan cambiado de destino económico o que hayan sufrido modificaciones en áreas de terreno o construcción.
- Solo aplicable para predios menores de cien hectáreas respecto a inmuebles del sector rural.
- Predios que no han sido objeto de formación catastral.
Impacto de los Procesos Catastrales
La ejecución de los procesos catastrales impacta en los elementos que conforman el impuesto predial unificado. Las entidades territoriales asumen los costos de la implementación de los procesos, pudiendo dicho esfuerzo canalizarse a través del cobro del impuesto predial.