El predial es un impuesto que se paga por ser propietario de un inmueble. Si estás buscando casas en venta en Juárez, Chihuahua, este dato te ayudará para comprar con seguridad. Es una aportación obligatoria para los propietarios de un inmueble en México, ya sea una casa, un departamento, terreno o edificio.
Este impuesto se reporta directamente a los gobiernos municipales que destinan el dinero recaudado para el desarrollo de las ciudades, por ejemplo, para la instalación de alumbrado público, la limpieza de alcantarillas, la construcción y reparación de carreteras y la remodelación de inmuebles históricos, entre otros. Aunque muchos municipios permiten realizar el pago del predial en varias exhibiciones, en realidad, se trata de un impuesto anual. El problema es que muchas personas lo pasan por alto, lo que puede significar problemas para una propiedad.
En caso de no pagar, la deuda se va acumulando y se generará una multa. En los casos más extremos, incluso, podrían embargar la propiedad. Precisamente por lo anterior es que se trata de un indicador importante cuando vas a comprar un inmueble. Siempre debes revisar que está al corriente de sus pagos y libre de multas, de lo contrario, tendrás que hacerte cargo de ellas como el nuevo propietario. También es un buen referente de los costos adicionales que tendrá el inmueble una vez que ya sea tuyo.
Consulta de Adeudos de Impuesto Predial en Ciudad Juárez
Te decimos cómo puedes consultarlo únicamente con el nombre.
Paso a paso para consultar el predial por nombre
A través del Sistema para la Consulta de Comprobante de Pago, Constancia de Percepciones y Deducciones, podrás revisar el estatus de un predial por nombre.
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Estos son los pasos generales a seguir para consultar la información de una cuenta predial en Ciudad Juárez, o en cualquier otra parte del país:
- Ve a la página rh.sec.gob.mx
- Te aparecerá un formulario para consultar el predial y tendrás dos opciones: hacerlo por nombre o por clave catastral.
- En este caso, elige la opción de consulta por nombre.
- Es indispensable que ingreses el nombre completo tal como aparece en el Registro Público de la Propiedad. Utiliza mayúsculas y acentos; no puede contener errores ortográficos.
- Si se trata de un nombre compuesto, escríbelo completo, incluyendo los apellidos.
Si la información es correcta, el sistema te enviará a una nueva página en la que deberás realizar un pago, usualmente $188, para que descargues el historial completo de pagos y adeudos. La ventaja de utilizar este sistema es que no necesitarás conocer la clave catastral y tampoco necesitarás los documentos de la propiedad.
Si el sistema no te arroja información, puede ser que estés escribiendo el nombre de manera incorrecta. También puede tratarse de un problema de falta de actualización, en cuyo caso, será necesario ir directamente a las oficinas municipales. No obstante, es necesario hacer una aclaración. La opción de verificar el estatus de un predial por nombre solo está disponible para el titular de la propiedad. Es decir, si un tercero quiere realizar este trámite, requerirá autorización, por ejemplo, un poder notarial.
Consulta el estatus predial de un inmueble por clave catastral
Ya mencionamos que únicamente el dueño de una propiedad puede realizar la solicitud de información del impuesto predial usando solo el nombre. Pero sí existe una opción para que un tercero haga la consulta, por ejemplo, si estás interesado en departamentos en venta en Juárez, Chihuahua.
Si quieres conocer el estatus del impuesto predial de un inmueble en Ciudad Juárez, sigue estos pasos:
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- Ve a la página de internet: trámites.juarez.gob.mx
- Da clic en la pestaña de consultar adeudo predial.
- Deberás escribir la clave catastral completa para que el sistema busque el predio y te brinde información al respecto.
Cálculo del Impuesto Predial
El pago del impuesto predial está basado en el valor de la construcción y son los propios municipios los que se encargan de establecer la tarifa a través de un avalúo que toma en cuenta los siguientes elementos:
- Tipo de inmueble, puede ser una casa, un departamento, un terreno, un local comercial o una bodega.
- Tamaño de la superficie, mientras mayor sea el predio, mayor será el impuesto.
- Edad del inmueble: las propiedades nuevas pagan más impuesto que las más antiguas.
- Ubicación, de acuerdo con BBVA, este factor determina el nivel de seguridad de una zona, lo que, a su vez, influye en la cantidad de impuestos a pagar.
- Valor de la construcción según el avalúo.
- Características adicionales, como número de pisos, las condiciones generales de la vivienda, habitaciones, entre otros datos.
La Clave Catastral y su Composición
Cuando busques inmuebles en venta en Juárez, Chihuahua, recuerda que todas las propiedades en México cuentan con una clave catastral que las identifica de manera única y que determina cuestiones como el pago del impuesto predial. Esta es la manera en la que se compone el número de identidad de un predio:
- Los primeros tres dígitos corresponden al municipio.
- Los siguientes dos dígitos corresponden a la zona o localidad.
- Los siguientes tres dígitos corresponden a la manzana.
- Los siguientes dos dígitos corresponden al lote o sector.
- Los siguientes dos dígitos corresponden al edificio o predio.
- Los siguientes cuatro dígitos corresponden al departamento o condominio.
A través de la clave catastral podrás conocer el estatus del predial, pero también te brindará certeza jurídica, ya que podrás conocer quién es el propietario, los límites del inmueble y el uso de suelo permitido. Antes de comprar un inmueble es crucial que pongas atención a la documentación relacionada, no solo para saber que se encuentra debidamente registrado, sino para comprobar que no tiene adeudos.
Importancia del Impuesto Predial para los Municipios
Uno de los principales problemas del desarrollo en México es la debilidad estructural de las finanzas públicas municipales. En México, los municipios dependen en gran medida de transferencias federales otorgadas a través de acuerdos de coordinación fiscal; es a partir de ellas que se financia en parte el gasto operativo (ramo 28) por medio del Fondo de Aportaciones para el Fortalecimiento de los Municipios (Fortamun), el Fondo de Fortalecimiento Municipal y el gasto de inversión en infraestructura de capital (carreteras, equipamiento, etc.) y gasto social (ramo 33), entre otros. El impuesto predial es una de las fuentes de recursos más importantes que los municipios en México, lo mismo que en otras partes del mundo, tienen para allegarse recursos económicos y aumentar su capacidad de gestión y acción.
A manera de contexto, el impuesto predial que se recauda en México es equivalente a 0,3% del PIB comparado con 1,8% que los países miembros de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) recaudan, la Unión Europea y América del Norte 2%, y América Latina 0,5% (Banobras, 2013). En una encuesta del Instituto para el Desarrollo Técnico de las Haciendas Públicas (Indetec) se encontró que en 572 municipios (24%) la función de administración del catastro es realizada por el estado; 590 municipios (24%) lo administran ellos mismos y 1015, que son 42%, está en manos de institutos catastrales; en 252 casos, que representan 10%, la función es realizada en forma mixta (Santana-Loza, 2006: 214).
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Según los datos de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en 2011 solamente cuatro entidades federativas recaudaron 55% del monto por concepto de impuesto predial: el Distrito Federal, Quintana Roo, Baja California Sur y Querétaro. El promedio per cápita de recaudación por concepto del predial fue de 205 pesos. El Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos en el contexto del Plan Nacional de Desarrollo 2013-2018 y la meta nacional de crear un "México Próspero" se ha dado a la tarea de implementar una política de modernización catastral a través de convenios de acuerdo. Actualmente se han incorporado a dicho esfuerzo 93 municipios de nueve estados.
Según datos del mismo Banobras, 25 municipios han concluido con sus esfuerzos de modernización y el programa se considera exitoso dado que ha logrado incrementar 50% la capacidad recaudatoria. Los municipios exitosos donde la recaudación se ha incrementado sustantivamente son Colima (86%), Manzanillo (78%), Othon P. Blanco (76%) y Carmen (76%). El costo-beneficio se calcula superior a nueve pesos en los municipios más exitosos; el costo-beneficio significa que por cada peso invertido en la modernización se recaudaron nueve. Uno de los casos más exitosos de modernización catastral es el Distrito Federal, donde se asienta la capital nacional. No hay duda que la modernización catastral con fines recaudatorios es necesaria; sin embargo, no es suficiente, ésta debe ir acompañada de un análisis y evaluación de los efectos de equidad; es decir, no solamente debe tener una meta de efectividad y eficiencia recaudatoria, sino también de equidad en el impuesto.
El objetivo del presente artículo es analizar desde una perspectiva de equidad la actual estructura del impuesto predial en Ciudad Juárez, Chihuahua. La pregunta central es ¿existe un efecto de regresividad en la estructura del impuesto predial en Ciudad Juárez? El efecto regresivo es relevante porque es una evidencia factual de inequidad, ya que en términos relativos, los dueños cuyo valor del predio es más alto son gravados a una tasa menor o igual comparada con los predios de menor valor.
Equidad en el Impuesto Predial
En términos generales, la equidad de cualquier política fiscal se juzga a partir de dos estándares: vertical y horizontal (Holcombe, 1983). Desde la perspectiva de un impuesto predial, lo importante es determinar el grado de progresividad o regresividad del impuesto mismo. Existe una opinión en común entre los expertos: todas las propiedades inmuebles deben ser valuadas de igual manera y pagar un impuesto proporcional acorde a su valor de mercado. La justificación de tener una estructura progresiva del impuesto predial es que aquellas propiedades que más valen consumen una mayor cantidad de los servicios públicos (alumbrado, pavimentación, policía, drenaje) que el gobierno oferta, consecuentemente deben pagar, vía el impuesto predial, por los mismos (Levy, 1995; Slack, 2013).
Es importante diferenciar entre las formas de equidad vertical y horizontal (Holcombe, 1983); en la primera, desde la perspectiva del impuesto predial, existe de manera sistemática una variación entre los valores estimados y los valores de mercado de manera transversal en un rango de valores; es decir, puede darse el caso que propiedades de rangos bajos de manera consistente son valuadas a un precio superior del mercado comparado con propiedades con valores altos que serían subvaloradas (Kochin y Parks, 1982; Allen, 2003). Cuando estos errores ocurren de manera consistente se concluye que el impuesto predial es regresivo: paga más el que menos tiene. La inequidad horizontal se define como aquella variación sistemática entre el valor estimado y el precio de mercado de aquellas propiedades que son similares en su valor de mercado; la fuente del error es el propio método de valuación inmobiliaria, que no es capaz de tomar en cuenta los impactos de ciertas propiedades o factores relacionados con características del vecindario (Allen y Dare, 2002).
Metodologías de Análisis de la Equidad
Los estudios que han analizado y estimado la inequidad del impuesto predial normalmente se fundamentan en análisis de índole estadístico y métodos econométricos de cuadrados mínimos ordinarios. La propuesta de la Asociación Internacional de Valuadores Inmobiliarios, también conocida como IAAO por sus siglas en inglés, es una forma tradicional de estimar la equidad en el impuesto predial. La equidad horizontal de esta medida se lleva a cabo analizando la dispersión de los datos del cociente conocido como el coeficiente dispersión. aritmética de la zona o unidad espacial de referencia (CV). Otro índice es el desarrollado por Sunderman et al. (1990) que se denomina Porcentaje de Equidad Vertical (PEV) y aquí la variación total es medida por la suma total de los cuadrados de los cocientes de valuación de todas las propiedades, tomando como referencia su media aritmética. El método de Paglin y Fogarty (1972) es considerado como nobel para evaluar la equidad vertical en el mercado inmobiliario. El intercepto en la ecuación es el principal indicador para determinar inequidad; el intercepto debe ser estadísticamente significativo diferente a 0 (ecuación 5).
Se utilizan el valor evaluado (AV) y el valor de venta ($V) en el modelo. Kochin y Parks (1982) proponen un modelo logarítmico con el valor de mercado como la variable explicativa y el valor estimado o catastral como dependiente. El argumento es que la relación no es lineal sino tiene una forma logarítmica. Cheng (1974) utiliza el mismo modelo de Kochin y Parks (1982) de logaritmos naturales (ecuación 6). La diferencia es que el autor invierte las variables dependiente e independiente argumentando que el valor de venta es un mejor pronóstico del valor catastral (VA). El modelo de Bell (1984) a diferencia de Cheng agrega un término cuadrático en el valor del mercado para tomar en consideración la no linealidad de la función (citado en Sirmans et al. 1995). La IAAO (1996) propone un método en el cual la variable dependiente es el cociente de valuación y el precio del mercado como la variable dependiente. Si el coeficiente es 0 y no significativo indica que no existe inequidad.
El método desarrollado por Clapp (1990) está basado en una técnica de cuadrados mínimos ordinarios en dos etapas (two stage). En la primera etapa se utiliza una variable instrumental, Z, que está altamente correlacionada con el valor estimado o de mercado, pero no con los errores del modelo. La variable Z se calcula clasificando los valores evaluados o catastrales (AV) en tres grupos iguales; a los valores del tercio más bajos se les asigna -1 mientras que al tercio más alto 1 y aquellos valores intermedios 0. En la primera etapa la variable instrumental Z se convierte en la variable independiente y el logaritmo natural del AV es la variable dependiente. La segunda etapa consiste en usar los valores pronosticados de la primera etapa como variable independiente en el valor de mercado como dependiente, como se presenta en las ecuaciones 10 y 11. Para determinar la inequidad se utiliza el coeficiente a1; si el coeficiente es mayor a 1 y es estadísticamente significativo indica que el sistema es regresivo.
Sunderman y sus coautores (1990) proponen un modelo que incorpora una estructura diferenciada del mercado inmobiliario. Lo novedoso del método es que el mercado inmobiliario lo segmenta en tres grupos (alto, medio y bajo) con variables dicotómicas (1 y 0). La interpretación de los coeficientes es más compleja; la prueba de hipótesis de no regresividad vertical es que a00 = a01 = a02 = 0. Sin embargo, si a00 >0, el impuesto es regresivo en el rango medio del mercado. Si a00 < 0 el impuesto es progresivo en el rango medio.
Fuentes de Información y Metodología para el Análisis de la Equidad del Predial en Ciudad Juárez
Ciudad Juárez, en las últimas tres décadas (1980-2010), experimentó un proceso de desarrollo urbano acelerado a raíz de la inversión extranjera directa (IED) en la forma de maquiladora o plantas ensambladoras de capital casi cien por ciento extranjero. El crecimiento de la mancha urbana ha generado la necesidad de mejorar no solamente los procesos de gestión del desarrollo urbano, sino también la de modernizar el sistema catastral para mantener actualizados los valores del suelo y, de esa manera, captar recursos que permitan financiar la inversión en equipamiento e infraestructura (Peña et al.).
La mayor parte de los estudios que analizan la equidad del impuesto predial se basan en datos individuales de las propiedades y toman en consideración el valor que el catastro asigna a la propiedad y el valor de venta de la misma; es decir, se espera contar con ambos datos de la propiedad. La accesibilidad de ambos datos no es problemático en países desarrollados tales como Estados Unidos (Sirmans et al., 1995). Sin embargo, la accesibilidad de datos en países en vías de desarrollo es más problemático dado que la información de ventas es escasa o inaccesible.
Este estudio se basa en dos fuentes de información: una es la oficina local de catastro y datos del valor de las propiedades en la que se basan para determinar el impuesto predial. Se consideraron 427 predios para este estudio. Es importante clarificar que los datos de propiedades de catastro (AV) y los anuncios de venta o mercado ($V) no son los mismos; esto plantea el problema de cómo comparar dos datos disimiles. Los sistemas de información geográfica (SIG) y análisis espacial son una herramienta importante para resolver el problema de contar con fuentes de información diferente. Kriging Ordinario (KO) es una herramienta de análisis espacial, del paquete ArcMap 9.3, que permite resolver el problema de los datos. El KO permite transformar información cartográfica de puntos (x, y) a polígonos de superficie. El KO se basa una técnica de interpolación para hacer pronósticos de valores de datos que no se conocen con base en otros datos, utilizando el concepto de vecinos cercanos y la distancia inversa ponderada (Smith de et al. 2007).
Un principio básico de la correlación espacial, basada en la ley de Tobler, es que todo está correlacionado; sin embargo, existe mayor similitud entre las cosas más cercanas; esto significa que el mejor pronóstico del valor de una propiedad es aquél de la propiedad vecina. El proceso inicia con datos de diferentes fuentes en la forma de puntos de localización de las viviendas basado en ordenadas y coordenadas (x, y). El siguiente paso es aplicar la técnica de KO para transformar los datos (catastrales y venta) de puntos (x, y) a polígonos, tomando como base el mapa de unidades espaciales de los distritos que maneja la oficina de catastro de Ciudad Juárez. Los datos de catastro (AV) y los datos de los anuncios de precios de venta ($V) se unen utilizando la unidad espacial de los distritos de catastro. Finalmente, se procede al análisis estadístico y econométrico. En resumen, la unidad de análisis de equidad no es el predio individuales sino las unidades espaciales o distritos de catastro (N= 299). Los datos AV son el valor pronosticado o promedio de la unidad espacial de cada distrito o unidad catastral.
La Figura 2 muestra los resultados obtenidos una vez que se calcularon ambos valores: catastral (AV) y precio de venta o mercado ($V). Los valores en el mapa son el porcentaje que representa el valor catastral con respecto al precio de venta. Los datos más claros representan una subvaluación mientras que los datos más oscuros son datos sobrevaluados por el catastro. Mientras más cercano a uno el valor indica que el valor catastral y el precio de venta se aproximan (colores grises). Es importante señalar que los datos subvaluados se localizan en su mayoría en la parte norponiente de la ciudad, mientras que los más sobrevalorados se localizan agrupados en diferentes zonas de la ciudad.
Preguntas Frecuentes
- ¿Cómo puedo saber mi clave catastral en Ciudad Juárez?
La opción más sencilla es a través del Sistema de Información Geográfica Municipal. Necesitarás la dirección de tu predio y activar las capas catastrales para ver la clave, o bien, revisa tu último recibo predial donde aparece el código.
- ¿Cómo pagar el predial en Juárez?
En Ciudad Juárez se permite pagar el impuesto predial en efectivo, con cheque o tarjeta de crédito.
- ¿Qué pasa si no pago el impuesto predial?
Si no pagas el impuesto se generarán intereses y podrían iniciarse procesos legales que terminarán en la limitación de trámites relacionados con tu inmueble.