Si rentas tu casa en México debes inscribirte en el RFC, emitir facturas y declarar ingresos bajo el Régimen de Arrendamiento.
Pagarás ISR de 1.92 % a 35 % y, si es local comercial, también IVA del 16 %.
Deducir mantenimiento, predial e intereses te baja la carga y evitas multas.
Al rentar una propiedad, seguramente te has preguntado cómo funcionan los impuestos y qué cambios han habido en los últimos años.
En esta guía te explicamos de manera clara los cambios más importantes en el pago de impuesto y cómo afectan a quienes rentan una casa.
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Si eres propietario de un inmueble y decides alquilarlo, ya sea una casa, departamento, local comercial o terreno, es importante que conozcas las obligaciones fiscales que tienes ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en México.
En esta guía te explicamos qué pasa si no pagas impuestos por rentar tu propiedad, cuáles son tus obligaciones fiscales como arrendador y cómo cumplirlas para evitar sanciones y proteger tu patrimonio.
Obligaciones fiscales para arrendadores en México
Si vas a rentar tu casa habitación legalmente y quieres estar al día con tus impuestos, estas son las principales obligaciones fiscales que debes cumplir bajo el régimen de arrendamiento:
Inscripción en el RFC y Régimen de Arrendamiento
Al rentar una propiedad, estás obligado a registrarte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
Esto te permite hacerlo legalmente e informar tus ingresos.
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Debes registrarte en el Régimen de Arrendamiento dentro del portal del SAT, indicando que obtienes ingresos por rentas de casas habitación.
Además, debes elegir el Régimen de Arrendamiento, el cual está destinado a quienes reciben ingresos por rentar inmuebles y cuyas obligaciones detalla el Servicio de Administración Tributaria.
Inscribirse y mantener actualizada la información en el RFC: puedes inscribirte en línea desde el portal del SAT si eres persona física con CURP.
Solo necesitas llenar un formulario y descargar tu constancia con el QR.
Si eres persona moral o menor de edad, el trámite se hace presencial con cita.
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Desde octubre de 2024, el SAT simplificó el proceso: basta con tu INE para inscribirte presencialmente, sin necesidad de CURP ni comprobante de domicilio.
Además, es obligatorio actualizar tus datos (como domicilio o actividades económicas) mediante un aviso en línea.
Recuerda que la responsabilidad fiscal es del propietario, no del inquilino.
Emisión de facturas electrónicas y declaración de ingresos
Una vez registrado, como todos los arrendadores tendrás que emitir facturas electrónicas por las rentas que recibes y declarar tus ingresos periódicamente.
Por cada pago de renta debes expedir un CFDI de arrendamiento, que incluya datos como el RFC del arrendatario y el número de cuenta predial del inmueble.
El SAT incluso proporciona un ejemplo oficial de cómo debe llenarse una factura por renta amueblada.
Si decides aplicar deducciones fiscales (como gastos o mejoras al inmueble), es necesario llevar registros contables que respalden tus declaraciones y gastos.
Debes presentar pagos provisionales del ISR, mensuales o trimestrales dependiendo del monto de tus ingresos.
Si tus ingresos son menores a $26,411.52 pesos mensuales, puedes declarar trimestralmente.
El IVA solo es aplicable si rentas viviendas amuebladas, locales comerciales u otros inmuebles sujetos a este impuesto.
Cada abril debes presentar tu declaración anual, donde reportas todos tus ingresos por arrendamiento, aplicas deducciones y calculas el ISR que corresponda.
También puedes optar por una deducción opcional del 35 % en lugar de deducir gastos específicos.
Realizar pagos provisionales de ISR: Mensuales o, en ciertos casos, trimestrales (solo renta habitacional).
Presentar tu declaración anual de ISR en abril del año siguiente.
Esto aplica para: Renta habitacional (casas, departamentos, cuartos), Renta comercial (locales, oficinas, bodegas, consultorios, etc.) y Renta de terrenos.
No importa si el contrato es privado, si no está notariado o si el pago es en efectivo: el ingreso es gravado y el SAT lo puede detectar.
Impuestos aplicables al arrendamiento en México
Existen dos impuestos principales que debes pagar cuando rentas una casa:
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) se paga por los ingresos obtenidos por el arrendamiento de la propiedad.
Este impuesto se calcula sobre el ingreso neto que recibes por la renta, es decir, después de restar ciertas deducciones permitidas por la ley, como mantenimiento o comisiones de administración.
Las tasas de ISR pueden variar entre el 1.92% y el 35%, dependiendo del monto total de tus ingresos, según la tarifa de personas físicas del artículo 152 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
El ISR no es un porcentaje fijo en el régimen tradicional; depende de tu utilidad.
Para calcular este impuesto, el SAT publica tablas anuales que indican las tasas correspondientes a diferentes rangos de ingresos.
El monto que debes pagar de ISR depende del régimen en que tributes, pero una estimación común para personas físicas con ingresos por arrendamiento es aproximadamente el 10 % del valor mensual de la renta.
El cálculo del Impuesto sobre la Renta (ISR) para quienes rentan inmuebles bajo el nuevo régimen se realiza con base en tarifas progresivas, dependiendo del monto mensual de los ingresos por arrendamiento.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 16% solo se aplica en ciertos casos.
Si rentas un inmueble comercial, deberás pagar el IVA del 16%.
Este impuesto no aplica si la renta es de un inmueble habitacional (una casa o departamento destinado a vivienda), tal como exime el artículo 20 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
Si rentas un local comercial, oficina o inmueble con fines comerciales, debes trasladar el 16% de IVA al inquilino.
Este impuesto también se debe declarar y enterar al SAT.
Casa habitación (sin muebles): Está EXENTA de IVA.
No lo cobras ni lo declaras.
Locales comerciales, bodegas y oficinas: Deben cobrar el 16% de IVA obligatoriamente.
Casas amuebladas o Airbnb: Se consideran servicios de hospedaje y SÍ llevan IVA (16%).
Este es un punto de mucha confusión para los arrendadores.
Para mayor claridad sobre la aplicación del IVA, consulta la siguiente tabla:
| Tipo de Inmueble Arrendado | Aplicación del IVA (16%) |
|---|---|
| Casa o departamento destinado a vivienda (sin muebles) | No aplica (exento) |
| Inmueble comercial (local, oficina, bodega, consultorio) | Sí aplica |
| Casas amuebladas o utilizadas para servicios de hospedaje (como Airbnb) | Sí aplica |
Deducciones fiscales para arrendadores
Una ventaja importante es que puedes restar ciertos gastos del ingreso total antes de calcular el impuesto.