Si tienes un crédito hipotecario para tu casa habitación, los intereses reales que pagas son deducibles en tu declaración anual. Esta deducción puede representar un ahorro significativo de ISR, especialmente en los primeros años de tu crédito cuando la mayor parte del pago mensual corresponde a intereses.
El SAT permite deducir los intereses reales pagados por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de tu casa habitación. Es importante mencionar que dicha información es proporcionada por las instituciones financieras al SAT, la cual se utiliza en la precarga de la Declaración Anual y sirve como evidencia para realizar la deducción.
¿Qué son los intereses reales deducibles?
La deducción de intereses hipotecarios se refiere a los intereses reales que pagaste. Se trata de los intereses nominales menos la inflación del período: si pagaste $80,000 de intereses y la inflación fue del 5% sobre el saldo de tu crédito, los intereses reales deducibles son la diferencia. Es crucial entender que el SAT deduce intereses reales, no intereses nominales. En períodos de alta inflación, los intereses reales pueden ser menores (o incluso cero) aunque hayas pagado cuotas significativas.
Asimismo, es de destacar que el efecto inflacionario del año 2021 impactó negativamente en el cálculo de los intereses reales por créditos hipotecarios que determinan las instituciones del sistema financiero, lo que ha ocasionado que se determinen cantidades muy pequeñas o nulas tasas de interés reales.
Requisitos para la deducción de tu crédito hipotecario
Para que los intereses de tu crédito hipotecario sean deducibles, el crédito debe cumplir con los siguientes requisitos:
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- Debe ser para adquirir tu vivienda principal, es decir, tu casa habitación. No aplica para locales comerciales, terrenos sin construcción o casas de campo/inversión.
- Debe haber sido otorgado por una institución del sistema financiero: banco, INFONAVIT, FOVISSSTE, SOFOL o alguna entidad autorizada por el SAT, como podría ser el ISSFAM.
- Solo aplica para un crédito a la vez. Si tienes dos hipotecas, solo puedes deducir una.
- El crédito no puede exceder las 750,000 UDIS (aproximadamente $6.4 millones de pesos en 2026). Si tu crédito supera este monto, solo podrás deducir la parte proporcional de los intereses hasta ese límite.
Límites en la deducción de intereses hipotecarios
El monto deducible es el total de intereses reales pagados durante el año. No hay un límite fijo en pesos para esta deducción de intereses hipotecarios, pero está sujeta al límite general de deducciones personales: el menor entre 5 UMA anuales (~$200,000) o 15% de tus ingresos totales del año.
Ejemplo práctico: Si tus ingresos anuales son $600,000 y pagaste $50,000 de intereses reales en tu hipoteca, ese monto entra a tu pool de deducciones personales (junto con gastos médicos, colegiaturas, etc.). El límite total para todas tus deducciones personales en este caso sería $90,000 (15% de $600,000).
¿Cómo obtener tu constancia de intereses reales?
Tu institución financiera (banco, INFONAVIT, FOVISSSTE, ISSFAM, etc.) está obligada a emitirte una 'Constancia de intereses reales' para la declaración anual. Generalmente, la puedes descargar en enero o febrero desde el portal o app de tu banco o institución. Esta constancia contiene la siguiente información:
- El monto total de intereses nominales pagados en el año.
- El componente inflacionario.
- Los intereses reales deducibles.
- Los datos del crédito y del acreditado.
Casos especiales y preguntas frecuentes
¿Aplica si tengo crédito INFONAVIT?
Sí, con algunas condiciones. Los créditos INFONAVIT son deducibles si el crédito fue para adquirir tu casa habitación y INFONAVIT te emite la constancia de intereses pagados. Si tu crédito INFONAVIT es en pesos (no en VSM), es más probable que tengas intereses reales deducibles. Los créditos en Veces de Salario Mínimo (VSM) funcionan diferente; consulta directamente con INFONAVIT si aplica a tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir el capital que pagué?
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No. Solo se deducen los intereses reales, el capital no es deducible.
¿Qué pasa si el crédito es conjunto o con mi cónyuge?
Si el crédito es mancomunado, ambos pueden deducir la parte proporcional que les corresponda (generalmente 50% cada uno), siempre que ambos aparezcan en la constancia y estén declarando sus propios ingresos.
¿Puedo deducir una segunda casa?
No. La ley es clara en que el beneficio es exclusivamente para tu casa habitación. Propiedades de inversión o de descanso no califican.
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¿Funciona con créditos de empresas privadas?
Solo si son entidades financieras registradas. Los préstamos personales entre particulares para comprar casa no son deducibles bajo este concepto.
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