Al realizar una compraventa de un bien inmueble en México, es crucial tener en cuenta los tres tipos principales de impuestos que se generan: impuestos federales, impuestos estatales e impuestos municipales.
Impuestos Federales
A nivel federal, existen dos posibles contribuciones que se pueden causar, ya que gravan el ingreso o la ganancia: se trata del Impuesto sobre la Renta (ISR), que se genera cuando hay ganancia para cualquiera de las partes, y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que aplica al ingreso que se obtiene por la venta de construcciones no habitacionales.
1. ISR por Enajenación
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es el principal impuesto federal que afecta al vendedor. Este impuesto se aplica sobre la ganancia que el vendedor obtiene de la venta del inmueble. El ISR puede variar entre el 1.92% y el 35% de la ganancia, dependiendo del monto y situación fiscal del vendedor.
Se calcula sobre la ganancia obtenida al vender un inmueble, es decir, la diferencia entre el precio de compra (ajustado por inflación) y el precio de venta.
Si el inmueble vendido es la casa habitación del vendedor, es posible exentar hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5.6 millones de pesos MXN) siempre que se cumplan ciertos requisitos.
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En el caso del ISR, se calculará sobre la utilidad o ganancia que obtenga el vendedor, comparando el costo comprobado de adquisición actualizado del bien que se vende, así como algunos gastos de la adquisición o mejoras llevadas a cabo en dicha propiedad, contra el ingreso que se obtiene por la enajenación.
La diferencia entre estos dos parámetros se considera ganancia, y es gravada por el ISR. Es un cálculo que involucra muchos factores para determinar la utilidad, y la tasa del impuesto es variable dependiendo de la ganancia gravada.
Cuando el enajenante es persona moral, o persona física con Actividad Empresarial, acumula su ingreso con el de sus demás operaciones del ejercicio, y calcula y paga su ISR directamente al SAT, pero cuando es una persona física quien hace la enajenación, es el Notario quien hace el cálculo, retención y pago provisional de ese impuesto por cuenta y en nombre del enajenante.
El ISR no se causa cuando no hay ingresos (como en el caso de una donación o transmisión por herencia), o cuando el valor de adquisición original actualizado es igual o más alto que el valor de la operación (en cuyo caso hay pérdida).
También está previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta el caso de la exención del impuesto cuando, aunque haya utilidad, el inmueble que se vende es la casa habitación del vendedor, en cuyo caso, el equivalente a las primeras 700,000 UDIS (que en pesos, a marzo de 2023 es de $5´346,979.40), está exento, y el impuesto se calcula sobre el excedente de utilidad.
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2. ISR por Adquisición
El comprador generalmente no paga ISR en una compraventa de inmuebles, pero existe una excepción: si el valor del avalúo o valor catastral del inmueble es más del 10% superior al precio de venta, el comprador deberá pagar un ISR del 20% de la diferencia entre el valor del avalúo y el valor de la venta.
También existe la posibilidad de que la ganancia sea para el adquirente, y se genera ISR, pero este impuesto por adquisición sólo aplica en el caso de personas físicas, cuando adquieren un bien pagando un precio menor que el del valor comercial que determine un avalúo fiscal o hacendario (con excepción de las adquisiciones que se hacen por donación que provenga de familiares ascendentes o descendientes, o de los cónyuges, o por herencia).
En este caso, la tasa del impuesto es de 20% sobre la diferencia entre el valor de la operación y el avalúo, y no hay deducciones que lo puedan disminuir.
3. IVA (Impuesto al Valor Agregado)
El IVA aplica únicamente para la venta de inmuebles comerciales o para ciertos usos industriales. Este impuesto no aplica para la venta de viviendas.
Tasa: El IVA es del 16% sobre el valor de la construcción (no sobre el terreno) en propiedades comerciales.
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En cuanto al IVA en operaciones inmobiliarias, se causa sobre la parte que corresponda a construcciones no habitacionales (locales comerciales, oficinas, naves industriales, etc.), y al igual que en el caso del ISR, lo retiene y calcula el Notario en el caso de personas físicas, y no en el de empresas.
Los terrenos, sin importar su destino o uso de suelo, y las construcciones destinadas a casa habitación no se gravan con este impuesto.
Impuestos Estatales
1. Impuesto Cedular
El Impuesto Cedular es un impuesto estatal que grava las ganancias por la venta de inmuebles. Sin embargo, solo aplica en algunos estados de México (Chihuahua, Guanajuato, Guerrero, Nayarit, Oaxaca, Quintana Roo y Yucatán.).
Este impuesto es generalmente del 5% sobre la ganancia obtenida de la venta del inmueble.
En el estado de Querétaro, las operaciones inmobiliarias deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (o Instituto de la Función Registral).
Esta dependencia cobra contribuciones fiscales bajo el concepto de Derechos, por la inscripción de las compraventas, o de avisos preventivos y definitivos, además de algunos otros actos distintos a las transmisiones de propiedad (como hipotecas o algunos fideicomisos). De ordinario, estos derechos le corresponde pagarlos a los adquirentes, salvo acuerdo en contrario que hagan las partes.
Adicionalmente, al transmitir la propiedad de un inmueble, es necesario hacer el trámite de Empadronamiento Catastral para inscribir el inmueble a nombre del nuevo propietario en el Catastro, de manera que los impuestos y trámites correspondientes posteriores a la enajenación (predial, licencias de construcción, licencias de funcionamiento, etc), sean generados y pagados a nombre del propietario.
Ese empadronamiento también genera el cobro de derechos que retiene y paga el Notario.
Impuestos Municipales
1. ISAI (Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles)
El ISAI, también conocido como ISA o ISABI, es un impuesto municipal que paga el comprador por el cambio de propietario del inmueble. Este impuesto varía según el municipio y el valor del inmueble.
Generalmente está entre el 2% y el 5% del valor del inmueble. La base para calcularlo suele ser el mayor valor entre el precio de venta, el valor catastral o avalúo según sea el caso.
Este impuesto debe ser pagado al municipio en el que se encuentra el inmueble y es necesario para poder escriturar y registrar la compra.
En el Estado de Querétaro existe un impuesto que grava la transmisión de las propiedades inmobiliarias, que paga el adquirente, y es cobrado directamente por el gobierno municipal al que pertenezca el bien inmueble que se vende. Este impuesto, que en Querétaro se denomina Traslado de Dominio, y en otras entidades se le llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, tiene como base el valor más alto comparando entre el monto de la operación traslativa y el valor comercial determinado por el Avalúo Hacendario.
Este impuesto, al igual que en el caso del ISR, es variable en la mayoría de los municipios, por lo que, dependiendo del municipio y del monto de la base para el cálculo se determina la tasa, y finalmente, el monto a pagar.
Este impuesto, también es calculado, retenido y pagado por el Notario ante cuya fe se lleve a cabo la operación.
Ejemplo Completo de una Operación de Compraventa
Supongamos que una propiedad se vende por $3,000,000 MXN.
Para el Vendedor:
- ISR por Enajenación: El vendedor pagará entre el 1.92% y el 35% sobre la ganancia que obtuvo. Si compró el inmueble en $2,000,000 MXN y lo vendió en $3,000,000 MXN, el ISR se aplicará sobre los $1,000,000 MXN de ganancia.
- Impuesto Cedular: Si el inmueble está en un estado que aplica este impuesto, el vendedor pagará un 5% adicional, que en este caso sería $150,000 MXN.
Para el Comprador:
- ISAI: El comprador pagará entre el 2% y el 5% del valor del inmueble, es decir, entre $60,000 y $150,000 MXN.
- ISR por Adquisición: Si el avalúo es más del 10% superior al precio de venta, pagará el 20% de la diferencia entre el avalúo y el precio de venta. Si el avalúo es de $3,500,000 MXN, pagará $100,000 MXN.
- IVA: Si se trata de una propiedad comercial, pagará el 16% del valor de la construcción. En este ejemplo, si la construcción tiene un valor de $6,000,000 MXN, pagará $960,000 MXN de IVA.
Otros Gastos
- Impuesto Predial (VENDEDOR): El Impuesto Predial es un tributo municipal que se cobra anualmente a los propietarios de bienes inmuebles, como casas, terrenos o edificios.
- Derechos de Registro Público: Al comprar una propiedad, el nuevo propietario debe registrar la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite genera derechos o tarifas que varían según el municipio. Generalmente ronda entre el 0.5% y 1.5% del valor de la propiedad.
El costo aproximado de una escritura se compone de: Impuestos, derechos y gastos notariales el cual será alrededor del 4-6 % del precio total de venta.
Cada una de estas contribuciones tiene características, excepciones y condiciones particulares dependiendo de la casuística propia de la operación, por lo que es importante asesorarse de un especialista cuando se requiera realizar la adquisición o venta de un inmueble.