Los derechos reales tienen su propio régimen de adquisición, plasmado en modos previamente establecidos por ley. Es fundamental entender que los modos de adquirir el dominio y los derechos reales son aquellos hechos a los que la ley les atribuye el efecto de producir su adquisición. En el ámbito legal, los derechos reales tienen naturaleza numerus clausus, ello quiere decir que son derechos reales únicamente aquellos contemplados en el Código Civil.
Clasificación de los modos de adquisición
Para un análisis detallado, los modos de adquisición de la propiedad se dividen principalmente en dos categorías: a título originario o a título derivado. Esta distinción es esencial para comprender cómo nace el derecho de propiedad sobre un bien.
- Modos originarios: En estos, la adquisición de la propiedad de un bien nace sin la intervención de dos sujetos de derecho (transferente y adquirente), bastando el actuar, previsto normativamente, de uno solo para hacerse propietario de un bien. Ejemplo claro es la ocupación que siempre será libre de cargas.
- Modos derivados: La adquisición de la propiedad no se configura con la acción de un solo sujeto de derecho, sino que se requerirá de la presencia de dos, un anterior propietario que transfiera la titularidad de su derecho de propiedad y un adquirente que lo reciba.
A continuación, se presenta una tabla resumen con las principales clasificaciones de estos modos según la doctrina y la legislación:
| Tipo de Clasificación | Descripción |
|---|---|
| Originarios y derivativos | Según den lugar a una adquisición con o sin transmitente. |
| Onerosos o gratuitos | Según haya o no contraprestación del adquirente. |
| A título universal o particular | Si la adquisición es sobre un todo (herencia) o sobre derechos singulares. |
| Voluntarios o automáticos | Dependiendo de si interviene la voluntad o si ocurre por un hecho legal (accesión). |
Principales modos de adquirir la propiedad
1. La Apropiación u Ocupación
La propiedad se adquiere por la ocupación de bienes muebles que no tienen dueño. La apropiación se configura a través de la toma de posesión de un bien con la intención de convertirse en propietario («animus domini»). Para que esto sea válido, el bien apropiado debe ser «nullius», es decir, no tener propietario. Sin embargo, si el bien tuviese propietario, entonces el apropiador debe poner en conocimiento el hallazgo a la autoridad municipal.
Dentro de esta categoría encontramos casos específicos como la caza y la pesca. La apropiación por caza y pesca son un tipo de apropiación cuyo objeto, los animales salvajes y peces, constituyen bienes muebles sin propietario. Es importante notar que la caza de animales salvajes o pesca está proscrita siempre y cuando se intente realizar tal actividad en un predio ajeno, salvo que el propietario o poseedor lo consienta.
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2. El Hallazgo y los Tesoros
Un objeto perdido es aquel bien mueble con dueño quien, a pesar de conservar su titularidad, no tiene más su posesión por hallarse aquel en paradero desconocido. El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a abonar, a título de premio, al que hubiese hecho el hallazgo, la décima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada.
En cuanto a los tesoros, se trata de una cosa mueble de algún valor, escondido o enterrado. El Código Civil establece que no está permitido buscar tesoro en terreno ajeno cercado, sembrado o edificado, salvo autorización expresa del propietario. Aquellos tesoros ubicados dentro de un terreno cercado, sembrado o identificado pertenecen al dueño del suelo.
3. La Tradición y los Contratos
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Tradición es la entrega o transmisión de la cosa por cualquier título. En nuestro Derecho, se exige el cumplimiento del requisito de un justo título y la tradición (teoría del título y el modo). Existen diversas modalidades:
- Simbólica: se utilizan signos representativos de lo que se transmite, que permiten ejercer el poder sobre el bien.
- Instrumental: el acto se formaliza por documento público, cuyo otorgamiento equivale a la entrega.
4. La Sucesión Mortis Causa
La herencia es la universalidad de bienes, derechos y obligaciones de una persona fallecida que no se extinguen por su muerte. La propiedad se adquiere por sucesión testada e intestada. El testador expresará oralmente o por escrito su última voluntad al Notario, y toda disposición testamentaria deberá entenderse en el sentido literal de sus palabras.
5. La Accesión
Este modo ocurre cuando dos cosas pertenecientes a diferentes dueños se unen de manera que constituyan un todo inseparable en sentido económico. En tal caso, se atribuye la propiedad del todo al dueño de la cosa principal. También existe accesión cuando uno de los valores incorporados a un objeto es el trabajo realizado por una persona que no es dueño (especificación).
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6. La Usucapión o Prescripción Adquisitiva
Se produce cuando se adquiere la propiedad o los derechos reales por la posesión a título de dueño, continuada por el tiempo señalado por la ley. La usucapión requiere un hecho positivo, la posesión de la cosa o bien ajeno que se adquiere. Esta posesión debe ser con ánimo de dueño, pública, continuada y no interrumpida. El lapso de tiempo necesario suele ser de 3 años para los bienes muebles y 5 años para los inmuebles urbanos.
La enajenación de la propiedad
La enajenación es la facultad del dueño de una cosa de transmitir su derecho, desmembrarlo transmitiendo temporalmente alguna potestad de naturaleza real, o constituir una garantía especial del crédito. Podemos distinguir entre:
- Enajenación plena: La transmisión total de la titularidad del derecho.
- Enajenación menos plena: Acontece cuando el dueño, sin perder tal condición, transmite voluntaria y temporalmente una cosa a otra persona para que sobre aquella ejercite alguna facultad emanada del dominio.
Finalmente, existen formas de transmisión forzosa como la expropiación forzosa, la cual implica indemnización al expropiado por causa de utilidad pública o interés social, y la confiscación, que es la transmisión definitiva del dominio al Estado sin contraprestación alguna como sanción.
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