Muchos sueñan con vivir de sus rentas para no tener que trabajar. Y algunos lo hacen, aunque con toda la comodidad de recibir íntegras las ganancias, lo que significa que evaden al fisco. Si eres una persona física que renta inmuebles en México, estás inscrito en el régimen de arrendamiento.
Este régimen tiene ciertas obligaciones fiscales, una de las más importantes es la declaración anual. Este proceso puede ser confuso, especialmente si no estás familiarizado con los detalles del sistema fiscal, pero aquí te explicamos en qué se basa y por qué es importante. Si eres dueño de un depa y lo rentas: Si tienes un inmueble en renta (ya sea un departamento o una casa), tienes que registrarte en el SAT y pagar ciertos impuestos, como el ISR (Impuesto sobre la Renta) y, a veces, también el IVA.
Pero, primero, ¿qué es un régimen fiscal? El régimen fiscal es un conjunto de derechos y obligaciones a los que se hace acreedor un ciudadano a partir de desempeñar una actividad económica específica.
¿Qué es el régimen de arrendamiento?
El régimen de arrendamiento aplica a aquellas personas físicas que obtienen ingresos por rentar bienes inmuebles, como casas, departamentos, locales comerciales o terrenos. Si este es tu caso, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) te considera un contribuyente y, como tal, tienes que cumplir con obligaciones fiscales, como presentar declaraciones mensuales y una declaración anual.
¿Qué es la declaración anual?
La declaración anual es un reporte que debes presentar al SAT en el que informas todos los ingresos obtenidos durante el año por concepto de arrendamiento, así como las deducciones que puedas aplicar. El objetivo es calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que debes pagar. Este cálculo puede ser complicado, ya que depende de varios factores, como el monto total de los ingresos obtenidos, las deducciones aplicables y las tasas impositivas vigentes.
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Por eso, es recomendable dejar este proceso en manos de expertos.
Ingresos y deducciones
Ingresos por arrendamiento
El ingreso que reportas al SAT corresponde al total que recibes por la renta de tus propiedades. Es importante que incluyas todos los pagos recibidos, ya sea de personas físicas o morales, y también si estás rentando a un contribuyente en el régimen RESICO (Régimen Simplificado de Confianza). No debes omitir ningún ingreso, ya que el SAT tiene mecanismos para rastrear estos movimientos y evitar discrepancias.
Deducciones permitidas
Una de las ventajas de estar en el régimen de arrendamiento es que puedes deducir ciertos gastos relacionados con el mantenimiento y operación de la propiedad que rentas. Esto significa que puedes restar esos gastos de tus ingresos, lo que reduce el monto sobre el que pagas impuestos. Algunas de las deducciones más comunes incluyen:
- Predial: El pago de este impuesto puede ser deducido en su totalidad.
- Gastos de mantenimiento: Si has realizado reparaciones en la propiedad (como pintar o arreglar una fuga), esos gastos también son deducibles.
- Comisiones de agencias inmobiliarias: Si contrataste una agencia para ayudarte a rentar tu propiedad, las comisiones que pagues son deducibles.
- Intereses hipotecarios: Si la propiedad que rentas está hipotecada, puedes deducir los intereses reales que pagas por el crédito. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.
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Ejemplo práctico
Supongamos que durante el año recibiste $240,000 MXN por rentar un departamento. De ese total, pagaste $10,000 MXN en predial, $15,000 MXN en reparaciones y $5,000 MXN en comisiones a una agencia. Esto significa que puedes deducir $30,000 MXN, lo que reduce tus ingresos gravables a $210,000 MXN.
Tasas impositivas y cálculo del ISR
El ISR para el régimen de arrendamiento se calcula en función de tus ingresos menos las deducciones que mencionamos antes. El cálculo no es lineal; es decir, no hay una tasa fija para todos, ya que depende del nivel de tus ingresos.
El ISR en México se aplica de manera progresiva, lo que significa que mientras más ganes, más alta será la tasa impositiva que te aplicarán. Las tasas van desde un 1.92% hasta el 35% dependiendo del monto que reportes como ingreso gravable.
Particularidades en el régimen de arrendamiento
Algunas particularidades que debes tener en cuenta al estar en este régimen:
- Facturación: Si rentas tu propiedad a una persona moral (empresa), estás obligado a emitir una factura por cada pago de renta.
- Retención de impuestos: Si rentas a una empresa o persona bajo el régimen RESICO, es posible que ellos te retengan parte del ISR e IVA correspondientes y luego te entreguen los comprobantes de retención. Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal en el que conste el monto del impuesto retenido; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley.
- Pagos provisionales: Además de la declaración anual, debes realizar pagos mensuales o bimestrales provisionales a lo largo del año. Estos pagos se toman en cuenta al hacer tu declaración anual y pueden disminuir el monto de ISR que pagues al final del año. La institución fiduciaria efectuará pagos provisionales por cuenta de aquél a quien corresponda el rendimiento en los términos del párrafo anterior, durante los meses de mayo, septiembre y enero del siguiente año, mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas.
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y efectúe los pagos provisionales.
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¿Qué documentación necesitas para la declaración anual?
- Comprobantes de ingresos: Esto incluye los recibos o facturas que hayas emitido a tus inquilinos. Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato.
- Comprobantes de gastos deducibles: Facturas por mantenimiento, pago de predial, comisiones y otros gastos relacionados con la propiedad.
- Estado de cuenta bancario: Para verificar los ingresos y gastos asociados a la propiedad.
- Comprobantes de retención: Si rentas a una empresa o a un contribuyente RESICO, necesitarás las constancias de retención que ellos te entreguen.
Obligaciones adicionales
- Inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
- Cambio de domicilio.
- Aumento o disminución de obligaciones.
- Suspensión de actividades.
- Llevar la contabilidad, si optaste por deducciones.
Entre las obligaciones del arrendador arriba enunciadas, sobresale la que podría ser la principal característica que delate si el dueño de una propiedad está actuando bajo la legalidad o fuera de ésta. Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso. Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción.
Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro. Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT.
Si te haces el chistoso y no pagas los impuestos o no registras tus ingresos, el SAT te va a salir con que “¡lo que pasó, pasó!”… pero no es así. Podrían pedirte pagos retroactivos, multas y recargos. Si te pillan con ingresos no declarados, prepárate para la fiesta. Te exigirán todo lo que debes y te pondrán sanciones.
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