El contrato es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para crear o transmitir derechos y obligaciones; además, como acto jurídico debe contener elementos de existencia y validez. Los contratos de garantía se idearon para dar seguridad al acreedor de obtener el pago en caso de incumplimiento, ya que ésta se puede dar mediante fianza, prenda o hipoteca. La Hipoteca Inmobiliaria es considerada como una garantía real que, sin llevar consigo desposesión actual del propietario de un inmueble, le permite al acreedor, si no es pagado al vencimiento, el derecho de embargar y rematar ese inmueble en cualesquiera manos en que se encuentre, y el de cobrar con preferencia sobre el precio.
Naturaleza y características del contrato
En síntesis, puede señalarse que los principales tratadistas sobre el tema hacen referencia a un contrato accesorio y de garantía real, mediante el cual el deudor da en garantía un bien inmueble, sin desprenderse del mismo, para asegurar el cumplimiento de la obligación. Es un derecho real indivisible y está revestido de solemnidad. La normativa establece la obligación de constar por instrumento público, los actos y contratos que tengan por objeto la creación, trasmisión, modificación, o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. Es accesorio de garantía; por lo tanto, su existencia y validez dependen de la existencia y validez de la obligación garantizada.
Derechos del acreedor hipotecario
El acreedor hipotecario tiene el derecho de pedir que el bien hipotecado se venda, para que con el producto se le pague; tiene derecho de persecución contra quien constituye la hipoteca, es decir, goza de preferencia sobre los créditos del deudor, ya sea sobre el bien hipotecado o sobre otros bienes. El derecho de venta que tiene el acreedor hipotecario, sobre el bien objeto del gravamen, se lo otorga la ley, que está inmerso en el contrato. Hasta que la vivienda se termina de pagar pertenece al banco, por lo tanto, éste tiene el derecho de exigir al deudor que la mantenga en perfectas condiciones.
Obligaciones del acreedor hipotecario
En todo caso, el acreedor también tiene obligaciones que pueden ser específicas o generales, como cumplir con lo pactado en el contrato y no vulnerar los derechos del deudor. Uno de los deberes de los acreedores es informar al cliente de la forma más transparente posible sobre las condiciones de la hipoteca que va a firmar. La entidad tiene la obligación de entregar un documento en el que se detalla todo lo que está incluido en la deuda que el hipotecado contrae con el banco. La obligación per se que deviene del cumplimiento de la obligación principal por parte del deudor es la de cancelar la hipoteca.
Resumen de aspectos clave del acreedor
Para comprender mejor la posición del acreedor, se pueden sintetizar sus facultades y deberes fundamentales:
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- Derecho de preferencia: Posibilidad de cobrar antes que otros acreedores.
- Derecho de persecución: Capacidad de ejecutar la garantía sin importar quién posea el bien.
- Obligación de transparencia: Deber de informar claramente sobre las condiciones del préstamo.
- Formalidad: Necesidad de inscribir el contrato en el Registro Público para que surta efectos.
El acreedor, como lo hemos visto, es una persona natural o jurídica con la que alguien tiene una obligación judicial, usualmente mediada por un contrato. En el caso de una pluralidad de titulares, el carácter parciario, mancomunado o solidario del crédito va a determinar o condicionar la titularidad proindiviso, colectiva o solidaria de la hipoteca que la garantice.
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