La comisión de amortización anticipada (CAA) es la cantidad que la entidad financiera cobrará si el cliente desea anticipar parte del capital que debe. La amortización anticipada se produce cuando decides pagar una parte o la totalidad de una deuda antes del plazo acordado con tu entidad financiera. En el momento en el que el usuario decide amortizar anticipadamente el capital que debe, el banco va a ganar menos dinero del previsto, y la forma de compensar esta pérdida es cobrar la comisión de amortización anticipada.
La comisión se suele expresar en porcentaje, ya que los bancos cobran una comisión debido a que tenían previsto ganar una cantidad determinada de dinero al prestar la financiación al cliente. Al ser una modificación del capital, suponen una modificación de las condiciones iniciales, por lo que tu entidad podrá cobrar una comisión. En el mismo instante en el que se salda el capital se paga la comisión de amortización anticipada. La entidad financiera y el cliente establecen una cantidad mínima a amortizar, con el objetivo de no estar recalculando cantidades y evitar gastos de tramitación y gestión.
Motivos principales para realizar una cancelación anticipada
Existen dos motivos principales por los que te puede interesar cancelar un préstamo hipotecario antes de lo pactado:
- Venta de la vivienda: Cuando decides vender tu vivienda habitual, por ejemplo, porque tienes que cambiar de lugar de residencia o decides cambiar de casa.
- Disponibilidad de liquidez: Si tus circunstancias económicas han evolucionado a mejor, puede que tengas dinero suficiente para adelantar el pago de todo el crédito restante o de una parte.
La principal ventaja de amortizar anticipadamente la hipoteca es que ahorrarás dinero en intereses, tanto si decides amortizar cuota como si te decantas por amortizar plazo. Si reduces la deuda, estás ahorrando intereses porque al deber menos dinero o por menos tiempo, pagas menos intereses.
Límites legales y la normativa vigente
La comisión de amortización por parte de las entidades financieras ha sido punto de mira en el sistema jurídico de España. El órgano legislativo fue el responsable de fijar un límite, a partir de este se consideraría una cláusula abusiva. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, limita esta comisión a los siguientes porcentajes:
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Límites según el tipo de hipoteca
- Hipotecas variables: La entidad bancaria puede aplicar una comisión del 0,25 % del capital reembolsado si el reembolso se produce durante los primeros tres años de vigencia del préstamo o del 0,15 % si ocurre durante los cinco primeros años.
- Hipotecas fijas: Hasta un 2 % del capital reembolsado anticipadamente si se ha producido dentro de los primeros 10 años de vigencia y un 1,5 % si el reembolso se produce pasados los 10 años.
Tanto si es variable como si es fija, el banco no podrá cobrar comisiones por amortización anticipada si en el momento de cancelar el préstamo el interés de la hipoteca es inferior al interés medio del mercado, ya que en ese caso no estaría causando a la entidad financiera un perjuicio económico objetivo.
Cálculo de la pérdida financiera
Para saber si se ha producido o no esa pérdida financiera, será necesario tener en cuenta el criterio establecido por el legislador en el apartado octavo del artículo 23 de la Ley 5/2019. La pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
Dicho de otro modo, se trata de comparar si tiene más valor el dinero que recibirá el banco ahora en el presente, o si vale más el dinero que recibiría si no se cancelara la hipoteca. Si el capital reembolsado es mayor que el valor presente de mercado, no habrá pérdida financiera, pues el banco podrá volver a prestar el dinero a un interés mayor.
Es importante notar que, si se amortiza totalmente la hipoteca, la deuda quedará saldada, pero la vivienda seguirá inscrita en el Registro de la Propiedad como pendiente de hipoteca, ya que esta carga no se elimina de manera automática.
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