Un remate judicial consiste en vender una propiedad en ejecución hipotecaria (“foreclosure” en inglés) bajo la supervisión de un tribunal. Una ejecución hipotecaria ocurre cuando un prestatario deja de pagar sus cuotas y no logra un acuerdo con la entidad financiera para ponerse al día. El objetivo de una venta por ejecución hipotecaria es vender la propiedad tal como estaba cuando se creó la hipoteca.
Los remates hipotecarios son las propiedades que los bancos recuperan de deudores que no pagaron sus créditos hipotecarios. Es importante señalar que normalmente no se pueden conocer en su interior ya que la mayoría siguen habitados por los deudores. Se compran a ciegas pero a muy buen precio.
Partes Involucradas y sus Derechos en el Proceso
Dentro del proceso de ejecución hipotecaria, es fundamental comprender las diferentes partes involucradas y los derechos que les asisten. Antes de que el inmueble pueda venderse en una subasta pública de ejecución hipotecaria, el banco debe notificar sobre el proceso de ejecución a cualquier persona que esté involucrada de alguna manera con la propiedad. Las partes necesarias son aquellos que han adquirido servidumbres, gravámenes o, en ciertos casos, arrendamientos sobre la propiedad después de que el prestatario firmó la hipoteca. Pueden ser añadidos o “unidos” al caso en calidad de partes sin su consentimiento. La intención es terminar con su interés o derecho sobre la propiedad.
Para ilustrar, supongamos que Carlos Gómez obtuvo una hipoteca de la entidad 1 y luego sacó una segunda hipoteca con la entidad 2. La entidad 1 decide vender la propiedad a María Rodríguez en la subasta de ejecución hipotecaria, pero para poder hacerlo, debe primero extinguir el interés de la entidad 2. Si el titular de un gravamen adquirido después de firmada la hipoteca (la entidad 2 del ejemplo anterior) no se nombra como parte en la ejecución hipotecaria, puede ejecutar su derecho de retención o redimirlo. El comprador de la propiedad también tiene la opción de pagar al titular del gravamen por su interés en la propiedad. También se puede volver a ejecutar la hipoteca original para eliminar al titular de este gravamen menor. Una parte adecuada se refiere a una parte que es útil, pero no necesaria en un caso de ejecución hipotecaria.
En la mayoría de los estados, se concede lo que se conoce como derecho de redención. Esto le brinda al prestatario (el señor Gómez de nuestro ejemplo) cierto tiempo para recomprar su propiedad. Volviendo a nuestro ejemplo: la hipoteca del señor Gómez es de $100 000, pero tras el remate judicial, la entidad 1 solo recibe $80 000. En muchas jurisdicciones, los juicios de deficiencia están sujetos a una legislación de “valor justo”. Siguiendo con nuestro ejemplo, un tribunal en una jurisdicción con valor justo podría hacer un avalúo de la propiedad y establecer un valor de $90 000.
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La Inversión en Remates Judiciales
La inversión en remates judiciales presenta una serie de particularidades que la hacen atractiva para ciertos perfiles de inversionistas.
¿Por qué invertir en remates?
Más que inmobiliario es un negocio financiero para incrementar tu capital sin riesgos. Las pandemias y crisis económicas generan excelentes oportunidades que los grandes inversionistas aprovechan para hacer crecer su patrimonio / capital.
Diligencia Debida Antes de Invertir
Antes de tomar cualquier decisión de inversión, es crucial llevar a cabo una exhaustiva diligencia debida para minimizar riesgos. En la revisión del expediente judicial se confirma la etapa legal actual y el monto de la deuda. Nos cercioramos de que el demandado haya sido bien emplazado (bien notificado), que la deuda sea alta, que el demandado no tenga otros acreedores, pensiones alimentarias, embargos, demandas laborales o problemas con el SAT.
Además de revisar a detalle el expediente jurídico directamente en juzgados, cotejamos esta información con el Registro Público de la Propiedad (RPP) en donde verificamos que el inmueble se encuentre como garantía hipotecaria, que la hipoteca esté inscrita en primer lugar y que no tenga más gravámenes. Esta información confirmará si es un asunto viable y sano que te conviene adquirir. Comprar inmuebles directamente al banco es un negocio totalmente seguro ya que los bancos no corren riesgos y no hubieran otorgado la línea de crédito si los documentos del inmueble no estuvieran en regla.
El despacho te cobra $12,000.00 pesos por este trámite incluyendo el Certificado de Libertad de Gravamen y la emisión del dictamen jurídico.
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Etapas del Juicio y Opciones de Inversión
El estado jurídico del inmueble en el momento de la compra es un factor determinante para el precio y el tiempo de recuperación de la inversión. Tenemos inmuebles en todas las etapas del juicio.
Si compras un asunto en etapa temprana del juicio (derechos de cobro y litigiosos), el tiempo de entrega será mayor pero el precio de remate será muy bajo. Hemos encontrado inmuebles hasta en la cuarta parte de su valor real, al 25% de su valor comercial. La ventaja de comprar derechos de cobro o litigiosos con garantía hipotecaria es que la deuda crece cada día a tu favor, los intereses no se detienen, siguen aumentando a favor del inversionista y provocan que el deudor no pueda pagar su deuda y se termina adjudicando el inmueble a favor del cliente / inversionista. Si realmente quieres hacer dinero, compra derechos litigiosos.
Si compras un inmueble en una etapa muy avanzada (Adjudicado por ejemplo), el tiempo de entrega será menor pero el precio de compra será mayor. Adjudicado significa que ya se terminó el juicio y adquieres el derecho real de escriturar el inmueble a tu nombre ante el registro público de la propiedad y de comercio y se realice la cancelación de la hipoteca anterior. El juez ordena la toma de posesión del inmueble mediante una negociación de entrega o desalojo (lanzamiento). El demandado pierde el derecho a pagar su deuda. Se le agotaron todos sus derechos de defensa legal como apelaciones, amparos y derecho al tanto. El tiempo de entrega de estos inmuebles es muy rápido y no hay forma en la que el demandado pueda recuperar la propiedad dentro del proceso legal.
La elección de qué inmueble comprar depende de lo que estés buscando. Si compras un remate como inversión, las mayores ganancias las encuentras al comprar inmuebles en etapas tempranas del juicio (derechos de cobro y litigiosos con garantía hipotecaria), ya que el precio de compra será mucho más bajo. Puedes encontrar inmuebles hasta en la cuarta parte de su valor comercial, adjudicarlos y duplicar tu inversión sin riesgos al momento de venderlo (cederlo) a un tercero. Solo es cuestión de tiempo y paciencia. Pero si lo que buscas es quedarte con el inmueble para habitarlo o rentarlo, te recomiendo que compres derechos adjudicatarios o remates judiciales (subastas públicas). Su precio es mayor pero ya no adquieres la deuda sino la propiedad y ya no es posible que el deudor pague su deuda. Es importante recalcar que si te adjudicas y escrituras el inmueble, te tocaría a ti pagar los impuestos, escrituración, traslado de dominio y adeudos.
Riesgos y Beneficios de la Inversión
Si bien el negocio de los remates se presenta como seguro, es importante entender los beneficios y la minimización de riesgos inherente al proceso. ¿Hay riesgo de perder dinero? Ninguno. Aquí el factor no es riesgo sino tiempo ya que el juicio es un traje hecho a la medida para que el banco siempre gane y una vez que le pagas al banco, ahora tú tomas el lugar del banco como acreedor. La cesión de derechos que te hace el banco, tarde o temprano se va a materializar en mucho más dinero o en una propiedad, sólo es cuestión de tiempo y de revisar correctamente la situación jurídica de cada asunto para evitar riesgos y contingencias. Tu capital invertido se encuentra respaldado por la garantía hipotecaria que es la propiedad. Si el deudor no consigue el dinero para pagar su deuda, se te adjudica el inmueble para pagar la deuda.
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En el caso de que el demandado pague su deuda, si el banco aún no ha vendido la cesión de derechos litigiosos, el activo simplemente sale del inventario del banco y ya nadie lo puede comprar. Si el banco ya te hizo la cesión de derechos ante notario público (entrega jurídica), ahora el deudor / demandado te tendría que pagar a ti el total de la deuda con intereses ordinarios y moratorios. Recuerda que el demandado no le debe 3 pesos al banco, sino una bola de nieve de intereses muy grande y ya no se los debería al banco sino a ti y te los tendría que pagar a ti, así que recuperarías tu inversión inicial más una excelente ganancia más todo lo que se haya generado de intereses en ese tiempo.
Trámites y Documentación
Comprender los instrumentos legales y las decisiones sobre la titularidad del inmueble es vital para maximizar la rentabilidad de la inversión. ¿Qué diferencias hay entre una cesión de derechos y una escritura pública? Los dos instrumentos son títulos de propiedad con el mismo peso jurídico. Te conviene elevar tu cesión de derechos a escritura pública cuando tu intención sea quedarte con la propiedad. La mayoría de nuestros clientes son inversionistas. Ellos no vienen por un inmueble sino por LA UTILIDAD que genera el negocio de adquirir remates. Los inversionistas compran asuntos muy baratos en etapas tempranas del juicio y los venden en etapas avanzadas del juicio a un precio mucho mayor y se quedan únicamente con la ganancia.
¿Hasta cuándo puedo escriturar el inmueble? Una vez que te adjudiques el inmueble (paso 8 de 10) el juez ya te permite escriturar la propiedad incluso antes de tener la posesión material. Se puede escriturar y hacer el lanzamiento al mismo tiempo. También se puede tomar posesión del inmueble sin tener la escritura pública.
¿Me conviene escriturar la propiedad? Depende: Si lo compraste por inversión, NO ES NECESARIO. Te conviene más venderlo mediante una cesión de derechos adjudicatarios para no pagar doble escritura y trasladar los gastos de escrituración e impuestos al siguiente cesionario (a tu nuevo comprador). Si deseas quedarte con el inmueble para habitarlo o rentarlo, definitivamente sí te recomiendo elevarlo a escritura pública con el notario de tu elección.
¿Cuánto tiempo tengo que esperar para vender mi cesión de derechos a alguien más? La puedes vender al día siguiente que te la entregue la notaría siempre y cuando el precio de venta esté por debajo de la deuda y el precio sea atractivo para otros inversionistas. Esta es la clave del negocio de los remates: Comprar barato y vender más caro.
Costos Adicionales y Consideraciones Fiscales
Además del precio de adquisición, existen diversos costos y consideraciones fiscales que el inversionista debe tener en cuenta.
¿Qué otros gastos adicionales tengo que contemplar aparte del precio del remate y los servicios profesionales del despacho?
- Trámite de cesión de derechos. Considerar de $17,000.00 a $26,000.00 pesos (más IVA en caso de requerir factura). Esto se lo pagas directamente a la notaría al momento en que te hagan la cesión de derechos.
Estos gastos adicionales aplican ÚNICAMENTE si te llegas a adjudicar el inmueble y lo quieras elevar a escritura pública.
- Adeudos: Luz, agua, predial o mantenimiento condominal en su caso. Normalmente no te dejan adeudos ya que el demandado sigue habitando el inmueble y necesita de los servicios básicos.
- Mantenimiento / Remodelación. Darle mantenimiento si es que lo requiere. Normalmente entregan los inmuebles en buenas condiciones ya que la mayoría están habitados, pero guarda un poco de dinero por si el inmueble llegara a requerir algún tipo de mantenimiento general o reparación.
- Escrituración. Considerar del 7% al 9% sobre el valor comercial del inmueble. El valor comercial lo determina el avalúo que manda a hacer el notario de tu elección. El monto de la escritura incluye honorarios del notario, cancelación de hipoteca, inscripción al registro público de la propiedad, avalúo y certificados.
¿Cuánto se paga de escritura pública? Depende de la entidad. Aquí en la Ciudad de México una escritura pública cuesta entre el 7% y el 9% del valor comercial del inmueble.
¿Quién determina el valor comercial de la propiedad? El notario de tu elección manda a hacer un nuevo avalúo. El monto de la escritura te incluye traslado de dominio, aranceles, honorarios del notario, avalúo, inscripción al registro público, certificados y cancelación de hipoteca. El avalúo también lo podemos hacer por fuera para reducir la carga de impuestos con una buena estrategia fiscal.
- Impuestos: SOLO PARA EL CASO DE QUE QUIERAS ESCRITURAR el inmueble tienes que pagar ISR por adquisición, impuesto por utilidad y el ISR por enajenación.
- ISR por Adquisición: Dependerá si por el valor catastral vigente alcanza el beneficio de la jornada notarial. De lo contrario se requerirá avalúo fiscal subido al SIGAPRED (Sistema de Tesorería de la Ciudad de México para el pago del Impuesto Local ISAI), es útil para saber qué cantidad genera este impuesto. Si adquieres el inmueble a nombre de una persona moral (empresa), no tienes que pagar este impuesto.
- Impuesto por Utilidad: Es la diferencia entre los valores de adjudicación y avalúo comercial, estará gravada de forma directa y el notario tendrá la obligación de retenerlo si el adquiriente es persona física. Es el 20% de utilidad sobre la diferencia entre el valor de la compra y el valor de la venta.
- Impuesto Sobre la Renta por Enajenación: Es el Impuesto que le corresponde pagar a la parte vendedora, al perder el inmueble el demandado no se hace responsable de cubrirlo, y esta obligación la adquiere el inversionista.
- Traslado de Dominio: Depende del número de partes involucradas. Normalmente solo es de banco hacia el nuevo cesionario (inversionista).
- Gastos adicionales: Avalúo, certificados de libertad de gravamen, cancelación de hipoteca, estado de cuenta contable certificado, publicación de edictos, ofrecimientos económicos al deudor, gastos de ejecución y desalojo (cerrajero, cargadores, fuerza pública, etc.), honorarios del notario, impuestos y derechos.
Duración y Gestión del Proceso Legal
La duración de un juicio hipotecario puede variar significativamente, impactando el tiempo de entrega y la estrategia de inversión. ¿Cuánto dura un juicio especial hipotecario? Depende del demandado. Si se defiende mucho y se ampara, se puede tardar hasta 3 años. Un juicio especial hipotecario en promedio tarda 2.8 años desde la presentación de la demanda hasta la toma de posesión y adjudicación del inmueble.
Si elegiste un inmueble en una etapa temprana del juicio (emplazamiento por ejemplo), tardaría de 2 a 3 años aprox. Si no hay defensa legal el proceso avanza mucho más rápido. Obviamente son los asuntos más baratos. El banco literal te lo va a regalar. Por eso se llaman remates. La ventaja es que los intereses NUNCA se detienen, la deuda sigue creciendo a tu favor como una bola de nieve y eso hace que el demandado ya no pueda pagar su deuda y te terminas adjudicando el inmueble. Si elegiste un inmueble jurídicamente muy avanzado el precio se eleva pero el tiempo de entrega se reduce. Lo ideal es comprar derechos litigiosos para que la utilidad sea mucho mayor.
El tiempo de entrega también depende de la defensa legal del demandado. Si se ampara puede alargar el proceso. Algo que tenemos a nuestro favor es que en la actualidad los jueces federales solicitan una fianza monetaria (mediante billete de depósito) como garantía del recurso de amparo por el tiempo que le quita a la parte actora del juicio (demandante o banco). Cuando se pierde el amparo, se ejecuta la garantía monetaria y pasa al patrimonio de la parte actora. Por eso los demandados ya no se amparan por cualquier motivo porque les cuesta mucho dinero y ningún amparo hará que ganen el juicio, lo único que ganarían sería tiempo. Solo liquidando el monto TOTAL de su deuda podrían recuperar el inmueble.
La mayoría de los demandados no quieren problemas ni escándalos y se evitan la pena de ser desalojados y entregan el inmueble de manera pacífica y voluntaria mediante una dación en pago o un arreglo económico. Si te toca la suerte podrías recibir el inmueble a los pocos días de tener la cesión de derechos a tu favor llegando a un acuerdo económico con el deudor. Nosotros nos encargamos de terminar el juicio, hacer el desalojo, tomar posesión del inmueble y entregarlo desocupado y listo para escriturar, subsanado jurídicamente.
Asesoría Legal Especializada
Contar con la asesoría legal adecuada es un pilar fundamental para el éxito en la inversión en remates judiciales. Un abogado destacado en ejecución hipotecaria puede ayudarle a entender sus opciones y defender sus derechos.
¿Por qué mi abogado me dice que no compre remates? Porque te acercaste al abogado equivocado que no conoce del tema y lo único que va a provocar es que pierdas excelentes oportunidades de inversión. Los abogados de notaría no son civilistas ni litigantes. Son ramas totalmente diferentes y no sabrían aconsejarte. Si quieres asesoría profesional te tienes que acercar a un abogado especialista en materia civil e inmobiliaria. Si no es experto en remates, su opinión NO te sirve de nada y puede hacerte perder la oportunidad de tu vida.
¿Tengo que contratar a mis abogados para que terminen el proceso jurídico? Si tus abogados son especialistas en la materia, ellos pueden continuar con el proceso jurídico. En este caso solo te cobraríamos la comisión mercantil de intermediación y descontaríamos la acción legal y jurídica, honorarios del despacho y lanzamiento. Normalmente nosotros ya te incluimos dentro del precio de remate todos los gastos jurídicos y honorarios del despacho hasta la total conclusión del juicio. Nosotros nos encargamos de revisar expediente jurídico en tribunales y documentos del inmueble para saber con exactitud la situación legal y registral de la propiedad que estarías comprando y te entregamos un dictamen jurídico para saber si el asunto es viable y si te conviene adquirirlo.
No dejes que tu familia sabotee tus planes y sueños. Con la asesoría y representación legal correcta lo puedes lograr sin poner en riesgo tu patrimonio. Por tal motivo nosotros revisamos todos los documentos antes de comprar, expediente jurídico en juzgados y registro público de la propiedad. Ya estás en el lugar correcto. Somos los expertos en remates inmobiliarios. Te puedo asegurar de que cuando nos conozcas y hagas el primer negocio con nosotros, te querrás dedicar a esto de por vida.
Este contenido es informativo y puede variar según las leyes de cada estado y las circunstancias del caso. Para obtener asesoría legal específica, es recomendable obtener la orientación de un profesional.