Un remate bancario es una subasta pública en la que se venden propiedades que han sido embargadas por bancos debido al incumplimiento de pagos de hipotecas. El objetivo del remate bancario es que la institución financiera recupere el dinero que se le prestó al propietario original de la propiedad.
¿Qué es un Remate Bancario?
Un remate bancario es un proceso legal en el que una propiedad (por lo general una casa o departamento) es vendida por una institución financiera debido a que su propietario original no cumplió con los pagos correspondientes a una hipoteca o préstamo hipotecario.
Ventajas de Adquirir una Casa en Remate
- Precios Considerablemente Bajos: Los precios pueden encontrarse entre un 20% y 60% por debajo del valor real de la propiedad.
- Mayor Crecimiento de la Plusvalía: Al adquirir un inmueble mediante remates, se obtiene una plusvalía inmediata por la relación de la suma pagada con el costo original.
- Proceso de Compra Más Rápido: Dependiendo del tipo de compra, el tiempo puede ser de 2 años para derechos litigiosos o entre 3 a 6 meses para una casa liberada.
Requisitos y Pasos para Comprar una Casa en Remate
- Investigación Exhaustiva: Es fundamental investigar a fondo la propiedad que te interesa. Revisa el historial legal y fiscal del inmueble, así como su estado físico.
- Asesoramiento Profesional: Es recomendable contar con la asesoría de un abogado y un agente inmobiliario con experiencia en remates bancarios. Es recomendable que antes de adquirir una propiedad consultes con expertos para asegurar tu inversión inmobiliaria.
- Paciencia: El proceso de compra de una propiedad en remate bancario puede ser largo y complejo. Recuerda que un remate bancario conlleva un proceso litigioso con diversas etapas, por lo cual, en algunas ocasiones, puedes adquirir propiedades cuyo juicio ya fue ganado por el banco, pero donde éste todavía no tiene posesión física.
- Identificar propiedades en remate: Puedes buscar propiedades en remate en los sitios web de las instituciones financieras o en las páginas web de corredores de bienes raíces que se especializan en remates bancarios.
- Verificar la propiedad: Una vez que hayas identificado una propiedad que te interesa, es importante verificar su estado físico y legal. Puedes hacerlo solicitando un avalúo y revisando el historial de la propiedad en el Registro Público de la Propiedad.
- Tener a la mano los recursos: En este tipo de operaciones para comprar una casa no se puede realizar a través de créditos hipotecarios. Es decir, la persona interesada debe contar con el monto que se solicita en efectivo. Incluso se recomienda tener dinero extra para cubrir gastos como: pago de servicios como agua, luz y predial, el avalúo, escrituración para el cambio de propietario y los derivados en el pago de honorarios de notarios y abogados que se contraten para el juicio.
- Participar en la subasta: Si la propiedad está siendo subastada, debes asistir a la subasta y presentar una oferta. Es importante estar preparado para pagar un depósito en efectivo y tener los recursos disponibles para hacer frente al pago del remate.
- Realizar la compra: Si tu oferta es aceptada, deberás firmar un contrato de compra-venta y realizar el pago correspondiente.
Consideraciones Importantes
- Pago de Contado: Este tipo de adquisiciones sólo opera exclusivamente de contado; no se pueden adquirir los bienes en Subasta Pública, Almoneda o Remates Judiciales mediante alguna clase de créditos ni financiamientos.
- Análisis Jurídico: Nosotros, como Despacho Jurídico, autorizados y reconocidos en el medio, tenemos la posibilidad de informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd.
- Valor del Inmueble: El rango de precio del inmueble será entre el 50 y 65% de su precio comercial, incluyendo honorarios y gastos de operación.
Etapas Clave en el Proceso Legal
El proceso de compra de una propiedad en remate bancario implica varias etapas legales. A continuación, se presentan algunos artículos relevantes del Código Nacional de Procedimientos Civiles que regulan este proceso:
- Artículo 1069: En caso de que ninguna de las partes presente el avalúo dentro del plazo señalado, cualquiera de ellas podrá presentarlo posteriormente.
- Artículo 1070: Si los avalúos presentados por las partes no coinciden, se tomará como base para el remate el promedio entre el más alto y el más bajo, siempre que no exista una diferencia mayor al veinte por ciento entre ellos.
- Artículo 1071: El avalúo practicado tendrá una vigencia de un año. Durante la primera subasta, el avalúo debe estar vigente.
- Artículo 1079: Antes de aprobarse la subasta, la persona deudora puede liberar sus bienes pagando lo condenado a través de la exhibición de un certificado de depósito por la cantidad que califique la autoridad jurisdiccional para garantizar el pago de las costas, si hubiere condena a ello.
- Artículo 1088: La autoridad jurisdiccional revisará minuciosamente el expediente antes de iniciar la subasta y decidirá de plano cualquier cuestión que se suscite durante la misma.
- Artículo 1089: En la hora prevista para la subasta, la autoridad jurisdiccional pasará lista de las partes postoras presentadas y concederá diez minutos para admitir a nuevas personas postoras.
- Artículo 1090: Calificadas de buenas las posturas, la autoridad jurisdiccional las leerá en voz alta para que las partes postoras presentes puedan mejorarlas.
- Artículo 1092: Al declarar aprobada la subasta, la autoridad jurisdiccional ordenará que dentro de los tres días siguientes se otorgue a favor de la persona adjudicataria la escritura de adjudicación correspondiente.
- Artículo 1101: Consignado el precio y aprobado en definitiva el remate o la adjudicación, se suscribirá la escritura a la persona adquirente ante el Notario Público que éste designe.
- Artículo 1109: Si en el contrato se ha fijado el precio en que una finca hipotecada haya de ser adjudicada a la persona acreedora sin haberse renunciado la subasta, el remate se hará teniéndose como postura legal la que exceda del precio señalado para la adjudicación.
Recomendaciones Finales
- Busca vendedores certificados: Este tipo de ofertas son realizadas por instituciones bancarias o, en ocasiones, por inmobiliarias reconocidas, y siempre cuentan con la presencia de una autoridad.
- No entregues pagos a cualquier persona: Todos los pagos se realizan a través de documentos nominativos y siempre avalados por un notario.
- Pregunta por la cesión de derechos: Cuando se trata de una oferta fraudulenta, la mayoría de veces no hablan de la cesión de propiedad o te dicen que esta se firmará una vez que hayas pagado.
- No entregues adelantos: Si se trata de un estafador seguramente te pedirá un pago inicial, algo así como un enganche.
- Considera gastos adicionales: Habrá gastos adicionales, como el pago de servicios atrasados y la escrituración; sin embargo, esto también ocurre en un procedimiento normal.
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